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老樊说税——也说房地产的这些破事儿之七 【本期话题】亲！你见过自己给自己开具发票吗？问题：话头的缘由是樊剑英饭团税友天地的讨论“将自己开发的商铺登记在开发商自己的名下怎么交税啊？”饭团税友各抒己见。 观点1：开发商办产权在自己名下时，自己为自己开一张增值税专用发票，有效解决了土地价款抵扣问题。如果不自己为自己开一张发票，那么对应的土地出让金是不能抵扣的，以后永远不能抵扣，企业非常吃亏。 观点2：在建成后，商铺转到开发产品，其中自持商铺转固定资产进项税不做销售，不视同销售，按照固定资产成本占整个项目成本的的比例分摊进项税，按固定资产所占的进项税额转出40%。 观点3：不做销售，不视同销售，开发产品转入固定资产，进项税无需转出40%。 以上三种观点亲赞成哪种处理方法? 分析观点1：自己能给自己开具发票吗？饭团许税友回答譬如4S店见过至少10张，4S店的理由很充分，按照《中华人民共和国道路安全交通法》、《中华人民共和国道路安全交通法实施条例》和《机动车登记规定》(中华人民共和国公安部第102号令)要求，机动车初次登记时须提供机动车销售统一发票。作为特殊情况，汽车4S店外购的自用车辆可向本单位开具机动车销售统一发票，不属于《中华人民共和国发票管理办法》规定的虚开发票行为。开票办证拿牌上路，不开票无法上牌照，即便是试驾车。还有建筑公司自己给自己开具安全生产费用的。 也就是不管行不行，实践中确实存在有自己开给自己发票的情形。 但是自己开给自己发票就是销售？自己不给自己开发票就不一定是销售？这个命题也不应该成立。 自己给自己开具发票只是一种形式，其实质内容是权属无发生改变，无论是否开具发票，都不应该定义为销售。有专家讲“如果不自己为自己开一张发票，那么对应的土地出让金是不能抵扣的，以后永远不能抵扣，企业非常吃亏”，这句话老樊不认为就有道理，税法也不应该有这样的精神。 观点2：在建成后，商铺转到开发产品，其中自持商铺转固定资产。这是会计核算的基本路径，开发产品建成前还不知道干嘛用，建成后卖不掉了那就将就自己用吧，开发产品转入固定资产，先是存货状态，后是固定资产。如果这时候说，“进项税按照固定资产成本占整个项目成本的的比例分摊进项税，按固定资产所占的进项税额转出40%”老樊不认为能分得清楚。这与一开始就自建在建工程有所区别。房地产开发企业的主营业务就是这种特殊的“存货”，其他企业则是偶尔为之，何况房地产开发企业预售阶段都是在攒进项税额，攒了很久很久也没抵扣，交付阶段才陆续有销项税额，转固定资产都是卖的差不多了才发生的事情，再转40%等一年抵扣真没意义。 河北省曾有这样一段话（老樊不喜欢）： 1、对进项税金无法准确划分多抵进项 （1）问题描述 ②配套设施中自建自用的不动产如物业楼等，进项税金与开发商品无法划分，未执行分期抵扣政策多抵进项税。【樊剑英：如果是单独立项单独建造的，一开始就定义为非存货，则正确，否则该规定不妥，存货进项税金在一起若再割裂挺难的】 ③未售出的开发商品转出租，如将底商出租给商店、幼儿园等，未将开发商品转入固定资产，一次性抵扣进项未做进项转出。【樊剑英：反对此条，进项税金在一起攒了很多年的，不可能截然划分固定资产是多少再分两年，毫无意义】 观点3：不做销售，不视同销售，开发产品转入固定资产，进项税无需转出40%。 这才是老樊喜欢的，本来不是销售，也非视同销售，无需自开发票，进项税额本来就分摊不清楚，也就无需转出40%。 亲！您认为呢？ |
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