「税收筹划」房屋出租，怎样签合同才能少缴税？

涉及税种及计算依据：

（一）增值税（本文涉及增值税计算，皆视为一般计税方法，且房屋之进项税额此前已经抵扣完毕）

销项税额=销售额（不含税）×税率（不动产租赁10%/仓储保管6%）

不含税销售额=含税销售额/（1+税率）

（二）附加税费

附加税费=增值税（销项税额）×附征率（假设10%）

（三）印花税

应纳税额=租金/保管费×税率（0.1%）

（四）房产税

1、从租计征（租赁） 应纳税额=租金×税率（12%）

2、从价计证（仓储） 应纳税额=房产原值×（1-扣除率）×税率（1.2%）（假设扣除率30%）

（五）土地使用税

应纳税额=占地面积×单位税额

（六）企业所得税

只考虑租金/保管费、除增值税外各税费、保管费用（B方案），不考虑其他因素

假设税率25%.

参考例题

甲公司有一仓库，准备供乙公司用于存放货物。仓库原值1000万元，占地面积500平方米。目前有两个方案进行选择。

A方案：签订租赁合同，年度租金金额200万元（含税）。

B方案：签订仓储合同，年度保管费用200万元（含税）。

以上费用皆符合市场行情。

（一）根据“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释的定义，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。

（二）为履行仓储合同，甲公司每年发生人工及其他保管费用5万元。（至于乙公司愿意另行派人参与保管、监督，悉听尊便。但甲公司必须确实实施保管活动，否则即为舞弊、逃税。）

相关计算情况如下：

影响企业所得税应纳税所得额计算公式：租金/保管费-除增值税外各税费-保管费用（不考虑其他因素）

B方案少缴税费16.97万元；由于另外发生5万元保管费用，实际净现金流入比A方案多11.97万元。B方案较优。

我们将上述数据略作修改：租金/保管费金额20万元。

相关计算情况如下：

A方案少缴税费2.85万元；且并未发生5万元保管费用，实际净现金流入比B方案多7.85万元。A方案较优。

综上对比来看，经营模式的设定，影响增值税、房产税的计算；税负高低，同时也取决于当地市场行情下，房产税从租计征与从价计征的比较，以及仓储保管费用情况。有些城市主要区域，可能房屋原值较低（老房屋），而租金市场价格较高；因此，此项筹划需要仔细考虑。

另外，相较于租赁服务只须提供房屋，不必承担其他责任（房屋本身质量另当别论）；而仓储服务则须承担保管责任。此节须当考虑周全；尤其对于一些保管要求较高的特殊商品，更须约定妥当。而为避免争议，无论哪种服务，皆须事先获得核准登记。