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陈枝辉 北京天同律师事务所 审判研究ilawtalk 导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。经与天同诉讼圈商定，审判研究每周独家推送全新天同码系列。 文后另附：天同码 231 篇往期链接。 天同码导航图 本期天同码，案例来源于《人民法院报·案例精选》2014年至2018年部分房屋买卖合同纠纷精选案例。 规 则 要 述 01 . 本约合同签订后，再行确认预约合同效力已无意义 本约合同签订后，预约合同目的已达成，预约合同权利义务终止，再行确认预约合同效力已无意义，故不应支持。 02 . 商品房未取得预售许可证，预约合同不因此而无效 商品房虽未办预售许可证，所签预约合同因不具备买卖合同主要内容或出卖人未实际收受购房款，故不应为无效。 03 . 未约定预约违约金时，应以订约机会丧失酌定赔偿 当事人未约定预约违约金，适用定金罚则难以弥补损失时，应以守约方丧失另行订约机会损失酌定违约损失赔偿。 04 . 亲属间明知有其他亲属居住售房，不构成恶意串通 亲属之间对明知有其他亲属居住而签订售房合同，并不当然构成恶意串通，不当然侵害居住人居住权和期待利益。 05 . 房贷政策调整，导致首付增加，购房者可单方解约 政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者所获银行贷款减少致使合同无法继续履行时，购房者有权单方解约。 06 . 约定土地出让金缴纳方式，不违反国家强制性规定 买卖双方约定了土地出让金的缴纳方式，且已实际履行，则一方不得以该约定违反国家规定和交易习惯为由撤销。 07 . 建筑面积误差比超出3%时，并不必然导致合同解除 建筑面积误差比超出3%时，不必然解约，法院应从维护交易稳定、兼顾公平原则出发综合评判房屋买卖合同效力。 08 . 售楼宣传虚假，构成欺诈，但不必然导致合同撤销 判定欺诈行为是否符合撤销合同条件，要根据欺诈行为程度、欺诈产生影响大小、受损害程度等综合因素来考量。 09 . 虚假按揭伪装行为无效，不能对抗善意第三人银行 名义购房人与开发商签订虚假按揭合同虽无效，但不能对抗善意第三人贷款银行，仍应按借款合同约定承担责任。 规 则 详 解 01 . 本约合同签订后，再行确认预约合同效力已无意义 本约合同签订后，预约合同目的已达成，预约合同权利义务终止，再行确认预约合同效力已无意义，故不应支持。 标签：房屋买卖｜预约合同｜合同效力｜本约合同 案情简介：2012年，开发公司为销售楼盘，发布了宣传广告、售楼书并设置样板房，显示该楼盘配套五星级酒店及五星级会所等。2013年，程某与开发公司签订预定协议，约定双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样板房所标明房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施作为商品房买卖合同附件。5日后，双方签订商品房买卖合同，附件重新对房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等进行了具体约定，具体以实际交付为准。该楼盘结顶后，程某发现该楼盘并未配套五星级酒店和五星级会所，且对样板房进行了拆除。程某诉至法院要求确认预定协议关于配套设施约定有效。 法院认为：①本约合同签订后，当事人具体权利义务由本约合同进行约束，预约合同使命已完成。同时本案中当事人在本约合同中就房屋平面布局、附属配套设施等作出与预约合同不一致约定，若认为预约合同继续有效，必将造成权利义务混乱。法律并未规定本约合同签订后预约合同解除，故不符合法定解除条件；虽然预约合同和本约合同所指向的标的、终极目的是相同的，但两者权利义务截然不同，不能因此判定双方作出了解除合同合意。②预约合同和本约合同是分别独立的合同，本案中预定协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，不存在无效情形，但签订预约合同首要目的就是约定在一定期限内签订本约合同。本案当事人也约定在5日内签订商品房买卖合同，且之后当事人按约签订了商品房买卖合同，对相关权利义务进行了具体约定，《预定协议目的和使命已完成，之后当事人权利义务应由商品房买卖合同进行确定和约束，何况当事人在商品房买卖合同中就房屋平面布局、附属设施及配套设施等内容对预定协议进行了调整，而此时再对已完成使命的预约合同作出效力评价，赋予预约合同法律效力，给予肯定和保护，无疑造成当事人法律逻辑混乱，亦不符合《合同法》鼓励交易，促进市场效率精神。由于本约合同签订这一法律事实发生，使预约合同所设定债权债务在客观上不再存在，预约合同权利义务终止，再行确认预约合同效力已无意义，故判决驳回程某诉请。 实务要点：本约合同签订后，预约合同目的已达成，预约合同权利义务终止，再行确认预约合同效力已无意义，故不应支持。 案例索引：浙江温州中院（2016）浙03民终1207号“程某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《本约合同签订后预约合同的效力认定——浙江省永嘉县人民法院判决原告程某诉被告某房开公司商品房预售合同纠纷案》（徐蓬勇、陈海鸥），载《人民法院报·案例精选》（20170528:06）。 02 . 商品房未取得预售许可证，预约合同不因此而无效 商品房虽未办预售许可证，所签预约合同因不具备买卖合同主要内容或出卖人未实际收受购房款，故不应为无效。 标签：房屋买卖｜预约合同｜预售合同｜预售许可证 案情简介：2010年，开发公司与肖某签订认购协议，约定肖某认购商品房，肖某据此交付认购金3万元。2015年，开发公司因未取得商品房预售许可证而被国土房管部门处罚。开发公司据此诉请确认案涉认购协议无效。 法院认为：①《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房买卖合同应当具备以下内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期……（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证情况下，预约合同不因此而无效。②本案中，双方所签认购协议约定内容既不完全具备商品房买卖合同主要内容，亦未约定房款支付方式和金额，更未实际支付购房价款，故案涉认购协议本质上仍属商品房预约合同，不属商品房预售合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，应认定案涉认购协议有效。判决驳回开发公司诉请。 实务要点：商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证情况下，预约合同不因此而无效。 案例索引：重庆四中院（2015）渝四中法民终字第01323号“肖某与某开发公司合同纠纷案”，见《预约合同不因商品房未取得预售许可证而无效——重庆四中院判决耀鹏公司诉肖某确认合同无效纠纷案》（张泽端、王倩），载《人民法院报·案例精选》（20160616:06）。 03 . 未约定预约违约金时，应以订约机会丧失酌定赔偿 当事人未约定预约违约金，适用定金罚则难以弥补损失时，应以守约方丧失另行订约机会损失酌定违约损失赔偿。 标签：房屋买卖｜预约合同｜可得利益｜订约机会 案情简介：2004年，程某与开发公司签订房屋认购书，约定认购价为8万余元，单价1200元／平方米。当日程某支付定金1万元。2012年，开发公司通知程某选房，称房价要按3650元／平方米计算，程某不同意而产生纠纷。程某诉请解除认购书、开发公司返还定金并承担违约损失16万余元。 法院认为：①商品房预约合同是以签订商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，而商品房买卖本约合同所产生的是履行合同请求权，不能以未能履行商品房买卖合同作为其主张预约违约损失依据。本案程某签订认购书后，获得了签订商品房买卖合同请求权，并非履行商品房买卖合同请求权，开发公司违反认购书约定产生的损失是程某丧失在同一时期与开发公司或其他开发商缔结商品房买卖合同机会，此种机会损失计算标准虽然目前尚无明确法律规定，但如以预约合同签订后商品房涨价幅度来确定，无疑罔顾了预约合同与本约合同区分，混同了缔约请求权与履行合同请求权性质。②预约违约者承担可得利益赔偿责任必然造成当事人双方利益严重失衡状态。预约合同履行行为本身并无任何交易发生，亦不产生任何利益，预约违约行为仅使守约方丧失订立合同机会。程某仅支付1万元定金，主张开发公司赔偿违约损失16万余元，为商品房买卖合同履行后可得利益，属于尚未签订的商品房买卖合同造成的损失。这一主张不仅否定了预约合同作为独立合同所具有法律地位，且极大加重了违约方责任负担，损害了法律公平原则。另外，即使将程某主张的违约损失认定为可得利益损失，亦难以断定为未超过签订认购书时开发公司能预见到的8年之后因其违约所造成损失。③程某对长时间无法实现签订商品房买卖合同目的自身应承担一定行为风险，程某交纳的1万元定金不足以限制自身经济能力致无法通过另行购买其他房产途径实现购买房屋目的，且2006年开发公司曾发函告知程某项目风险，程某可通过解除认购书方法规避损失。程某以履行商品房买卖合同差价主张预约违约损失，依《合同法》第119条第1款规定，自身亦应承担一定责任。判决解除程某与开发公司所签认购书，开发公司返还程某定金1万元，并赔偿利益损失8万余元。 实务要点：预约违约所产生损失为信赖利益而非可得利益损失。当事人未对违约金进行约定，适用定金罚则难以弥补预约违约损失时，预约违约责任范围以守约方丧失另行订约机会损失进行酌定。 案例索引：江西高院（2016）赣民再46号“程某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”，见《未签订违约金条款情形下的预约违约责任范围——江西高院判决程某诉惠荣公司商品房买卖预约合同纠纷案》（李智辉），载《人民法院报·案例精选》（20160929:06）。 04 . 亲属间明知有其他亲属居住售房，不构成恶意串通 亲属之间对明知有其他亲属居住而签订售房合同，并不当然构成恶意串通，不当然侵害居住人居住权和期待利益。 标签：房屋买卖｜恶意串通｜居住权｜期待利益 案情简介：2011年，陈某与周某母签订买卖协议，约定由周某母购买陈某名下、现由陈某姐居住的房屋。后陈某与周某离婚，陈某诉请解除其与周某母所签买卖协议。2014年，生效判决判令买卖协议有效，陈某继续履行。2015年，周某母与邹某签订售房合同并办理过户手续。2016年，陈某姐以其本人属于诉争房屋合法居住权人，对该房屋具有期待利益，邹某未按约定一次性交付全款、双方不受第三方监管等构成恶意串通为由，诉请确认该售房合同无效。 法院认为：①依《合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同应属无效。亲属之间对明知有其他亲属居住而签订的二手房买卖合同，未按约定一次性交付全款，不受第三方监管等，并不当然构成恶意串通买卖，不当然侵害居住人居住权和期待利益。②本案中，陈某姐主张周某母、周某所签买卖协议系恶意串通，损害其合法利益，但陈某姐未能提供充分证据证明其系诉争房屋合法所有权人，且周某母与周某之间所签协议系双方真实意思表示，双方就诉争房屋所协商成交价格不低于市场定价，并已完成了所有权转移登记。陈某姐未能提供证据证明周某母与周某就该房屋的买卖存在恶意串通的意思表示及行为，故判决驳回陈某姐诉请。 实务要点：亲属之间对明知有其他亲属居住而签订售房合同，未按约定一次性交付全款，不受第三方监管等，并不当然构成恶意串通买卖，不当然侵害居住人居住权和期待利益。 案例索引：天津二中院（2017）津02民终2044号“陈某与周某等房屋买卖合同纠纷案”，见《二手房买卖合同中恶意串通与居住权保护的法律适用——天津二中院判决陈璐璐诉周学兰、周文虹房屋买卖合同纠纷案》（丁津翠），载《人民法院报·案例精选》（20170615:06）。 05 . 房贷政策调整，导致首付增加，购房者可单方解约 政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者所获银行贷款减少致使合同无法继续履行时，购房者有权单方解约。 标签：房屋买卖｜首付款比例｜房贷政策｜合同解除 案情简介：2013年，彭某与开发公司签订商品房买卖合同，合同约定彭某以按揭付款方式付款，首付20%共8万余元。同年3月，当地执行新的商品房按揭政策，首付比例调整至30%。2015年，彭某诉请解除合同、开发公司返还相关款项。 法院认为：①购房者签署合同目的是以自己期望价值购买到房屋。政府房贷政策调整必然给购房者支付房款带来较大影响。此种情形应区分看待：如房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之后，购房者理应知晓利害；如房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之前，首付款提高超出了购房者合理预期，此时如仍要求依合同约定继续履行，相当于将不利后果转嫁给购房者，违背了合同本意，故在不可归责于合同双方情况下，因政府房贷政策调整导致合同无法继续履行时，合同一方请求解除合同依法应予准许。②购房合同对贷款风险有约定的，按约定处理；对贷款风险无约定的，应看购房人是否确有证据证明其因政府房贷政策调整而无法履行付款义务。如合同签订后确因房贷政策调整使得购房人无法取得贷款或所获贷款数额明显低于合同约定贷款比例，而购房人又无法通过其他途径筹集资金支付购房款的，则购房人以贷款方式购买房屋合同目的将无法达到，必将导致房屋买卖合同无法继续履行，此时，购房人可解除合同。因解除合同原因非因购房者造成，故购房者无需为此承担违约责任，同时，房屋买卖合同解除后，出卖人应将已收受购房款本金及其利息或其他购房费用如数返还购房者。③本案中，合同签订时，彭某支付了两成购房款，因国家房贷政策调整，在彭某与开发公司签订合同一个月后首付比例由两成提高至三成，导致彭某未获得银行贷款。开发公司未提交首付两成已获得银行审批通过的相关证据，在本案审理结束时彭某仍未获得银行按揭贷款，且亦未提交应归责于彭某个人导致合同无法履行证据。综合案情评判，判决解除案涉商品房买卖合同，开发公司返还彭某购房款8万余元及其他购房费用万余元。 实务要点：政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者所获银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时，购房者单方提出解除合同应予准许。 案例索引：重庆五中院（2015）渝五中法民终字第05534号“彭某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定——重庆五中院判决彭琳茹诉金科公司商品房预售合同纠纷案》（李天全、朱红兵），载《人民法院报·案例精选》（20160505:06）。 06 . 约定土地出让金缴纳方式，不违反国家强制性规定 买卖双方约定了土地出让金的缴纳方式，且已实际履行，则一方不得以该约定违反国家规定和交易习惯为由撤销。 标签：房屋买卖｜经济适用房｜土地出让金｜税费负担｜交易习惯 案情简介：2012年，郭某购买李某经济适用房，约定交易净价款52.5万元，此价款为不含税费价，由此交易所产生的一切税费由郭某承担。合同签订后，郭某向房地产产权产籍监理处交付了经济适用房上市交易收益所得5万余元和土地出让金6975元，缴款单位为李某。随后，郭某付给李某房款2.5万元。2014年，郭某诉请李某返还郭某垫付的经济适用房上市交易应缴纳土地出让金6975元。 法院认为：①根据2007年建设部、国家发改委、监察部等七部门联合发布的《经济适用房管理办法》和2011年当地市政府《关于经济适用住房上市交易管理的意见》，经济适用房上市交易需缴纳土地出让金，缴纳主体描述为购房人或产权人，但未强制规定由谁缴纳。根据民事法律行为意思自治原则，买卖双方可对相应权利义务进行约定，只要约定不违反国家强制性规定或损害第三人合法权益，该约定即对双方有约束力。如买卖双方对土地出让金缴纳有约定则应从其约定。②案涉购房协议合法有效。郭某在签订购房协议时已收到李某房屋所有权证、土地证、产权界定卡，对该房屋属于经济适用房性质是明知的。购房协议明确约定房产交易价不含税费，概括性地将交易所产生一切税收和费用约定由郭某承担，以保证李某在此次房产交易中获得交易净价款52.5万元整。土地出让金属于政府征收费用，根据双方协议约定属于郭某应承担费用。郭某在缴纳该款时并未与李某协商一致约定是为李某垫付，亦未拒绝缴纳此款并为此提出解除合同行为。郭某交付经济适用房土地出让金、付给李某房款亦证明郭某在缴纳出让金时并未与李某协商一致约定是为李某垫付的该款。判决驳回郭某诉请。 实务要点：经济适用房买卖双方约定了土地出让金缴纳方式，且已实际履行，则一方不得以该约定违反国家规定和交易习惯为由撤销。 案例索引：河南洛阳中院（2015）洛民终字第1906号“郭某与李某转让合同纠纷案”，见《买卖双方约定土地出让金缴纳方式不违反国家强制性规定——河南洛阳中院判决郭某诉李某经济适用房转让合同纠纷案》（申文娟、樊蕾），载《人民法院报·案例精选》（20151112:06）。 07 . 建筑面积误差比超出3%时，并不必然导致合同解除 建筑面积误差比超出3%时，不必然解约，法院应从维护交易稳定、兼顾公平原则出发综合评判房屋买卖合同效力。 标签：房屋买卖｜面积误差｜合同解除｜公平原则 案情简介：2012年，张某与开发公司签订商品房买卖合同，约定预测建筑面积89.18平方米，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。后经测绘，诉争房屋实际建筑面积为95.36平方米。2013年，开发公司通知按2.5%以内补款、2.5%以外赠送方式处理。2014年，张某诉请解除合同、退还房款及利息。 法院认为：①涉案房屋实际面积与合同约定面积差虽超过3%，但开发公司在本案中只对超出合同约定面积2.5%予以主张，对其余部分并未向买受人主张权利。对涉案房屋合同约定面积与产权登记面积差异，开发公司没有过错。开发公司所提供证据证实，由于建筑规划中适用的《建筑工程建筑面积计算规范》与房产测绘中适用的《房产测量规范》对房屋面积确认标准不同，最终导致涉案房屋总面积产生差异。张某并未因涉案房屋面积差异遭受损失，开发公司亦未因房屋面积差异从中获益。现开发公司只对超出合同约定建筑面积2.5%要求张某补交房款，对其余3.96平方米已明确放弃权利主张；对涉案房屋因面积差异而增加的契税，县政府也以会议纪要方式，要求对其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。②《合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则作为民事立法领域内基本原则，其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德结合。将该原则作为规范合同当事人行为准绳，可有效防止当事人权利滥用，维护与平衡当事人之间利益。本案中，当事人双方在合同中虽有“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房”约定，但开发公司在本案中并无过错，并采取了相应措施，保护了张某权益免受损害，在此种情况下，如仍解除涉案合同，不仅使得当事人签订涉案合同目的得不到实现，亦使得当事人之间利益失衡，不利于维护交易稳定，亦有违公平、诚实信用民事活动原则。判决驳回张某诉请。 实务要点：建筑面积误差比绝对值超出3%时，不必然导致合同解除，法院应从维护交易稳定、兼顾公平原则出发综合评判房屋买卖合同效力。 案例索引：安徽芜湖中院（2015）芜中民四终字第00022号“张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《从既维护交易稳定又兼顾公平原则出发综合评判房屋买卖合同——安徽芜湖中院判决张某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案》（朱训明、宋喜萍），载《人民法院报·案例精选》（20150813:06）。 08 . 售楼宣传虚假，构成欺诈，但不必然导致合同撤销 判定欺诈行为是否符合撤销合同条件，要根据欺诈行为程度、欺诈产生影响大小、受损害程度等综合因素来考量。 标签：房屋买卖｜售房广告｜合同撤销｜欺诈 案情简介：2013年，刘某与开发公司签订商品房买卖合同。2014年，开发公司因虚构“中国房地产10强”“3小时狂销14亿”“中国驰名商标”等广告构成虚假宣传被工商局处罚。刘某以受欺诈为由诉请撤销合同。 法院认为：①开发公司在房屋销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为已经有权的行政管理部门依法认定为违法行为并作出了相应行政处罚，且对于刘某的房意向有一定程度的影响和误导，依最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，应认定为欺诈行为。②《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。上述法律规定虽赋予相对方撤销合同权利，但并非意味着凡是一方当事人存在欺诈行为，相对方一律可主张予以撤销合同。相对方只有在因欺诈产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示，其才有权主张撤销或变更合同。影响订立合同与否的因素有很多种，判定欺诈行为是否符合撤销合同条件，要根据欺诈行为程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力大小、受损害方损害程度等综合因素进行考量。③本案中，首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。开发公司虽在广告宣传或价格公示上有欺诈行为，对刘某购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响刘某决定是否购买的关键性因素；其次，案涉合同中对与刘某签订合同的出卖方为开发公司是明确的，对刘某所购房屋地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，无证据证明合同约定内容与真实情况不一致。因此，开发公司上述行为并未使刘某对其所购房屋质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。判决驳回刘某诉请。 实务要点：相对方只有在因欺诈产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示，其才有权主张撤销或变更合同。判定欺诈行为是否符合撤销合同条件，要根据欺诈行为程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力大小、受损害方损害程度等综合因素进行考量。 案例索引：江苏泰州中院（2015）泰中民终字第00293号“刘某与某开发公司等商品房买卖合同纠纷案”，见《开发商因虚假宣传被行政处罚并不必然构成合同欺诈——江苏泰州中院判决刘俊等诉靖江碧桂园公司商品房销售合同纠纷案》（郑兴、刘艳生），载《人民法院报·案例精选》（20161110:06）；另见《刘俊等诉靖江碧桂园房产公司因售楼宣传虚假要求撤销房屋买卖合同被判驳回案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201601/43:48）。 09 . 虚假按揭伪装行为无效，不能对抗善意第三人银行 名义购房人与开发商签订虚假按揭合同虽无效，但不能对抗善意第三人贷款银行，仍应按借款合同约定承担责任。 标签：房屋买卖｜按揭房｜借款合同｜虚假按揭｜虚伪意思表示 案情简介：2014年，为套取贷款，开发公司与金某协商，通过“假按揭”方式向银行贷款，资金由开发公司实际支配使用，贷款亦由其通过金某还款账户分期偿还。为此，开发公司与金某签订商品房买卖合同，再以购房贷款名义，由金某作为借款人，开发公司为保证人，与银行签订个人住房借款合同，套得了银行贷款。后开发公司破产，未能按期还款，银行起诉。 法院认为：①《民法总则》第146条规定的通谋虚伪表示是指行为人与相对人进行通谋，对外作出虚假意思表示，并以此而实施的法律行为。《合同法》上的“以合法形式掩盖非法目的”行为通常表现为脱法行为、通谋虚伪行为和兼具二者的混合行为。“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”行为中的恶意串通，不仅包括虚伪表示，而且还包括双方通谋而为与效果意思相同的表示，且以侵害国家、集体或者第三人利益为无效的必须要件。就本案“假按揭”中购房人与开发商之间通谋虚伪行为而言，虽然在主体要件方面适格，但购房人与开发商之间并无真实购房意愿，实为双方为套取银行资金而为之，系双方虚伪故意，通谋实施，属于《民法总则》第146条条第1款规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为”，因意思表示要件为无效要件，故案涉商品房买卖合同依法应认定为无效。②案涉购房合同与借款合同，从内容来看虽密不可分，但两份合同之间并非主从合同关系，两份合同均存在独立意思表示，而为相对独立的法律关系，故购房合同无效并不必然导致借款合同无效，还应分析银行在贷款发放中的主观意图，是否系善意第三人。民法中“善意”系指不知道伪装行为，对“善意”认定以法律推定为主要方式。本案中，开发商和名义购房人均未能提供证据证明将“假按揭”情况已告知银行，或银行已知道或应当知道“假按揭”情况，在此情形下，银行应被推定为善意第三人。故而开发商与名义购房人伪装行为无效，不能对抗名义购房人与银行之间签订借款合同效力。判决金某偿还银行贷款，开发公司承担担保责任。 实务要点：名义购房人与开发商以虚假的意思表示签订购房合同应认定无效，但不能对抗善意第三人贷款银行，仍应按借款合同约定承担责任。 案例索引：江苏常州中院（2017）苏04民终3746号“某银行与金某借款合同纠纷案”，见《“假按揭”虚伪意思表示的司法规制——江苏常州钟楼法院判决建行常州分行诉金某等金融借款合同纠纷案》（胡传朋、陈德严），载《人民法院报·案例精选》（20181220:06）。 原创序号：天同码232 核校：简牍 |
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