城市更新的人文关怀（一）——以远洋地产项目为例

我有时候会喜欢独自在中山市的老城区里游走，市中心的，或者是镇里的。有时候会在白天，也有时候在黑夜。人对于事物的情感是来自于回忆，和一些新区或者新的住宅小区相比，旧城区会让人有一种特别的归属感。很多人自小就在这儿生活、学习、嬉戏，在这里长大，也从这里走出去，也看着亲人朋友从这里离开人世。这里有我们熟悉的老字号食店，有年龄比我们还大的古树，有各种外墙长满青苔的老房子，也有在河边或转角附近的土地公公或各种庙宇。练太极的老人、跳广场舞的大妈、粥档里吹牛的大爷、拄着拐杖的老太太、骑着三轮车在巷道里叫卖豆腐花的妇女……有时候我在想，假如有一天这一切都不复存在了，那么我们该去哪里寻找我们的回忆？将来我们又该如何去跟我们的子女说我们年轻时候的故事？

随着社会的发展，旧城区总是会给人一种相对落后的感觉。卫生脏乱差、人流复杂、消防隐患大、小作坊加工场与生活区混杂在一起，确实的，老城区的这些特点与城市的发展不相协调。在城市发展的进程中，随着土地资源的紧张，旧城改造是每一个上规模城市的必经之路，大量的旧厂房、旧民宅等老建筑业必然被拆除重建。这是必然的。如果说原因，那就是因为社会经济要发展，但要说根本原因，归根到底也是人口问题。

既然在城市化发展中，城市更新改造是逃不过的一个阶段，那就只能在改造的过程中尽所能地去保留一些历史文化的痕迹。

在国内最早开始进行城市更新改造的应该便是北上广三地了。特别是北京这座城市，作为中国的政治文化中心，发展速度惊人。而因为这是一座有历史的古城，因此在城市发展的过程中，各种有历史价值的建筑被拆除，让人唏嘘不已。但随着政府和人们对文化保护的认识的慢慢提高，这种情况也慢慢好转。

在城市更新中结合历史文化来改造的，比较知名的一个案例应该是远洋地产在北京的远洋天地项目。其实远洋地产做城市更新项目比起很多知名的专业做城市更新的房企都要早。

2000年前后，随着北京的城市化发展与福利房政策的叫停，一场史无前例的造成运动在北京开始了。根据当时北京市的有关规划，全北京将有748家国有老工业企业将陆续迁出北京城区。京棉三厂便是其中一家，京棉一、二、三厂创建于上个世纪五十年代，京棉三厂原厂址就位于北京城郊八里庄附近。远洋地产当时还叫中远地产，在综合考虑过后，决定选择京棉三厂动迁改造项目。这也是远洋地产的第一个大盘项目，总占地80万平方米，合1200亩。开发过程就不多说，从人文关怀的角度回顾这个项目，有两个比较引人注目的闪光点。

一是在项目建成之后形成的社区内，大部分社区物业管理岗位，都由下岗的京棉三厂老职工担任。有的甚至成为后来成立的专业物业服务企业的中高级管理人员。这在当时甚至现在都是一种创新，三旧改造城市更新，除了改造冰冷的钢筋混领土，也需要改造人。人如果在城市的改造被遗弃落下，那无论对当事人或是对社会来说，都是一种遗憾甚至是耻辱。远洋地产的这个项目案例也许可以给现在中山市的三旧改造参与者一种启发，在改造中多聆听利害关系人的诉求，如何让人随城市改造中继续发展下去。

另一个闪光点是在京棉三厂改造的后期，在排除各种异议后，远洋地产毅然决定把京棉三厂的最后几栋厂房改造成一个艺术中心。这在当时是一个十分大胆的尝试，要知道，这样做既要占用很大的开发资源，又增加了各种成本。

最终改造成的远洋艺术中心不负众望，作为中国第一个用旧工业设施改造的艺术空间，先后举办了数十场各类先锋艺术的演出、画展、影响、话剧、沙龙，比后来知名度颇高的北京“798”早了整整两年。有点遗憾的是，艺术中心后来因城市规划原因而拆除。但这种在房地产开发中的创新、对历史与人文的关怀精神很值得城市更新类项目的学习。

远洋地产的另一个被业界所津津乐道的城市更新项目便是成都的远洋太古里项目。

大慈寺是成都著名的古寺，位于成都市中心地区，坐北向南，前为糠市街北口，后为蜀都大道大慈寺路，是一座历史悠久、规模宏大、文化积淀丰厚的中国名刹，世传为“震旦第一丛林”。相传始建于隋唐时玄宗赐名 “敕建大圣慈寺”，寺内的楼、阁、殿、塔及各种神像、佛像、画像构成了一座 “精妙冠世”的艺术宝库。大慈寺的始建年代，据宋代普济《五灯会元》所载印度僧人宝掌“魏、晋间东游此土，入蜀礼普贤，留大慈”推算，当为公元3世纪至4世纪之间，据今己有1600多年。（百度百科）

早在2002年，成都市已经启动对大慈寺片区的改造。大慈寺周边很多房屋年代久远，出现建筑老化、基础设施陈旧等，一度成为城市中心低收入者租赁用于居住和小本经营的集聚地，与其毗邻的春熙路极不协调。因此，成都市政府在当时计划拿出13亿对除大悲寺及部分建筑的修葺与改造外，其余258.55亩建筑全部拆除。

一开始整个项目设想是政府主导与实施，但随着时间的推移，政府开始觉得力不从心。无论是从资金的运作，项目的定位于运营等方方面面，都凸显了政府主导与实施此类项目的乏力。在2011年4月，由远洋地产与太古地产联合取得了该片区的开发权。政府的角色回归到规划、行政管理层面上。

远洋地产与太古地产的联合开发，重新定义了整个项目的改造思维。项目公司聘请了香港知名的设计公司欧华尔顾问有限公司负责项目的空间设计。

从物质空间的设计和打造来看，不管内部的建筑样式还是景观小品都充分运用了中西方的文化元素。从建筑上来看，内部建筑采用以两层为主、局部三层的退台策略，同时采用了川西风格的青瓦坡屋顶和格栅配以大面积落地玻璃幕墙的设计手法，形成现代中式的建筑风格，使得每座独栋建筑兼具了传统与现代的特征。从内部的景观小品来看，远洋太古里既保留了历史悠久的字库塔以突显该空间的历史韵味，同时在街区各处放置了国内外知名艺术家创作的21件艺术品，这些作品都富有很强的后现代主义风格，从而营造出一种兼具中西风格的空间环境。

无论设计上多超凡，倘若不能有效吸引人流，拿都是失败的。远洋太古里从一开始就定位为高端商业体，因此在招商层面引进了古驰、卡地亚等奢侈品牌。项目公司对入驻商家的选择有特定策略和门槛，将没有能力、不及格的商家排挤在外，形成商业新贵顶级品牌齐聚的局面。完全捕捉住用户的需要。

除此之外，也定期通过各种主题活动如艺术展演等提高知名度，吸引更多的客流。

这种通过将本地历史文化和时代潮流相融合的的改造与运营方式是相当成功的。一来有效地提高了土地的价值，让政府取得可观的财政收入。二来有效地焕发了老旧区域的活力，抓住了新生一代的审美与需求。可以说是实现了政府、社会、企业的三赢。

但这种模式并不是对所有旧区都适用的，随着政府对文化街区的保护力度越来越强，一些区域也不允许进行大拆大建。比如中山市的铁城历史保护区。这类街区的改造与保护更适合参考广州黄埔古港的改造模式。黄埔古港比较特殊，它既有政府层面的主导，也有自发式的改造。在保留了原有建筑的特色的基础上，以微改造来激发区内的活力。也比较亲民，不会尽是高档品牌店林立使人望而却步。白天穿街过巷，品尝美食。晚上可以在小酒吧听着音乐和朋友谈笑风生。楼下是小店，楼上是民宿或出租房。人在其中，历史是活的，街巷也是活的。关于此类改造也不能三言两语说尽，没去过的朋友可以去转转。在之后有机会也许会专门谈谈黄埔古港这类文化街区的改造模式。