买房有风险！收房时发现房屋质量问题，

多数购房者在签房屋买卖合同时，房屋还是开发商没建好的期房。购房者在签完合同并付完房款时，尚看不到自己买的房子，等到开发商交房，购房者验房时发现房子有质量问题，该怎么维护自己的合法权利呢？

2014年11月8日，卞某某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，购买某套房屋。合同约定，房地产公司定于2015年12月31日前将上述房屋交付卞某某，如未在合同约定期限内将房屋交付卞某某，应当向卞某某支付违约金，违约金按卞某某已支付的房价款日万分之一计算。合同签订当日，卞某某按约支付了全部的房款。

卞某某于2015年7月16日至房地产公司处签署了《房屋交接书》。当天在验房过程中，卞某某提出了房屋中存在裂缝、空鼓、积水、漏水等20余处问题，并在《接管验收记录》中进行记录后要求予以维修。

2016年1月15日，房地产公司向卞某某发函，称在交房过程中卞某某提出房屋存在窗户渗水等质量瑕疵已修复完毕，通知卞某某于2016年1月20日之前对该房屋进行查验。

2016年3月31日，卞某某回函房地产公司，认为在房地产公司规定之日前查验，发现该房屋依旧存在质量瑕疵，仍不能满足居住生活之目的，要求继续维修并承担逾期交房的违约金和延长房屋质保期。

期后，卞某某又分别于2016年4月23日和6月9日两次在物业陪同下进行验房，但均发现仍存在渗漏水情况，部分墙面仍存在比较明显的裂缝。后经维修完毕后，直至2016年6月26日，卞某某在物业公司领取了系争房屋钥匙等，并在接管验收记录上签字。

由于为逾期交房问题双方协商未果，卞某某诉至法院，认为在2015年7月第一次交接过程中，由于发现系争房屋存在严重渗漏水情况，无法正常居住使用，故要求予以修复，但房地产公司直至2016年6月26日维修完毕，已经逾期交房。

房地产公司认为：根据合同约定，在系争房屋符合交付条件后，已经于2015年6月8日完成房屋的实际交付，房屋质量瑕疵不影响房屋交接的事实，且相关质量问题已经得到修复，不应承担逾期交房的违约责任。

法院经审理认为：卞某某在验收房屋时，发现房屋存在严重积水和渗漏水情况，无法正常使用，要求房地产公司进行修复后再交付，符合常理，房地产公司没有完成实际交付的义务。房地产公司在了解房屋存在质量问题后，应当及时承担起保修的责任和义务。但房地产公司在近半年时间内，到合同约定的最后交付期限也未完成修复的义务，直至2016年6月26日才修复后将系争房屋交付，已经构成逾期交房，应赔偿逾期交房违约金人民币15万元。

法舟律师事务所张虎律师对商品房交付时存在质量问题的责任承担分析如下：

一、交付具备使用条件的房屋是开发商的法定义务

如果验收房屋时虽然发现了一定的质量问题，但开发商交付的房屋已经取得相关证书，开发商也已按照合同约定的条件进行了交付，这种情况下，是否能认定开发商已完成交付义务，只需承担修复责任？《商品房销售管理办法》　第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前面所讲的应当是“竣工验收合格”的房屋之外,还必须是具备使用条件的房屋，即业主在收房后就能够正常居住使用。另外，我国《合同法》　第一百四十八条也规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”对于业主来说，购买商品房的主要目的大多数情况下都是居住使用，如果业主所购买的房屋不能正常住人使用，那么其购房目的显然不能实现。所以如何认定严重影响房屋买受人正常居住使用的质量问题是解决开发商与业主之间此类争议的关键。

二、出现质量问题购房人应如何选择救济途径？

1、商品房主体部位质量问题，如房屋倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等，商品房购买人的财产及人身安全将受到极大的威胁，况且该类质量问题没法通过修复等方式保证买受人的财产、人身安全及正常使用居住，属于严重影响正常使用居住的情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　第十二条明确规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

2、商品房其他部位重大质量瑕疵。开发商和商品房买受人对此争议较大，实践中一般都会对出现的质量问题进行质量鉴定，鉴定部门对于“严重的”标准，一般从以下几个方面考虑：一是商品房是否存在影响使用人生命财产安全的质量问题。二是商品房是否存在影响使用人身体健康的质量问题。三是商品房经过开发商多次的维修仍然无法恢复原状。在上述情形下，买受人有权拒绝接收房屋。

3、商品房一般质量问题。一般的质量问题是指不会严重影响商品房买受人的正常居住使用，不会给使用人带来生命财产安全的问题，并能经过简单处理就能恢复原状。实践中常见的一般的质量问题如商品房防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题。房屋质量瑕疵并不影响业主对房屋的正常使用，业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务，如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

律师提醒：购房者在验房时，如果发现房屋有较明显的或已知的瑕疵的，应在接收房屋时就向开发商书面提出，由开发商的人员签字确认并及时确定维修方案，避免开发商事后不承认；有隐蔽瑕疵、需经鉴定或经一段时间使用才能发现的，应在发现后及时向开发商提出。对于问题较轻的，应要求开发商予以维修，或者适当减少房价款；对于问题较重、影响居住使用的，可要求解除合同并据实提出赔偿请求。