|
一、被上诉人 主张的“已签订房屋买卖合同作为借款的担保并办理了房屋买卖备案登记”的事实，并不因此产生任何物权及债权优先权 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第一款的规定，以签订房屋买卖合同的形式作为借款债权的担保，其性质是“让与担保”，不论是从买卖合同的角度还是抵押担保的角度，都是无效的。
关于房屋买卖合同备案登记，根据《物权法》的规定，这种登记不属于物权行为。从债权的角度讲，也没有任何法律规定，这种登记的债权可以产生优先权。因此，被上诉人李庆刚主张的房屋买卖合同登记备案的事实对解决本案争议没有任何法律上的意义。 二、被上诉人 认为，其对争议标的物的执行权利来源于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第二款的规定，该观点错误 对让与担保的房屋可以申请拍卖的规定，事实上是隐含着一个前提的的，即“被执行人对该房屋仍然享有事实上的权利”。如果借款人将其开发的房屋做让与担保，在执行阶段时，债务人对该房屋已经不享有事实上的权利（如出卖后并交付），这时再拍卖该房屋，就不是在卖被执行人的房屋，而是在卖他人的房屋了。因此，法律才规定房屋确权、异议之诉等诉讼制度，以排除执行措施，保障事实上权利人的权益。据此，申请执行人是否能够拍卖让与担保的房屋，将取决于确权、异议之诉的结果。因此，被上诉人李庆刚认为可以在异议之诉结果之前直接适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第二款的规定拍卖诉争房屋的观点是错误的。 三、上诉人在执行程序前已经签订房屋买卖合同并全额交款，已实际占有诉争房屋多年，没有办理过户登记是因为房屋没有验收，不具备办理登记的法定条件的事实，在当事人之间没有任何争议 上诉人对一审判决不服，不是事实争议的问题，而是适用法律的争议。从本案的执行异议程序、异议之诉一审程序中当事人对案件事实的陈述看，上诉人举证证明的事实，完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件，对此，各方当事人都没有任何异议。判决结果应当是一审法院认为，因被执行人是房地产开发商，所以应当适用29条的规定。因上诉人另有登记的房屋，才导致上诉人败诉的。而三方当事人对本案事实是没有争议的。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的适用不是排斥关系，不能以被执行人是否为房地产开发商来确定如何适用 从立法目的看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是对案外人物权期待权的保护，第29条即是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者（业主）的倾向性保护，是强于28条对案外人的保护。如果被执行人是开发商就不能适用第28条，就会出现如果业主符合第28条但不符合29条，则业主不能通过案外人执行异议（之诉）排除申请执行人对标的房屋的执行现象，即出现作为消费者的案外人受到保护弱于普通案外人的现象，这明确是与立法本意不符的。 从司法实践看，最高人民法院在（2016）最高法民申254号指定再审的裁定中，明确了该司法解释28条和29条不是排斥关系。北京市高级人民法院在（2016）京民再97号民事再审判决中也是按照最高法裁定的意见，明确：该两条规定之间不是排斥关系，不能因为被执行人主体是房地产开发商，就以主体划分不适用28条而适用29条。上述案件中的执行异议人虽然异议被驳回了，但是，关于法律适用的原则是明确的，最高人民法院关于法律适用的观点显然具有权威性，本案应当参照适用。
代理人：
2018年11月14日 |
|
|
