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文/庄华阳 许璐琪 天衡联合律师事务所 来源/微信公众号 “天衡联合律师事务所”（tianhenglawyer） 2016年10月5日《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》发布、2017年3月24日《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布、2017年3月28日《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》(厦国土房[2017]141号)发布、2017年3月28日《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》发布，近日厦门、福州等地房屋买卖限购政策接二连三出台，在前述的限购政策下房屋买卖合同效力该如何认定？已签署的房屋买卖合同是否能够解除？买卖双方是否需要承担违约责任？本文以福建高院(2014)闽民申字第1225号民事裁定书作为切入点，讨论前述三个问题。
一、案情概要
马某与魏某于2012年3月26日签订一份《房产预约买卖协议书》，约定马某向魏某购买址于厦门市东坪三里某号楼某室房产。协议签订后，马某依约支付了20万元购房款（含定金），魏某亦将讼争房屋交付马某使用。魏某于2013年6月20日取得讼争房屋的权属证书。马某未依约支付第二期购房款。马某于2013年5月14日向原审法院提起诉讼，请求判决确认双方签订的上述《房产预约买卖协议书》有效，并将讼争房产过户给马某。
一审法院观点
原审法院于2013年6月18日作出（2013）思民初字第6060号民事判决判决：一、确认《房产预约买卖协议书》合法有效；二、魏某协助将讼争房产过户至马某名下；三、在办理完过户手续当日将购房尾款83.6万元支付魏某。
一审判决后，魏某不服该判决，提出上诉。
二审法院观点
2013年9月15日，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民终字第2684号民事判决书认定，马某提交的厦门市社会保险管理中心社会保险参保缴费情况证明，不足以证明其符合厦门市购房条件，双方签订《房产预约买卖协议书》存在客观上履行不能，原审判决魏某协助马某办理过户手续明显不当，应当予以撤销。因此判决维持上述第（一）项判决，撤销第（二）、（三）项判决等。
二审宣判后，马某向福建省高级人民法院提出再审申请。
再审观点
2014年8月21日，福建省高级人民法院作出（2014）闽民申字第1225号民事裁定书认定，马某从2011年11月开始交社保，至魏某办出产权证时，马某缴纳社保已超过一年。因此，二审以马某违反限购政策为由，认定双方签订的购房协议存在客观上履行不能虽有不妥，但二审认定马某未依合同约定付清购房款，并据此判决驳回马某关于讼争房产过户的诉讼请求，并无不当，故裁定驳回马某的再审申请。
二、典型意义
本案中，双方在限购政策出台后签署《房产预约买卖协议书》，人民法院裁判认定《房产预约买卖协议书》合法有效，违反限购政策的房屋买卖合同存在客观上履行不能(再审法院认为不妥的原因系马某实际上符合购房条件)。
因此，结合本案，笔者想要就限购政策下房屋买卖合同效力认定及责任分担作如下延伸：
（一）违反限购政策的房屋买卖合同有效
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方意思表示真实一致且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益和第三人利益，则房屋买卖合同有效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”因此，根据违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。
所以，限购政策并不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。因此，违反限购政策的房屋买卖合同应为有效。
（二）违反限购政策的房屋买卖合同解除条件
因违反限购政策而导致房屋无法过户，属于不能实现合同目的的情形。故当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，为了维护交易秩序，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，如果限购政策导致合同目的不能实现的程度，则可以解除合同。但是，如果限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度，就不能解除合同。
（三）房屋买卖合同解除后违约责任的分担
限购政策导致房屋买卖合同解除并不必然免除双方的违约责任承担。具体而言，单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现而解除合同的，属于不可抗力(也有观点认为属于情势变更)，双方均无违约行为，双方互不负违约责任。
但是，如果在合同订立、履行过程中，因为一方存在违约行为而使房屋买卖违反限购政策导致合同目的无法实现，如恶意拖延付款时间或过户时间，结果遭遇限购政策出台；再比如恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等，在前述情形下，存在违约行为的一方在合同解除后仍需要承担违约责任。
综上所述，笔者认为违反限购政策的房屋买卖合同仍为有效，但是若因限购政策导致合同目的不能实现，双方可以解除合同。合同解除后，若双方均无违约行为，则双方互不负违约责任，若系因一方违约而导致违反限购政策使合同目的无法实现而解除合同的，违约方不可免除违约责任。
三、案例来源
(2014)闽民申字第1225号
编排/王淼 责编/张雨 微信号：Ann199313
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