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标签：烂尾楼分类： 烂尾楼、逾期交房
“澳洲山庄”的前世今生
早在上世纪90年代，位于广汕公路经金坑路段的澳洲山庄就曾经打出了“首期付3.8万元，月供480元，拥有在澳洲的度假环境”的广告，吸引了众多购房者。 工程正式启动是在1995年，而到了1997年，澳洲山庄的首期工程就接近尾声了，并于同年正式对外开售，近两千户签了合约。但是由于资金链的断裂，澳洲山庄的开发商在2001年开始便逐步停滞了澳洲山庄的建设，最终烂尾了，大部分单位成了只有建筑框架、没门没窗、无法入住的烂尾楼。从1992年起兴建算起，迄今已25年，政府已换多届，连所属的行政区划也三度变更。 广州曾因资金链断裂导致的烂尾楼有82座，如今九成已经盘活。作为广州最大烂尾楼项目的澳洲山庄，因其问题复杂、规模庞大，几次欲“咸鱼翻身”均未成功。时境变迁，广州房价早已一飞冲天，当年这块交通不便、山好水好的地块如今门口正在兴建地铁金坑站，变废为宝，再度开发的呼声越来越大。沉寂多年的澳洲山庄传出要推倒重建的消息。 二十年的维权路上白了头 乔先生是澳洲山庄购房者咨询委员会负责人，他告诉记者，“维权十余年来从未停止过，向有关部门反映的信件就达数百份。”根据当年的协定，业主与银行签订按揭合同，由开发商支付利息。但2000年9月，澳美公司因资金周转失灵而终止为业主按期缴供利息，但银行仍旧在业主的账户中扣款。业主开始集体找开发商讨要说法。此时，已有些业主因开发商不支付利息而断供。 接下来，澳洲山庄的官司一件接一件。先是业主起诉开发商，要求澳美公司从逾期交楼之日起支付违约金给业主。虽然法庭支持了业主的要求，但胜诉的业主至今未能收到任何违约金。
2003年，断供的业主又被银行起诉，业主败诉。“没有办法，我只好帮开发商补交了五万多利息，不然房子就要被拍卖。”梁叔说。 二十年来，有的业主含恨离世，有的业主头发已白，他们想尽一切办法，澳洲山庄仍旧无一丝生机。
建设资金政府监管 澳洲山庄雄风重振
业主们二十多年在维权路上的坚持，呼唤起了政府的重视。为解决澳洲山庄历史遗留问题，广州市萝岗区成立了专责工作小组。据悉，萝岗区提出澳洲山庄引入有实力的开发商进行重新规划，同时要求规划方案一揽子解决澳洲山庄的永久用电、房产证办理等历史遗留问题。 经过一系列工作，澳洲山庄形成了整体拆除重建的盘活思路。2013年5月，“广州最大烂尾楼”澳洲山庄的重建方案终于确定。根据方案，澳洲山庄将整体拆除重建，小业主可获得优先安置。而为了避免再次烂尾，开发商的开发建设资金纳入政府监管范围。 2002年，广州市政府提出“消灭烂尾楼”的目标。2003年广州市人大推出《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》实施方案的决议中提出，将解决和预防“烂尾楼”作为今后城市规划建设和管理的一项重要工作。市长陈建华两次对“烂尾楼”作出批示，“烂尾楼形成的原因比较复杂，请建委成立专责小组牵头，逐个项目分析，一案一策，加快盘活的进度。 2003年，广州市曾针对当时130多处烂尾楼发布盘活文件，基本上都是“一楼一策”。目前广州有九成以上的烂尾楼得到妥善处理或已经盘活。截至2015年4月，已盘活了47座“烂尾楼”项目。
业主维权如何才能更有力量
一、遭遇烂尾楼 弄清产权归属是关键
万一购房者真的遭遇了烂尾楼，北京栩锐律师事务所李晓宁律师提醒：首先还是要学会“自救”，通过法律手段尽可能保障自身的权益。 如果开发商宣告破产时房屋尚未建成，就会造成开发商对购房人不能履行责任。根据房屋的买受方式的不同，可以分为两种具体情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。律师提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。 如果开发商破产后房已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证： 1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销； 2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
二、团结力量大 分步交涉维权
在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。 首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。 其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。
三、如何避免买到烂尾楼？
当然，作为买房者而言，遭遇烂尾楼可能是最不愿看到的事情，购房者总是不免处于弱势地位。与其事发后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做个全面调查，未雨绸缪永远好过亡羊补牢。 通常情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，购房者就要加倍注意了。最为保险的方式肯定是直接买现房。如果买的是期房那么又该注意些什么呢？
1、综合考察开发商实力
开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率是最低的。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。
2、考察开发商的信誉
那么有些本土的开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，那么是不是就一定不能买呢？也不一定！特别是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。 那么如何考察开发商的信誉呢？ 首先看开发商口碑。本土的开发商在当地应该有一定影响力，亲朋好友对其有什么印象和看法，通过这个大概会有一点了解。另外就是了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解，大家可以去房产网站的业主论坛了解。
3、了解项目楼盘的手续
可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。
4、把握合适的购房时机
据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可一般较低。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造的项目，无法料到的风险则更多。 |
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