交房收房应注意啥？这篇说全了！

11月20日，有粉丝留言问“交房应注意哪些事项及检查点”，能否出篇稿子说说。说实话，文章好写，事实难料。作为有过买房和收房经历的人，笔者很能体会这位粉丝的困惑。

其实，关于楼盘的交房、验收等，监管部门出的规范、制度甚至购房合同中约定的清清楚楚，房企只要照此做到，交房时确实是“高高兴兴回家”的感觉。但现在，楼盘交房到底应达到啥条件，应出具哪些手续，如今却成了一个问题。

下面，结合本人的买房、收房经历及相关规范，说说交房要注意哪些事项，供买房及收房时参考。

—— 壹 ——

10年前，叶刀在西安买了人生中的第一套商品住房。

签了购房合同后，心里一直念叨着房子的建设进展，时不时到楼盘施工现场去看看，在主体封顶时，还悄悄进入现场走进自己所买的“房子”里去确认位置、看看采光啥的。这个举动想必大多数买房人都有吧？

但不巧的是，就在交房前一个月左右的时间里，因为工作原因，一直没能去现场看看，直到收到交房通知书。那时也没有微信群啥的，业主的QQ群是入住后才加入的。不像现在这样，有啥信息邻居们在群里一发，就全都知道了。

在合同约定的收房日之前，收到有“交房通知”字样的大信封，厚厚的，打开发现有：1、收房简要流程；2、物业公司的服务内容及收费标准；3、水、电、气等手续办理及缴费说明等。大致这些。

在交了必要的费用后，拿到一个袋子，里面有：1、房款及契税发票；2、“两书一表”：住宅使用说明书、住宅质量保证书、建筑工程竣工验收表；3、物业服务协议；4、入户门钥匙一串；5、单元门禁卡4张；6、业主会卡一张。

在物业人员的陪同下进入小区，一路上看到绿化、人行道路等还在施工，小区里乱糟糟的感觉。当时并没有在意这些。

进入了自己的房子后，对照购房时的户型图，看看地面、开关、窗户、阳台、屋顶、厨、卫之后，没啥问题，也就签字认可了。当时没带专业验房人士，自己就简略看了看。大约1年不到的时间，物业通知带合同原件和身份证去拿房产证。

后来听说部分邻居们到开发商哪里理论时才知道，交房通知上说的是“主体达到交付条件”，而不是“整体达到交房条件”，也就说，在交房时小区的绿化、人行道等应全部完工，消防、安防等全部经有关部门验收通过后，才能交房和收房。

当时并不清楚这些，好歹有“两书一表”，而且物业在前3个月也没收物业费，或算是“补偿”，也就因此作罢。

—— 贰 ——

虽然每个人对房子的重视程度不一样，有的检查得很细，有的或像我这样比较粗枝大叶，只看个大概。无论业主什么心态收房，但对房企和楼盘来说，则要求是一致的：

1、一个楼盘无论总建面多少，都应在合同约定的时间内交房。如不能，则应提前告知业主，并按约给予业主延期交房的赔偿。

2、交房时，应是整体应达到交付标准而不是主体达到交付条件。也就是楼栋主体、小区绿化、安防以及小区内的相关供业主锻炼和娱乐的设施都应完工并达到正常使用状态。

需要注意的是：在最近1、2年，有不少楼盘交房时，整体没有达到交付条件，如小区绿化、小区道路等没有完成而通知业主收房，似有规避应按约赔付业主之嫌。

3、硬件达到交付标准的同时，应通过房屋测量、消防等指定部门的验收，并取得竣工验收表，在交房时应出具并同时給业主的一份竣工验收表。上面有验收部门的盖章。

4、在交房现场，房企或物业对接人员应给业主出具“两书一表”：住宅使用说明书、住宅质量保证书、建筑工程竣工验收表。

这个“两书一表”非常重要，有这些，意味着交房是通过相关部门验收，并且符合要求。如没，这说明未经过验收，或验收但不没通过，局部存在需要整改的问题。

没有“两书一表”应坚决不能收房，并向楼盘所在区域的管辖部门举报。否则，一旦收房，未来发现楼盘上存在问题，则在交涉时法律不支持。如整改不到位，或者即便整改也不能通过，那是办不下来不动产证（房产证）的！

—— 叁 ——

很多人在收房是或许只关心自己的房子，最多是关注到所在楼栋的单元门、过道的品质感等，而对整个小区关注不够，其实这是一个容易忽略但需要注意的方面。

在小区层面，需要关注的是外立面的用材是否和买房时承诺的一致；小区的园林绿化和效果图或样板区是否吻合，当然能100%一样那就更好，一般是稍微有差异的；车位、车辆进出及人行系统是否存在安全隐患；楼道宽度是否达到楼盘品质标准应具备的宽度和高度；入户门是朝外开还是朝里开，按照安防要求，一律是朝外开的；物业收费内容及标准是否和楼盘品质对等，总体上主要有这些。

每个楼盘的品质不一样，只要达到国家规定标准和购房合同约定，或者与最初房企买房时的承诺一致就行。

有必要提醒的是，在交房时发现的问题，很多是在买房之时忽略的，房企在售楼部或有公示，或在合同中有约定，买房时没有仔细听销售人员讲解，或者对售楼部公示信息没关注，或虽关注但重视度不够。

所以，在买房之初，一定要里里外外、仔仔细细了解楼盘的情况，从小区规划、楼栋分布、建筑形式、外立面用材、园林绿化层次、小区大门用材和品质；单元门庭设计、楼道高度和宽度及施工工艺（刷白还是贴面砖）、入户门宽高、朝里还是朝外开；阳台处理方式，落地窗、飘窗还是无阳台；客厅阳台和飘窗是否有防护栏，什么材质；厨卫的采光是否与当初的户型图吻合；开关安装位置是否影响使用和安全；厨卫是否有地漏及防水等。

要注意的细节很多，也相对比较复杂。但只要仔细看，其实也不难，也是必须的。只有在买房之初下足功夫，选到适合自己的，房企对施工管理的把控也比较可信，交房时才会少烦恼。

—— 肆 ——

最后，我们小结一下，交房和需要验收的手续基本流程如下：

1、房企（或初始指定的物业机构）以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。

2、持交房通知所要求的证件及其他相关资料（如购房人身份证、购房合同原件、交房通知书），在通知的期限内到房企指定的地点，查验房企依法应当取得的书面文件。

重点是“两书一表”：两书是指“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”、一表是指“建设工程竣工验收备案表”。

3、对于房屋面积问题，可索要“面积实测表”，向房企了解公摊面积大小及组成。

4、房主自己或请专业人员对房屋质量仔细检查，记录问题，并详细填写验房单。

5、从房企或物业处处领取房屋钥匙。

6、向房企依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

在收房过程中，如果发现问题怎么办？可根据不同情况采取以下对策：

1、如你买的房子存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，你可决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房企。

2、如你买的房子存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，你可将房子存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房企，由房企在一定期限内逐项予以修复或赔偿。

3、房企对房子存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买房人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。

4、买房人向房企交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。

5、在实际交付时，如发现房企存在虚假、欺骗行为的，应及时取证并与房企交涉，房企不予整改或赔偿的，可通过正规合法途径向楼盘所在监管部门反映寻求帮助。