富力地产负债2863亿元 “压力山大

文：胡嘉琦

ID：BMR2004

2018年11月28日晚间，广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”，02777.HK）发布公告称，2018年公司债券第一期发行计划拟实施。据了解，富力债券获准发行规模为不超过130亿元，本期债券发行规模不超过40亿元。拟全部用于偿付本公司已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。

富力地产“借新还旧”策略，在本月已实施两次，11月5日，富力地产发布公告称，计划发行不超过8.06亿股，以当日收盘价12.14港元计算，此次H股发行将融资近100亿元。这笔资金将全部用于补充本公司的资本金，其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司运营资金、项目投资等符合法律法规及政策要求的用途。业内人士普遍认为，富力近期频繁融资和资金紧张有关。

近年来，频发的质量问题已让富力地产广受诟病。最近发生的员工“不正常死亡”事件更是将富力地产推向舆论漩涡。富力地产将怎样平衡高周转和高质量，来避免此类悲剧再度发生？

对此，《商学院》联系富力地产就具体信息进行核实，富力地产截至发稿日期未回复。

资金承压

记者查阅资料发现，今年以来，富力地产多次发债融资都宣告流产。2月9日，富力地产取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力取消了10亿元超短融发行计划；5月29日，富力60亿元住房租赁专项公司债宣告中止；8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。

为何富力地产会频频发起融资？融资计划又为何频频终止？

富力地产财报数据显示，2015年至2018年上半年，富力地产的负债总额分别达1345亿元、1795亿元、2332亿元及2703亿元，净负债率分别为124.3%、159.9%、170%和187%，提高了近63个百分点。截至2018年三季度末，富力地产的负债总额高达2863亿元。此前有媒体指出，富力地产2863亿元的负债规模已经超过整个广州市政府债务限额。《商学院》记者查阅资料发现，《广州市2018年地方政府债务限额表》发现，今年广州市的政府债务限额约为2751亿元。

另外，富力地产的经营性现金流也持续为负。今年上半年，富力地产经营性现金流为-44.25亿元。记者查阅资料发现，自2012-2017年，富力地产的经营性现金流余额分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，- 72.87亿元，连续六年保持赤字状态。

业内人士普遍认为，富力此次融资和资金紧张有关。“对于富力的类似融资，一方面说明资金方面压力大，另一方面也是从历史股价的走势来决定新的策略。不排除富力此前收购万达酒店等产业后，资金方面存在一定的压力。富力此时积极增发融资，目的也是为了降低负债数据。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时说。

“富力地产融资肯定是由于资金压力过大，特别是收购万达酒店后的资金压力越来越大，急需融资。需要警惕的是，现在房企的负债都很高，需要借新还旧来弥补资金缺口。” 房地产资深评论人薛建雄在接受在接受《商学院》记者采访时直白地说。

去年曾以199.06亿元的大手笔收购北京万达嘉华等77个酒店项目的富力地产今年有些力不从心了，酒店业务并没有给富力带来预期的盈利，反而导致富力资金资金更为紧张。

财报报告显示，2013-2017年，富力地产的酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元。今年上半年，酒店业务继续亏损0.89亿。

协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受《商学院》记者采访时表示，“富力去年吃掉了万达的酒店资产，又进行大规模融资，在此情况下，富力的资产负债率提高，富力有较大资金压力，随着国内融资难度的提高，富力转而通过股市融资。”  

薛建雄认为，现在富力、万达都陷入一个误区，它们将房企高周转高负债的“玩法”用到商业、酒店这类重资产上，房企的高负债高周转靠销售物业的回报和现金流支撑，但持有收租的商办、酒店回报率跟不上高负债成本，最终会被资本吃成负资产，这种行为很危险。另值得注意的是，富力地产拿不到高收益高周转地块，就去拿商办酒店等经营性低价地块，由此导致富力自身重资产增涨比销售物业现金流还快。但融资手段和成本没相应降下来，富力地产的问题越来越严重。

过度扩张

据此前多家媒体报道，富力地产“名校”变 “村小”，外墙变形、渗水，垃圾填充天花板，无证施工，未取得预售许可证的情况下向购房人收取定金等情况层出不穷。记者查阅资料发现，富力集团多处项目遭到客户维权，富力上海桃园项目多次被媒体曝光工程质量存在垃圾填充天花板，渗水，房屋保湿层缩水，外墙变形，室外无排水系统，门窗五金，给排水、地面、绿化等问题。富力的工程质量此前已受到监管部门的严厉批评，今年6月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查；8月，菏泽“富力城”项目在未取得许可证的情况下，向买受人收取购房定金；9月，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司莆田富力房地产上榜。

“富力应该说这两年战略扩张表明显，但此类投诉多，也容易影响各类发展，尤其是品牌影响力。实际上当前此类维权，也说明企业强调了高周转的概念，但是忽视了质量的管控。类似企业后续收购项目比较多，还是需要注重资金的平衡，尤其是做好产品的质量。另外在收购项目后，也需要平衡各种关系，进而促进企业稳健发展。”严跃进在接受《商学院》记者采访时说。

对于富力而言，如何在资金承压的情况下破局，对此，严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，对于富力来说，酒店产业要发展需要和文旅等相结合，否则酒店的服务是难以消化的发展文旅项目也可以采用不同的模式，比如可以做客流的导入和后端的管理，不仅在前端文旅产业投资上发力。同时，类似债务需要继续强化住宅业务，若是酒店产业规模较大，需要尽快回笼资金。

薛建雄建议，企业在发展的过程中应放慢扩张步伐，分开产品线，做强每条产品线非常重要。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池提出，房企要想在竞争中取胜，需要选好区位和产品，做好精准定位。同时，为了分散风险，要在不同时点、不同区位进行多元产品投资。从根本上，房企需要通过生产适销对路的产品，快速回笼资金来降低偿债的压力，也可以通过资产证券化、合作开发减轻偿债压力。

未来，房企应更多考虑整个市场环境，实施产城融合的多元化发展之路。同时，也需要对风险和收益严重不匹配的业务进行调整，从而实现资金流的快速周转，最终将负债率控制在较平稳的范畴。