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《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 根据本条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对于房屋租赁合同而言，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权转让给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同不当然终止，受让人应该继续履行原合同的权利义务，即新房主成为新的出租人，继受原出租人的权利和义务。即使房屋受让人不知道该租赁合同存在，该租赁关系仍能对抗受让人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 （二）房屋出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的； （三）房屋在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院强制拍卖过户的。 2013年5月，钟某将名下一处房产出租给李某，约定租期为5年，合同签订时，双方约定该房产所有权变动时，李某放弃优先购买权，在约定的期限内搬离。2016年，钟某因做生意资金短缺，将该房产出售给方某，告知李某在3个月内搬离该房屋。李某以重新租房困难为由，主张租住房屋至租期届满之日。方某不同意，诉诸法院。法院经审理，支持方某的请求，要求李某在规定期限内搬离房屋。 根据《合同法》第229条可知，买卖不破租赁并非强制性规范，出租人与承租人在签订租赁合同时有相反约定的，双方对于发生房屋所有权转移情形下如何处理都有预期，且这种约定并不损害第三人的利益，根据私法自治和权利处分的原则，应当尊重这种约定的效力。该案例符合第一种例外情形。 2007年6月，何某以按揭贷款方式购得一套商品房，于2009年1月将房子出租给方某，租期6年。2010年10月，因何某连续六个月未能支付银行按揭贷款，银行向法院起诉何某。法院判决银行胜诉，并通过强制执行将该套商品房予以拍卖，由林某拍卖购得，银行从拍卖所得价款中优先受偿。林某购得这套房子后，要求方某搬出。方某认为自己承租房子在先，林某购买房屋再后，且自己已经支付了全部租金，要求住到租期届满。林某不同意，双方产生纠纷，林某诉诸法院，要求方某将该套商品房腾出，法院经审理，支持林某的主张。 《物权法》第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第65条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第66条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 根据案例二可知，何某将购买的商品房先抵押给银行后，再出租给方某，在这种先抵押后出租的情况下，依据《物权法》第190条规定，该案例符合第二种例外情形。
这是因为，若抵押权先于租赁合同成立，根据《物权法》第187条之规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。登记不仅是抵押权设立的必要条件，同时也具有公示的效力。
同时，承租人在签订租赁合同前也应尽到合理的注意义务，充分了解租赁物的权属状况、权利瑕疵。在租赁物进行抵押登记的情况下，承租人在疏于核查或者核查后仍同意签订租赁合同，租赁物在担保的债务未能按期足额清偿时遭到处置变价偿还债务，视为承租人应当预见且能够预见的风险。 所以当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时，承租人能否适用“买卖不破租赁”原则，分两种情况处理。根据《物权法》第190条规定： 如果租赁合同先于抵押权的设立，抵押权实现后，适用买卖不破租赁的原则，双方签订的租赁合同仍然有效； 如果抵押先于租赁合同成立。抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。 某市建材公司与某市建筑公司有多年的经济往来关系。2009年8月经双方结算后，建筑公司仍欠建材公司货款50万元，同年12月，双方为偿还欠款发生纠纷，建材公司将建筑公司诉至法院，要求偿还欠款50万元及利息。此案经法院主持调解，双方同意由建筑公司于2010年2月10日前偿还建材公司欠款50万元，建材公司放弃利息部分，法院并制作了调解书送达双方，调解书生效后，建筑公司未履行付款义务。建筑公司遂申请人民法院强制执行。
执行中，法院于2010年5月将建筑公司的5间临街房地产进行了查封，并在房地产登记部门办理了查封手续。2010年7月，建筑公司在未经法院同意的情况下，将已查封的房地产租赁给甲经营，并签订了为期5年的租赁合同。因建筑公司无现款偿还欠款，2011年6月，执行法院委托拍卖机构对房产进行公开拍卖，最后，被乙竞得该房产，并在交清拍卖价款后，法院裁定该房产所有权转移给乙所有。乙遂要求甲腾出房屋。甲则以所租房屋未到期，且根据《合同法》中“买卖不破租赁”的原则，该租赁关系应当继续有效为由拒绝了乙的要求。本案中，人民法院查封建筑公司的房产在先，建筑公司设定租赁权在后，故该租赁权不应受到法院的保护。甲应腾出房屋给乙。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 根据案例三可知，涉案房产在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院强制执行。建筑公司在未经法院同意的情况下，将已查封的房产租给甲。因该租赁房产被查封在先，租赁在后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定，当人民法院强制拍卖过户后，涉案房产的所有权已由乙获取，甲的租赁权此时已不适用买卖不破租赁的原则。该案例符合第三种例外情形。
同时，法院在审理此类案件时，尤其要注意审查租赁合同的真实性，避免虚构租赁合同以逃避执行的行为。虚构的合同由于存在恶意串通而无效，不能对抗房屋受让人。
因此，能否适用“买卖不破租赁”的原则，也应分两种情况处理： 如果房屋租赁前，尚未被人民法院查封，而是在租赁期间内被人民法院查封、强制拍卖的，适用“买卖不破租赁”原则，房屋租赁合同继续有效； 如果在房屋租赁前已被人民法院查封，当人民法院强制拍卖过户后，房屋租赁合同对受让人不具有约束力，因此就无法适用“买卖不破租赁”的原则。
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