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原创 :桥小水 文章来源：桥小水的财税小屋 一、返还用于建设购买安置回迁房 案例：某房开企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土局签订的出让合同价款为1亿元，企业已全部缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持方式给予该房开公司补助3,000万元，用于该项目10,000平米回迁房建设，回迁房建设后无偿移交给拆迁户。 流转税：按售房收入3,000万元计税。 企业所得税：收到的返还款3,000万元是开发商销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税. 土地增值税：按售房收入3,000万元计税，出让金1亿元计入土地成本。 契税：按1亿元计税。 二、返还用于代理拆迁、拆迁补偿。 案例：某房开企业（一般纳税人）通过招拍挂购入土地100亩，与国土局签订的出让合同价款为1亿元，企业已全部缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持方式给予该房开公司补助3,000万元，用于该项目10,000平米土地及地上建筑物的拆迁费用支出，并委托该房开公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3,000万元中，用于拆迁费用1,000万元，用于拆迁户补偿2,000万元，企业实际向拆迁户支付补偿款1,500万元。 流转税：返还的用于拆迁的1,000万元，营改增前按建筑业税率3%计营业税，营改增后适用建筑业税率11%计增值税；返还的用于支付拆迁补偿款的2,000万元与实际支付1,500万元之间的差额500万元，营改增之前按照服务业-代理业适用5%的税率计营业税，营改增之后按照服务业-代理业6%的税率计增值税。 具体见国税函[2009]520号《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》。 企业所得税：返还的用于拆迁的1,000万元，按1,000元扣除相关成本费用后计税；返还的用于支付拆迁补偿款的2,000万元与实际支付1,500万元之间的差额500万元，按差额500万元计税。 土地增值税：收到的3,000万元返还款不计税，出让金1亿元计入土地成本。 契税：按1亿元计税。 三、返还用于开发项目基础设施 案例：某房开企业（一般纳税人）通过招拍挂购入土地100亩，与国土局签订的出让合同价款为1亿元，企业已全部缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持方式给予该房开公司补助3,000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。 流转税：按建筑业计税；若协议约定基础设施企业承担视为政府补贴不计税。 企业所得税：按3,000万元减去成本费用等计税。 土地增值税：收到的3,000万元返还款不计税，出让金1亿元计入土地成本。 契税：按1亿元计税。 四、返还用于建设公共配套设施 案例：某房开企业（一般纳税人）通过招拍挂购入土地100亩，与国土局签订的出让合同价款为1亿元，企业已全部缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持方式给予该房开公司补助3,000万元，用于企业在开发区内建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。 流转税：按售房收入计税。 企业所得税：按3,000万元抵去配套设施建造成本计税。 土地增值税：收到的返还款3000万元，如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，则按销售收入计税；如不能认定为属于向政府销售全部户部分公共配套设施的行为，收到的返还款3000万元属于政府补贴，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 契税：按1亿元计税。 五、返还给其它关联企业或个人 案例：某房开企业（一般纳税人）通过招拍挂购入土地100亩，与国土局签订的出让合同价款为1亿元，企业已全部缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持方式给予该房开公司的关联企业丙公司补助3,000万元，用于丙公司招商引资奖励和生产经营财政补贴。 流转税：对于该房开公司，由于未直接获得经济利益，不计税；对于丙公司，该3000万元属于政府补助，不属于流转税征收范围。 企业所得税：对于该房开公司，由于未直接获得经济利益，不计税；对于丙公司，看是否符合财税【2011】70号关于“不征税收入”所对应的财政性资金范畴（三个条件），若符合则不计税，但对应得成本费用也不能税前扣除，若不符合，则应计税。 土地增值税：对于该房开公司，由于未直接获得经济利益，不计税；对于丙公司，属于政府奖励/补助，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不应征收土地增值税。 契税：按1亿元计税。 六、返还未约定任何事项.奖励或补助 案例：某房开企业（一般纳税人）通过招拍挂购入土地100亩，与国土局签订的出让合同价款为1亿元，企业已全部缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持方式给予该房开公司补助3,000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定资金专项用途。 流转税：收到的3,000万元返还款属于政府补助，不属于流转税征收范围。 企业所得税：由于土地出让协议未规定资金专项用途，不符合财税【2011】70号文所称的“不征税收入”的三个条件之一，因此不能作为不征税收入处理，应并入所得计税。 土地增值税：实质是政府给予企业土地价款的折让，应抵减土地成本。 契税：按1亿元计税。 AND 原创 :桥小水 |
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