广州市城市更新局

〔黄埔区、南沙区、增城区按区政府规定办理，广州空港经济区按市空港委规定办理，其余区域按本指引办理〕

 

总体指引

一、业务解释

旧村庄全面改造：按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

二、政策依据

（一）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）

（二）《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）

（三）《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）

（四）《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗府办〔2016〕2号）

（五）《广州市城市更新年度计划编制指引》

（六）《广东省农村集体经济组织管理规定》

（七）《广东省实施（中华人民共和国招标投标法）办法》

（八）《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号）

（九）《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》

（十）《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》广州市人民政府令（第157号令）

（十一）《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1号）

（十二）《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26号）

（十三）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）

三、报批流程

 

 旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图.pdf（点击下载）

 

 

阶段指引

第一阶段 计划申报

一、操作流程 

二、操作说明

（一）标图建库

城市更新项目地块应纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库。

1．依据：《广州市城市更新办法》第49条，《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号），《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），标图建库流程图。

2．收件资料 

序号	资料名称	来源单位	份数	一般要求
1	标图建库动态调整申请函	区城市更新机构，空港委	1	数据光盘中提交电子版，打印纸质版。区城市更新机构、空港委盖章纸质原件。
2	调整地块的汇总电子文件	区城市更新机构，空港委	1	数据光盘中提交。区城市更新机构、空港委根据权属单位提供的电子文件整理汇总为SHP格式，西安80坐标系。
3	图斑统计表	区城市更新机构，空港委	1	数据光盘中提交电子版，打印纸质版。区城市更新机构、空港委盖章原件，样式参照当期调整通知要求。
4	附带材料	区城市更新机构，空港委，申报单位	1	数据光盘中提交Word格式汇总电子版，同时提交纸质版。区城市更新机构、空港委根据权属单位提供的复印件整理成册，每页区城市更新机构、空港委以及材料出具单位盖章确认，不编页码。附带材料主要指地块不符合“二调”土地利用现状图、省第三次卫片执法检查影像图为建设用地时的补充证明材料，如符合则不需要提供。提供时需以下材料之一：国有土地使用权证、集体土地使用权证、建设用地批准书、土地划拨决定书、土地出让合同、用地批文、违法用地处罚通知书等有效证明文件及其附图，以及制作由红线及地块可入库范围线套叠2009年或之前卫星影像的材料范围示意图、地块最新土地利用总体规划图等。
5	权属人申请材料	区城市更新机构，空港委，申报单位	1	数据光盘中提交。扫描、电子版。旧村提供村集体经济组织申请函、权属证明（如有）及其附图、相应的电子红线（西安80坐标）。涉及多个权属主体的地块需各个权属主体联名同意申报的证明。申报单位需在申请函中承诺如若材料弄虚作假或有所隐匿，申报单位愿承担一切法律责任。
6	删减原因说明表	区城市更新机构，空港委	1	数据光盘中提交电子版，打印纸质版。区城市更新机构、空港委盖章原件，涉及有删减地块时需要。

3．办理部门：区政府（城市更新机构，查看办理地点及联系电话）、市城市更新局（查看办理地点及联系电话）、空港委（查看办理地点及联系电话）。

4．办理步骤：村集体经济组织向区城市更新机构申请纳入。

（二）更新范围

以自然村或行政村形成并纳入城市更新（“三旧”改造）数据库范围的建设用地为基础，根据该集体经济组织集体土地所有权权属范围、土地利用现状图、城市总体规划图、第二次土地调查影像图、新一轮土地利用总体规划图叠加信息，合理确定旧村庄更新改造范围。

旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，属于村集体（含该村属下经济合作社）权属范围的用地应当全部纳入更新改造，可以结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实施连片整体更新改造。

1．依据：《广州市城市更新办法》第13条，《广州市旧村庄更新实施办法》第2、11条。

2．办理步骤：村集体经济组织在区政府（区更新机构）指导下合理确定范围。

（三）明确改造意愿

村集体经济组织拟订改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见，村集体经济组织成员80％以上同意，向区政府申请更新改造。

1．依据：《广州市旧村庄更新实施办法》第12条。

2．办理步骤

（1）村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见；

（2）村代表会议表决通过；

（3）向区政府申请更新改造。

（四）申请年度计划

1．依据：《广州市城市更新办法》第11、28条，《广州市城市更新年度计划编制指引》。

2．申报项目计划的条件

（1）纳入标图建库范围或符合纳入标图建库条件（项目涉及的“三边地：边角地、夹心地、插花地”可除外）；

（2）项目用地产权清晰，且改造方式符合城市更新政策规定；

（3）已形成的更新实施初步方案符合土地利用总体规划和城乡规划要求；

（4）改造意向和改造方式已征求全体村民意见，80％以上村民同意启动全面改造，意愿表决比例高的优先；已开展数据摸查改造，已完成的优先；可提供项目实施初步方案的优先。

3．收件资料 

序号	资料名称	份数	要求
1	城市更新项目申报表（旧村）	1	区更新机构或街镇或村集体填报盖章
2	村民对改造方式的意愿及证明材料	1	街镇或村集体经济组织出具
3	初步方案	1	根据当年通知的要求，PPT形式。初步方案中城乡规划技术图件不可仅用文字描述。项目须符合规划要求。
4	项目范围矢量文件	1	西安80坐标Shp格式，属性带项目名称。实施项目应按实际改造地块划定。图形范围、面积应与汇总表、初步方案的内容一致。
5	项目实施计划表	1	申请市财政的项目须填写每月用资进度及相应工作内容，自筹项目可不填用资进度
6	市财政资金进度报表	1	申请市财政的项目须填写
7	数码档案	1	改造前实地电子照片30张

4．办理部门：区政府（更新机构，查看办理地点及联系电话）、市城市更新局（查看办理地点及联系电话）。

5．办理步骤

（1）村集体经济组织向区政府申请纳入；

（2）各区结合项目成熟程度上报市城市更新局；

（3）市城市更新局征求各部门意见后报市城市更新工作领导小组审定。

6．表格下载：广州市20xx年城市更新年度计划申请汇总表、城市更新项目申报表（旧村）、项目（片区）实施计划表、城市更新项目市财政资金进度报表。

 

第二阶段 实施方案编制

一、操作流程

 二、操作说明

（一）数据调查核查

1．依据：《广州市城市更新办法》第12、16条，《广州市旧村庄更新实施办法》第6、16条。

2．收件资料  

说明：具体数据内容参照《广州市城市更新基础数据标准与调查工作指引（试行版）》（穗更新函〔2017〕793号）。

3．办理部门：区政府（更新机构，查看办理地点及联系电话）。

4．办理步骤

（1）区政府组织实施项目基础数据调查，以共享数据、普查数据、片区策划基础数据为基础，调查项目范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等基础数据，满足编制项目实施方案的要求；

（2）基础数据调查成果经区政府认定后公示15天；

（3）市城市更新局对区政府认定的数据进行核查。

5．办理时限：委托核查单位须在30日内完成核查与书面核查意见提交（遇雷雨天气、部门配合等原因导致未能按期完成的，核查时间可延长15日）。

（二）选择合作企业

1．依据：《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第1、5条，《广州市旧村庄更新实施办法》第16、30条，《广东省实施<中华人民共和国招投标投标法>办法》《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》。

2．办理步骤：基础数据经区政府核查公布后（公告时限不少于45日），村集体经济组织可引入合作企业（注：合作企业选取可在申请计划前进行）。

（三）方案编制

项目实施方案应当以纳入城市更新数据库的数据为基础，根据片区策划方案和经批准的控制性详细规划编制。项目实施方案应当明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、拆迁补偿安置、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。

1．依据：《广州市城市更新办法》第29、30条，《广州市旧村庄更新实施办法》第16、17、18条。

2．办理步骤

（1）区政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案；

（2）项目实施方案征求区相关部门意见并修改完善后，报区政府审核。

 

第三阶段 实施方案审核审定

一、操作流程

二、操作说明

（一）方案审核及表决

1．依据：《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第21、25条，《广州市城市更新办法》第17、30条，《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》广州市人民政府令（第157号令）140条，《广州市旧村庄更新实施办法》第19条，《广东省农村集体经济组织管理规定》第10条。

2．办理步骤

（1）区政府征求市直相关部门意见，根据反馈意见修改完善形成表决稿（包括拆迁安置总量、补偿方案等直接涉及村民利益相关内容）；

（2）村代表会议表决通过；

（3）区政府审核通过。

（二）方案审查

1．依据：《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第21条，《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市政府157号令）第140条。

2．办理步骤：区政府审核同意方案后上报广州市城市更新局审查。

（三）方案审定

1．依据：《广州市旧村庄更新实施办法》第20、21条，《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市政府157号令）第140条。

2．收件资料

序号		资料种类	资料名称	纸质份数		电子文件要求	要求
				原件	复印件
1		通用材料	正式上报的函	1	2	jpg/pdf	区政府（委托部门）向市城市更新局正式上报案件的函
2		通用材料	城市更新改造项目实施方案审核申报表（旧村类）	1	2	jpg/pdf	市城市更新局官网下载表格
3		通用材料	改造主体工商登记营业执照或组织机构代码证		3	jpg/pdf	复印件
4		通用材料	改造主体法定代表人的身份证		3	jpg/pdf	复印件
5		通用材料	委托办理人身份证		3	jpg/pdf	原件经校验后退回
6		通用材料	实施方案编制合同		3	jpg/pdf	复印件
7		通用材料	实施方案编制单位规划编制资质副本		3	jpg/pdf	原件经校验后退回（具有乙级以上规划资质的设计单位编制）
8		通用材料	项目实施方案征求村意见情况		3	jpg/pdf	原始证明材料（包括村集体经济组织、村民等相关权属人签字、画押等）
9		通用材料	权属证明（包括土地、房产、完善手续材料，查册表等）		3	jpg/pdf	复印件
10		通用材料	纳入项目实施年度计划的文件	1	2	jpg/pdf	出具相关证明文件
11		技术资料	更新范围内标图建库情况	1	2	jpg/pdf	表由区更新机构出具，叠图由区更新机构确认
12		技术资料	勘测定界报告	1	3	dwg/shp	具有相关测绘资质部门出具，并提供广州2000坐标及西安80坐标的文件。
13		技术资料	更新范围图	1	2	dwg/shp一份，jpg/pdf一份	更新范围线叠加最新现状地形图及规划路网（须提供矢量文件）。
14		技术资料	区、市相关职能部门审查意见	1	2	Pdf	区政府会议纪要或盖章文件，区各职能部门意见
15		技术资料	改造方案汇报PPT	10		ppt	文字表达简练、重点突出，版面清晰易读
16		技术资料	资料项目实施方案详细文本 （含拆迁补偿安置方案）	10		doc/ppt一份，pdf一份	符合省、市相关技术规范，符合更新片区策划方案以及城市更新项目实施方案编制的技术规范要求。文本扉页加盖编制单位公章、申报单位公章与区政府（区更新机构）公章，文本加盖骑缝章。（电子文档中文字说明为可编辑的doc、ppt等和pdf格式电子文档各一套，图纸为jpg格式和矢量图各一套）
17		其它材料	需要补充说明的材料 （相关职能部门证明材料、土壤环境调查评估报告等）		3	jpg/pdf	提供相关职能部门出具的改造范围内2006年土地利用现状、二调土地利用现状、最新土地利用现状情况说明，是否符合土规、总规的证明以及控规要求

 

3．办理部门：市城市更新局（查看办理地点及联系电话）。

4．办理步骤

（1）项目实施方案由区政府上报市城市更新工作领导小组办公室（市城市更新局）；

（2）市城市更新工作领导小组审定项目实施方案。

5．表格下载：广州市旧村庄更新改造意向表、城市更新项目改造实施方案审批申报表（旧村类）。

（四）完善历史用地手续

如涉及完善历史用地手续的同步报批，获得批复同意完善历史用地手续。

 

第四阶段 实施方案批复

一、操作流程

    二、操作说明

（一）方案批复

1．依据：《广州市旧村庄更新实施办法》第21条。

2．办理步骤

（1）市城市更新局在市城市更新工作领导小组审定实施方案后向区政府发出项目实施方案批复；

（2）项目实施方案需要进一步修改完善的，应当先按市城市更新工作领导小组意见修改完善；

（3）项目实施方案的批复应当在城市更新局官方网站上公布。

（二）批复生效

旧村改造实施方案经市城市更新工作领导小组审议并批复后，在3年之内经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80％以上表决通过的，批复生效实施。

依据：《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第25条。

（三）土壤环境调查评估

批复中明确项目办理供地、流转、规划报建等手续前须完成土壤环境调查评估工作。

依据：《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》和《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26号）。

 

第五阶段 实施方案批后实施

一、操作流程 

二、操作说明

（一）启动拆迁

项目实施方案审批确定后，区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。

依据：《广州市旧村庄更新实施办法》第22条。

（二）建设报批

1．依据：《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第21条，《广州市城市更新办法》第33条。

2．办理步骤

区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请。

城市更新改造项目符合重点项目绿色通道审批规定的，可以纳入绿色通道办理审批手续。

（三）项目建设

（四）完成验收

（五）涉及完善历史用地手续地块确权登记