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随着可开发用地逐渐减少，各房地产企业都不同程度的参与到旧城改造中，安置房就成了热门专题。安置房如何进行财务与税务处理呢，这个问题比较复杂，需要分类解说。 一、安置房的类型（1） 外购商品房安置 开发企业从其他企业购入商品房，安置拆迁户。一般有两种操作路径： 1、开发企业购入商品房，取得购房发票，并将产权证办到开发公司名下。安置拆迁户时开发企业给拆迁户开具发票，办理过户手续 2、开发企业外购商品房用于安置拆迁户，通过三方购房协议直接将产权证办到拆迁户名下，购房发票开给拆迁户，开发企业以购买价计入拆迁补偿费。 实务中企业更倾向于第二种操作，不需要进行二次销售，重复纳税。 （2） 自有开发土地上自建安置房 自有开发土地的取得方式主要有从土地部门出让取得和从其他企业受让取得。开发企业在自有开发土地上建设商品房安置拆迁户，该模式下立项和报批报建手续都以开发公司名义办理，开发企业拥有完全产权。这种自建安置房也可以分为两类：单独建造安置房和用开发的商品房来安置拆迁户。 （3） 自有划拨土地上建造安置房 房地产开发企业取得划拨土地使用权，一般只需要支付赔偿费或者安置费，这种土地一般是指定用途的。在划拨土地上以开发企业名义建造安置房安置拆迁户，立项、报批报建手续以开发企业名义进行，安置回迁户时视同销售开具发票，交纳各项税费。 （4） 在非自有土地上建造安置房 这种模式下房地产开发企业并未取得安置房土地使用权，土地仍然在政府，立项和报批报建手续应以政府（例如城改办）名义办理。这种模式下房地产开发企业仅仅提供的是建筑服务，分配安置房时由政府主导或者政府委托房地产开发企业进行。这种模式下开发企业投资建造安置房是取得开发用地的前置条件，因此应作为土地成本的一部分。 二、不同类型安置房如何进行财税处理（1） 外购安置房 1、开发企业先购买后安置 开发企业外购安置房如果采取先购买后安置模式，即开发企业取得购房发票，且将房产证办到开发公司名下，安置拆迁户时需要视同销售，按照同类商品房市场平均价格交纳增值税、土地增值税和企业所得税。这种方式下，购入时分录为： 借：开发产品— 外购 应交税费—应交增值税—进项税 贷：银行存款 安置拆迁户时，分录如下： 借：开发成本— 土地成本—拆迁补偿费 贷：主营业务收入 应交税费—应交增值税— 销项税 结转安置房成本时， 借：主营业务成本 贷：开发产品— 外购 2、开发企业购买但直接过户到拆迁户名下 如果开发企业与其他房地产开发企业、拆迁户通过三方协议购入商品房用于安置，直接将购入的商品房产权办到拆迁户名下，发票由销售企业直接开给拆迁户，这种安置方式相当于货币安置，拆迁户用货币购买安置房，开发企业不需要视同销售，只需将该支出计入拆迁补偿费。开发企业支付的补差价款，也应计入拆迁补偿费。收到补差价款，应冲减拆迁补偿费。 购买安置房时，根据三方协议及支付凭据记账如下； 借：开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费 贷：银行存款 （2） 自有开发土地上建设安置房 在自有土地上建设安置房，用于安置拆迁户，可以出现两种情况：一、单独建造安置房，安置房在户型、层高、赠送面积等建筑指标上均低于其他开发产品；二、用正常开发产品安置拆迁户。这两种模式建造的安置房，建造成本不相同，因此，视同销售价格也应有所差异，一般做法是单独建造的安置房对标正常开发产品销售价格适当调低，但不得低于其他开发产品售价的70%，否则存在稽查风险。 用本项目开发产品作为安置房如何交纳增值税、土地增值税、企业所得税呢？ 1、增值税 用本项目开发产品安置拆迁户时需要视同销售，视同销售的销售额如何确定呢？根据《增值税暂行条例实施细则》按下列顺序确定销售额交纳增值税：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。 2、土地增值税 自有开发土地上建造安置房，属于开发企业的开发产品，安置过程视同销售。根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 3、企业所得税 国税2009年31号第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3） 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 以自建商品房安置拆迁户时，按照视同销售价格确认拆迁补偿费和主营业务收入： 借：开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费 贷：主营务收入 应交税费— 应交增值税— 销项税 结转安置房成本时， 借：主营业务成本 贷：开发产品 （3） 自有划拨土地上自建安置房 在划拨性质的土地上以开发公司名义立项、建设安置房用于安置拆迁户，需要视同销售交纳增值税和企业所得税、土地增值税。收到补差价款，应该冲减拆迁补偿费，支付给拆迁户的补偿价款，应计入拆迁补偿费。问题在于视同销售价格如何确定？ 1、按照协议约定价格确定。与拆迁户签订的安置协议中约定价格的，按照约定价格视同销售； 2、按照成本加成方式核定价格。安置协议没有约定或者约定价格明显偏低的，应进行核定价格。国税[2014]2号规定：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 即：按下列公式核定， 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率） 公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市税务局确定，一般为10%。营改增后这一政策继续沿用。 按照以上方式确定的转让收入计算交纳增值税、企业所得税和土地增值税。 这种模式下构建安置房时， 借：开发成本— 安置房 应交税费— 应交增值税— 进项税额 贷：银行存款 构建完成时，转入开发产品： 借：开发产品— 安置房（根据业态、面积明细分类） 贷：开发成本—安置房 向安置户移交安置房，按照视同销售价格确认拆迁补偿费： 借：开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费 贷：主营业务收入 应交税费— 应交增值税— 销项税 结转安置房成本， 借：主营业务成本 贷：开发产品— 安置房 （四）在非自有土地上建安置房 开发企业在非自有土地上建造安置房，这种模式下土地一般在政府（例如城改办）名下，报批报建手续以政府名义办理，属于政府项目。房地产开发企业投资建造安置房安置拆迁户，是取得开发用地的前置条件，因此，安置房建造成本计入拆迁补偿费，增值税、土地增值税、企业所得税均不需要视同销售。收到拆迁户的补差价款，应该冲减拆迁补偿费。 发生建造安置房支出时，分录如下： 借：开发成本— 土地成本—拆迁补偿费 贷：银行存款 应交税费— 应交增值税—进项税 |
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