净负债率199%，重压之下富力能否破局？

2019年的富力，似乎并不顺利。

年报显示，富力地产去年实现协议销售额1381.9亿，同比增长仅5.4%，业绩增速显著放缓。

更令人担忧的，是其负债压力持续加大，2019年净负债率攀升至198.9%。

其2016-2018年净负债率分别是160%、170%、184%，在各房企纷纷主动去杠杆的当下，富力负债压力却不断上行，已经高出行业均值近一倍。

财务杠杆如此之高，在经济形势承压的大环境下，毫无疑问调整债务结构将是富力前行路上的一座大山。

正所谓花无百日红，是非成败转头空。

早年的富力，曾是名噪一时的“华南五虎”之首，如今已被恒大、碧桂园这些过去的“小弟”远远甩在身后。

那么，富力失误在哪里，对地产同行又有哪些启示？

一、市场预判之失

早在2014年，富力就提出要三年冲千亿的目标。

可天不遂人愿，直至2018年销售额才终于破千亿，一举达到1300亿。

完成目标后，富力按捺不住扩张的冲动，2019年制定了更高的业绩目标1600亿。

好景不长，上半年销售额仅实现602亿。但在中期业绩会上，富力依然认为下半年可卖900-1000亿，全年实现1500-1600亿没什么大问题。

然而，最终只完成目标的86.4%，大幅低于预期，这也反映出富力在战略预判方面的不足。

其实早年的富力，是踩准了时代节奏的。

富力以城市旧改起家，在房企高手林立的广东，硬生生杀出一条血路。

1994年，当时的开发商都在做高端豪宅和写字楼，嗅觉敏锐的富力拿下了广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，那是块靠着煤厂又挨着铁路没人敢买的地。

富力铲掉地上的煤灰，盖起正缺货的普通住宅，并以3000元平的价一售而空。

尝到甜头后，1995年富力在财力并不充裕的情况下，分期付款拿下两块旧改地皮。以“拿地后1个月开工、2个月卖楼、8个月交楼”的高周转速度赚得盆满钵满。

在大家还没嗅到旧改的机会时，富力已经打开了一扇市场大门。在其最鼎盛时期，业内流传着这样一句话：“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳。”

成也萧何，败也萧何。

作为旧改第一个吃螃蟹的人，富力的失误在于，想要一直吃螃蟹。

诚然，旧改能拿到很多高利润地块，但其弊端在于不确定性多，资金周转慢，加杠杆压力大。

随着上一轮房价大涨，拆迁安置费用不断提高，旧改难度骤然增加。一级市场受阻，也严重影响了富力在二级市场的开发规划。

同时，旧改银行融资难度大，更多只能通过债券市场，而2018-2019年在调控高压的大环境下，融资市场持续收紧，海外融资成本上涨。

当年助推富力启航的旧改，却成为阻碍其市场化健康发展的枷锁，但富力未能及时意识到这一点。

二、海南发展折戟

2006年，同为“华南五虎”的雅居乐开创旅游地产先河，海南清水湾项目揽金64亿元，为其贡献超三成营收。

直至2017年，清水湾八年蝉联全国单盘销售冠军，当之无愧的“第一神盘”。

富力也将海南列为重要战略支点，多次大手笔的投资，与雅居乐并驾齐驱成为海南两大“地主”。

得益于旗下富力湾和富力红树湾项目的贡献，富力也曾在海南赚的盆满钵满。

但脱缰的野马，终有被驯服的一日。

2018年，海南楼市迎来历史的转折点。

2018年4月13日，海南获批建设自贸区，巨大的利好政策，无疑给房地产热潮加上一把火。

开发商坐地起价，售楼处人满为患，中介半夜接机，置业顾问加班加点，秒售一栋楼的消息不断。

终于在4月22日，海南发布全岛限购令，两年或五年社保，首付不得低于70%，限售五年，堪称史上最严。

之后的海南楼市几乎陷入冰封，房地产开发投资下降16%，销售面积下降37%，昔日火爆卖房的场景一去不复返。

但此时的富力，仍对海南抱有极大希望，目标销售90亿，同比大涨50%。

2019年3月，在业绩说明会上，富力董事会主席李思廉断言：经过一年调控，海南房地产市场肯定会有放松的消息，是百分之百确定的。

然而令他始料未及的是，还没等来政策的松绑，富力就率先收到了项目暂停销售许可的通知。

2019年5月，海南澄迈县村民举报开发商在施工过程中破坏红树林，当地政府及中央巡视组点名批评，责成富力红树湾项目停售整顿。

本想依托稀有植物红树林打造高端原生态项目，没成想却吃了罚单。

投资150亿，建面230万方，工期5-8年的重头项目无法顺利开售，反而使自己距离目标越来越远，可谓损失惨重。

三、并购万达承压

压在富力肩上的另一重担，还有那次著名的“三方会谈”。

2017年，为缓解资金链困局，王健林壮士割腕抛售大部分重资产。

富力最终以6折价格，199亿收购万达77家酒店资产，成为全球最大的五星级酒店拥有者。

在很多人眼中，这简直捡了大便宜，甚至有人笑称富力成功的“乘火打劫”。

然而，大量购入资产，也让富力扛上沉重的包袱。

财报显示，2017、2018年富力酒店业务分别亏损1.46亿、4.59亿，2019年上半年这一亏损数据达到4.2亿。

今年疫情发生，对酒店业务来说更是一次打击。

李思廉说，全球的旅游都停了，酒店开房率太低，即便国内慢慢恢复，入住率短期内也提不起来，预计全年酒店收入可能会大幅下滑。

捡便宜吞下万达酒店，却被重资产拖累如鲠在喉，让富力原本就高负债的财务状况进一步承压。

截至2019年末，富力有息负债达1971亿，是股东权益的2.47倍。

其中一年内到期债务高达623亿，而同期现金及现金等价物只有229亿，现金对到期债务覆盖比例只有36.78%。

债务压顶，只能通过融资和回款解困。2020年1-2月，富力先后进行三笔融资，金额约115亿元，并通过线上购房优惠促销回款。

四、破局还需时日

过去一年，富力已然意识到优化财务指标的重要性。对于2020年的展望，公司年报中写满“审慎”。

一方面，今年的目标销售额定为1520亿，比2019年低。另一方面，加快销售步伐，控制新增土地储备的选择性，从而逐渐减轻负债。

事实上，富力自2017年激进拿地后，2018年开始便收缩拿地力度，到2019年新增权益土地面积已连续大幅下降。

既得为过去买单，又要为未来铺路。

想要从高负债的泥潭中走出来，富力还需更多努力和时间。

从过去的“华南五虎”之首、旧改之王，到现在债务压力下的艰难前行。

富力曾抓住时代机会，创造了辉煌的发展历史，但却在行业转型时，没能及时调整状态，以至落于下风。

好在富力仍然具有丰富的开发经验和品牌及规模优势，风云轮换，时代更迭，富力转身还为时不晚。

2020年将是富力发展历程中的关键一年，或许艰难，但是必要。

跨过这道坎，也许又是一片柳暗花明。

涛哥点评：接触过不少富力老员工，对公司评价不错，说明老牌房企的底蕴还在。但近年发展确实不顺利，在战略预判方面的失误值得反思。