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来源：律师来了 现如今 随着有车一族越来越多 对于车位的需求也越来越大 为了每天回家都不再为了停车位而糟心 不少人在购房的同时 都会选择将车位一并买下 王女士也不例外 不过在她拿到车位合同后 却傻了眼：“20年之后，怎么办？” 究竟是怎么回事？ 一起来看： 车位合同后面还有协议 业主们很疑惑，掉坑了？ 王女士买的房子位于余杭临平兴国路与辰兴路交叉口，由越秀地产开发有限公司负责开发，车位价格是18万6千元。 在仔细看过车位使用权转让合同之后，王女士有些疑惑：“（前面）写着车位转让合同，使用权转让合同，合同里面所有东西写完以后，最后有一条写着，如转让权办理不成功，我们就要履行后面有个空白的，附加的车位租赁协议。” 《车位使用权转让合同》后面还附加着《停车位租赁协议》 在《使用权转让协议》中写着，如因法律法规、政策等原因，导致越秀地产方面无法向业主转让该车位的使用权，业主同意按照本合同附件《车位租赁协议》的条款，与越秀方面签订车位租赁协议。 不少业主和王女士一样心存疑惑，正常买车位，开发商就应该转让使用权，不明白为什么要写这样的条款。 销售经理：法律政策不可控 人防车位与非人防车位的区别是常识 针对这个问题，开发商越秀地产该项目的销售经理宋刚给出了自己的解释：（哪些能转让，哪些不能转让？）这个是因为现在目前国家的法律法规是可以转让的。 所以说我这个上面前提是，因法律法规政策等原因，导致我无法转让，这个不是我可控的，（那目前据你所知，哪些原因导致不能转让？）这个暂时我不清楚。” 在售楼处有地下车位平面图，上面划分了常规车位和人防车位等。业主们说，他们去查询了相关规定，对于常规车位，开发商可以与业主签订使用权转让协议，至于人防车位，开发商无法与业主签订使用权转让协议，只能签订租赁协议。 宋经理还解释说说：人防车位和非人防车位，在你们购买之前，我都已经告诉你们，哪些是人防（车位），哪些是非人防（车位），你们可以买人防（车位）也可以买非人防（车位），我没有强制要求，（但是在使用权转让的区别上，有没有跟他们告知过？） 对于人防车位和非人防车位，这是一个常识，在百度上或者在人防办都可以查到，并不是说一定要我把百度的东西公示出来，因为这不是我必须要做的。” 业主们质疑，当时买车位的时候，销售员没有告知两种车位在使用权转让上的区别，并且，租赁合同最长只有20年，越秀地产方面给出的《车位租赁协议》也没有关于续约的条款，那么20年后的车位使用权该如何保障。 宋经理随后也表示，会在咨询公司法务部门之后给所有业主一个满意的答复。业主们则称，会先等待越秀地产方面的回复，不排除走法律途径。 人防车位与非人防车位有什么区别？ 杭州市有没有具体规定？ 在买车位的过程中，需要特别关注哪些要点？ 一起来听听专业律师的分析： 窦颖东 “律师来了”签约律师，浙江东鹰律师事务所律师。主要从事房地产、建设工程领域非讼、诉讼事务。 车位交易的规定 由于家庭车辆的普及，购房者在购买房屋时，往往会选择同时购买车位。然而各地在车位权属、出售等问题上规定不同，所以购房者极易与开发商之间产生纠纷。 根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此开发商作为车位的建设单位将车位进行出售、附赠、出租等，并无争议。 车位可以分为非人防车位和人防车位。人防车位相对应的概念并不是普通车位，而是非人防车位，关于人防车位在我们国家法律法规并未进行规定，其来源主要在于人防车位属于人防工程，而人防工程主要在我国《人民防空法》进行规定，该法18条对于人防工程进行了明确。 而人防车位与非人防车位的区别在于，人防车位平时可以有单位或者个人进行利用，但是国家在紧急情况下，可以对人防车位进行强制性使用，并在紧急情况结束后，可以把征用的车位归还给权利人。 而关于人防车位的交易问题，实践中争议颇多。虽然我国人民防空法确立了人防工程“谁投资、谁收益”的基本原则，但是关于人防车位是否可以交易，规定不一。 江浙沪的确关于人防车位和非人防车位的基本规定 以江浙沪为例，上海市在车位问题上规定最为明确具体。地下车位不仅可以出售、附赠或者出租，还可办理所有权登记，而关于人防车位所有权登记问题，上海市在《上海市民防工程建设和使用管理办法》要求相关当事人前往当地区县民防办办理相关备案手续。 江苏省则在其《江苏省物业管理条例》中，明确规定开发商可以出售、附赠或者出租车位，同时明确人防车位仅允许出租，且租赁期间不得超过三年，而关于车位所有权登记问题，江苏省并无统一的规定。 浙江省并无统一的地方性规定，但是宁波、温州地区对于地下车位买卖、登记问题已有当地的规定或政策。 杭州地区目前并未明确人防车位出售、出租、附赠等问题，也无车位所有权登记问题，因此实践中，杭州地区的开发商往往与购房者签订《车位使用权转让协议》或者《车位租赁协议》，然而此类协议在转让期限、租赁期限与现行法律规定存在矛盾，特别是在法律规定最长租赁期限为二十年的情况下，对于二十年后车位使用、租赁问题如何处理，极易发生纠纷，对此亟需相关规定明确。 针对材料中的业主所遭遇的情况而言，购房人在购买车位之前，开发商应当以显著方式提请购房人注意。若开发商没有针对该项内容作出相关说明，影响购房人重大利害关系，购房人可以以此条款限制购房人权利等，请求相关合同内容无效。 购房者在购买车位时需要注意的事项 首先，如购房者需要购买小区车位，购房者需要关注房屋购买地区的涉及车位的相关规定或者政策。由于不同地区在涉及车位的相关规定上存在不同，所以需对当地相关规定有所了解； 其次，购房者应当了解购买小区车位的规划、性质、分布等情况。在购买车位的时候，确定小区车位的规划、性质，不管车位是否属于人防车位，应当了解车位的交易等是否存在限制等问题； 最后，购房者应当仔细阅读车位交易文本。由于车位交易文本属于开发商提供的格式文本，所以在签订合同文本时，应当仔细阅读相关内容，如有疑问或者不明，应当及时询问开发商，并要求开发商进行回答，并据此判断是否应当购买此车位。 |
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