回迁户是否缴纳增值税的分析

基本情况：开发商和拆迁户产权调换房屋，开发商房屋价值50万，拆迁户房屋价值60万，开发商额外支付给拆迁户10万货币补偿，并做如下账务处理：

借：土地成本-土地征用以及拆迁补偿费  60

    贷：银行存款  10

        主营业务收入-回迁户收入  50

请问：针对回迁房是否缴纳增值税？计税依据是什么？

政策性分析：根据财税2016第36号，第二章 征税范围：

第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产：开发商向回迁户交换房屋，属于非货币性资产交换，实质是有偿转让不动产，我们获取的经济利益就是土地使用权。开发商获取土地开发权所承担的土地成本，除了给政府的土地纯收益（出让金）之外，另外还承担着对地面住户提供回迁房的义务，这也是为了获取土地使用权而付出的成本。这也是土地增值税和企业所得税同时视同成本的根本原因。因此从这个增值税征税范围分析，是在增值税征收范围之内的。

我们找了山东省所有文件，对回迁户增值税方面均没有规定，内部咨询区局税政科，最近有省局会议纪要供参考，由于是内部文件，不能公开，电话咨询后，大致内容如下：

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于回迁面积的，回迁面积部分按着实际发生的开发成本*（1+成本利润率）计征增值税。成本利润率按着全国平均成本利润率10%。超出部分面积按着以实际收取的超出部分面积的价款作为计税价格。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，按着实际开发成本*（1+成本利润率）计征增值税。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，按着实际开发成本*（1+成本利润率）计征增值税。支付给回迁户的货币补偿作为拆迁补偿费。

其他省份规定：

1、根据湖北省营改增政策执行口径第四辑规定：房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。　

2、河南国税热点问题解答因为城市规划调整或者棚户区改造等原因，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为是否征收增值税？如何征收增值税，计税销售额应该如何确定？

答复：在总局未明确之前，暂比照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》（豫地税发[2005]16号）第七条第四款规定的成本利润率执行。即纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为属于视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定。各省辖市的成本利润率，暂按营改增前各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》第七条第四款规定确定的成本利润率执行。

操作建议：从增值税法理来说，一个项目，如果有进项税额，一般都会出现销项税额。比如增值税视同销售项目：将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人；等等。从法理角度分析，我们建造回迁户，必然会有一些建安等成本产生的进项税额，由此链条必然会出现一些销项税额，由此，我们建议回迁房正常申报增值税，以免后期带来不必要的麻烦。

中勤税务

2017-11-23