案例分析〡开发商因错误宣传商品房导致商品房买卖认购书无法履行的应承担违约责任

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【问题摘要】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定了出卖人就商品房房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使未被载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。但该条款未规定该说明和允诺未被载入商品房买卖认购书的，是否能作为认购书中的内容，违反时是否也应当承担违约责任？在合同法中没有明确规定，但民法典已对此予以完善。下面笔者根据前不久代理的一起案件情形进行分析，以帮助加深对民法典相关内容的学习。

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【案情简介】

2019年12月20日，林某到广州市荔湾区广钢新城开发商甲公司售楼部看房时，销售人员向林某出示楼盘户型图宣传资料。林某根据销售人员对楼盘项目的推售，选中了一套预售面积为102平方米、户型为三室两厅两卫的平层住宅A房，销售人员在该户型图宣传资料上手写购房付款方案供林某选择。当天，双方签订了销售A房《认购书》，其中约定林某应于签订认购书时支付购房定金5万元，于2019年12月25日签署正式的《商品房买卖合同》，支付首期款46万元，但并未写明A房具体情况。《认购书》签订后，林某支付5万元定金，2019年12月25日支付46万元首期购房款。但准备签署《商品房买卖合同》时，发现合同附件中所示的A房户型图为复式，而非平层，与宣传资料上严重不符。甲公司否认宣传资料为合同内容，林某拒绝签订该《商品房买卖合同》。协商无果下，林某要求甲公司退还定金及购房款，但甲公司认为林某负有责任，只同意退还购房款。林某愤而委托我们根据《认购书》约定申请仲裁，请求甲公司退还首期购房款，双倍返还定金及承担支付资金占用利息的违约责任，负担仲裁费、律师费等维权费用。

 

【争议焦点】

违约责任的承担前提必须是合同一方不履行、不完全履行合同中约定的义务或法定义务。在本案中，因未签订正式商品房买卖合同，甲公司与林某签订的《认购书》性质是否属合同，对双方是否具有法律约束力，以及签订认购书前甲公司向林某推售的宣传资料是否构成要约，可以成为认购书的内容，使甲公司负有与林某就平层住宅A房签订买卖合同的义务，是认定甲公司未履行约定义务构成违约，承担违约责任的争议焦点。

 

【律师分析】

     一、商品房买卖认购书属于有效的预约合同，对合同双方具有法律约束力

    

本案《认购书》是双方当事人在签署正式商品房预售合同前所签订的文书，已载明认购书（预约）中已约定了交易的主要条款，具备签订《商品房买卖合同》（本约）的基本内容。预约属于当事人缔约期间对未来签订合同的预先确认，实践中具有独立存在的必要性，但未在我国合同法中规定，需在理论上结合合同法的其他规定进行阐明。预约与本约相比欠缺一些内容条款，但和本约具有内在的密切关联，会在一定程度上约束本约之缔结及影响本约之内容。根据合同法第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，预约属于合同，《认购书》属于预约合同，不违反法律强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。

 

本案双方签订《认购书》时，真正的商品房买卖行为尚未发生，处于商品房买卖前的前契约阶段，签订《认购书》是订立本约即《商品房买卖合同》的前提，因此《认购书》是独立有效的合同。显然，比较预约与本约，《认购书》属于预约合同，尚未对商品房买卖合同履行进行约定，所承担的民事责任是当事人不能签订《商品房买卖合同》的违约责任。本约是在民事合同权利义务关系全部确定后签订的，双方应承担的是合同履行义务。而且，签订预约合同的目的是订立本约，由于有事实或法律上的障碍，不能直接订立主合同时，才约定将来订立合同，因此，两者既有区别又有联系。

 

     二、本案宣传资料属于要约而非要约邀请，应视为认购书的内容

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。甲公司对说明和允诺的宣传资料即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，有违反就应当承担违约责任。”本案中，甲公司在宣传资料中对销售商品房户型及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。具体讲，甲公司在签订认购书前向林某的宣传推售中，就A房的户型图、平层住宅、面积、买卖价格及付款方式的说明和允诺均具体明确，并且宣传资料对A房属于平层还是复式的说明和允诺对于商品房买卖合同的订立及房屋价格确定有重大影响，故依法应当认定属于要约，而非要约邀请。虽然宣传资料未被载入《认购书》，是否能作为认购书中的内容，违反时是否也应当承担违约责任，笔者认为应当予以正面确认，理由如下：

（一）《认购书》的性质决定宣传资料应当视为认购书的合同内容

认购书的性质决定了认购书是双方当事人在签署正式《商品房买卖合同》前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，属于双方对商品房买卖的真实合意，本案双方在后续没有协商变更认购书内容的情况下，认购书的内容应当与《商品房买卖合同》的内容一致。则依据上述司法解释条文后半段“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，将宣传资料中该说明和允诺视为《认购书》的合同内容，依法属于应有之义。

（二）本案宣传资料说明和允诺所形成的要约未撤销，并被林某及时承诺，应视为《认购书》的合同内容

依据《合同法》第十八条规定：“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。”甲公司如果撤销本案宣传资料中说明和允诺所形成要约的通知应当在林某发出承诺通知之前送达林某。林某在收到甲公司宣传资料标示A房属于平层住宅等说明和允诺的要约后，及时作出承诺，当天就与甲公司签订销售A房《认购书》，说明甲公司没有撤销本案宣传资料，而以书面形式与林某确定买卖合意，要约有效，故甲公司应当受该要约的约束，其不履行合同义务的行为构成违约，应该承担违约责任。

 

    三、商品房《认购书》体现预约合同本义，已为民法典所明确规定

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定可知，商品房《认购书》是当事人约定双方当事人在将来一定期限内订立《商品房买卖合同》，一方不履行义务，另一方当事人可以请求承担违约责任而达成的协议。本案中，林某在与甲公司签订认购A房屋的《认购书》后，履行了交付定金的义务及交付首期款，双方之间已形成商品房预约合同关系，理应按照双方预约合同的规定履行各自义务及承担法律责任。

刚颁布的《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”这说明，预约合同制度已从理论到实践，在法律上正式得到确立，随着《民法典》的实施，涉及买卖合同等商品房《认购书》之类纠纷的处理，将有直接明确的法律适用依据，对正确处理这类法律问题，将起到定分止争的作用。

 

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【审理结果】

本案开庭后，甲公司不得不同意承认本案事实及法律规定，同意林某诉请的主要条件，经调解，解除《认购书》，退还林某首期46万元购房款、双倍返还定金10万元，同时支付本案林某支出的仲裁费及律师费。本案圆满结案。

END

责任编辑：大禾