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城市住房问题是困扰中国的一个大问题：很多人由于住房问题背负了沉重的债务，影响了购买力；很多年轻人由于住房问题，不愿意结婚生子，影响了中国人口增长率；很多城市由于房价高企，难以吸引人才。 如果说房价居高不下是由于中国人口密度大，土地资源紧缺，那么新加坡却在比中国城市人口密度大的多的情况下解决了住房问题。新加坡形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯式供应体系，住房自有率更高达90.9%，成为世界上拥屋率最高的国家之一。 早在2000多年前，孟子就一针见血地提出：“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”拥有自己的住房，在当代中国人看来就是拥有了“恒产”，就是中产阶级的标志。中国要扩大中产阶级的比重，实现社会稳定，就必须解决好城市住房问题，实现“居者有其屋”。 一、新加坡安居工程的成就 建国后短短30年，新加坡就从第三世界成功跻身第一世界。GDP从1960年的21.6亿新元增长至2017年的4472.8亿新元，年均增速高达9.8%，人均可支配收入水平从1960年的1312.4新元增至2017年的76863.4新元，年均增速为7.4%；失业率从1959年的13.2%下降至2017年的2.8%，实现充分就业。 新加坡在创造经济增长奇迹的同时，更以其“居者有其屋”的住房制度成为全球典范。新加坡国土总面积仅有719.9平方公里，相当于北京的1/23左右，总人口561.2万，约为北京的1/4,人口密度高达7796人/平方公里，是全球仅次于中国澳门和摩洛哥。但就在这样一个“人多地少”的国家，新加坡住房自有率却高达90.9%，仅次于罗马尼亚的96%，人均居住面积也从自治之初的不足6平米提高至2015年的27.6平米。 房价合理稳定是新加坡房地产市场的又一大亮点。整体来看，新加坡名义房价在1998-2017年仅上涨了41.1%，同期美、法、英、中国香港上涨了122.5%、160.4%、234.0%和149.2%。分市场来看，一是政府主导的组屋市场，价格十分低廉，多年来房价收入比维持在4-5左右，由于其覆盖率高达82%，大多数新加坡家庭购房压力很小；二是普通开发商提供的私人住宅，房价收入比约为21，远低于中国香港、北京和上海。而且由于私宅主要面向18%左右的高收入群体及外国人，实际负担的房价收入比远低于21，故无论是中低收入家庭还是高收入群体购房压力均较小。 二、新加坡解决安居工程的办法 新加坡是以华人为主的社会，很多做法中国是可以学习的。 1. 基本国策：“居者有其屋” 在20世纪五六十年代，新加坡也曾面临严重的“房荒”问题，人均居住面积不足6平米，居住环境极差。时任总理的李光耀秉持“有恒产者有恒心”的儒家思想，将“居者有其屋”作为新加坡的基本国策之一。正是在这样的基本国策指导下，新加坡政府才优先供应住宅用地，将土地价格极力压低，并将住房作为政府提供的公共产品，成功解决了人民的安居问题。 也是在这样的基本国策指导下，新加坡不以房地产为支柱产业，政府不刺激房价上涨。 2. 将住房主要作为一种政府提供的公共事业 新加坡在1960年设立建屋发展局(HDB)，负责新加坡居住新镇的规划、建设和管理。现在超过80%的国人居住在建屋发展局承建的房子里（被称为“组屋”）。由于新加坡普通住宅由非营利的建屋发展局承建，就大大降低了房屋的造价。 3. 压低住宅用地价格：土地国有、低价征地、没有土地财政 新加坡近九成土地为国家所有，政府强势主导土地市场。国有主导的土地产权制度使得政府在土地规划、利用与经营上拥有绝对话语权。 新加坡住宅用地极其有限，仅占国土面积的14%，占城市建设用地的18.8%，远低于西雅图（57%）、伦敦（36%）及北京（36%）等城市。但新加坡政府秉持“国家利益优于个人利益、经济发展先于人权保障”的价值定位可强制低成本征地，并优先供给住宅用地。 由于新加坡将住房建设作为公共服务产品，政府不吃土地财政，住宅用地价格也自然降了下来。 4. 保证资金供应：强制储蓄 新加坡采取的是自助型社会保障制度，社会福利支出较少，政府负担小。李光耀在建国之初就明确“不搞平均主义的福利制度”。政府鼓励国民自力更生，不搞价格补贴、公费医疗及免费高等教育等政策，新加坡的养老、医疗、住房等社会保障均建立在个人储蓄基础之上，从强制储蓄的中央公积金中提取支付。因此，新加坡在社会福利上的支出较少，2017年社会福利支出仅占GDP的7.9%，财政整体支出占GDP的17.2%，均远低于世界上绝大多数国家。 新加坡实行的是一种强制储蓄型中央公积金制度。一是立法强制缴纳：新加坡所有公民和永久居民，不论是雇员还是雇主，都必须按月强制缴纳公积金。除购房及部分投资外，公积金存款只有在雇员退休后才可动用。二是缴存比极高，峰值高达50%（雇员、雇主各25%），目前稳定在37%（雇员20%、雇主17%），远高于中国香港（10%）、中国内陆（24%）等同样推行强制储蓄型中央公积金制度的国家。 强制储蓄型中央公积金制度在新加坡成功实现“居者有其屋”计划中发挥关键作用： 一是支持政府“建得起”组屋。中央公积金除将中央公积金中少部分（5%-10%）用于会员的正常提款外，其余均用于购买政府债券，再由政府将出售债券所得资金以专项资金支持计划的形式提供给建屋发展局，相当于中央公积金间接流入建屋发展局，为建屋发展局投资建设组屋提供资金支持。 二是让居民“买得起”组屋。中央公积金不直接发放住房贷款，而是通过建屋发展局向新加坡公民家庭提供优惠贷款，并严格限制申请者资质、收入及私产等条件。 建屋发展局的规例只让新加坡公民购买新组屋，而永久居民则只可以在二手转卖市场上购入组屋。在组屋购入后，一般上必须在屋主住满五至七年后才可以转卖，以避免出现炒楼现象。建屋发展局规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋，另外对单身人士和永久居民购买组屋，建屋发展局也有相当多的限制。 截止2008年，85%的新加坡公民住进了政府建造的'政府组屋'，其中，93%的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入户是向政府廉价租赁;另外15%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。 由于新加坡85%的普通住宅有非营利的政府建屋发展局承建，进一步降低了房屋的造价。而且，由于采取了一系列措施，避免了对组屋的炒作，稳定了普组屋的价格。同时，由于强制性储蓄，和优惠的住房贷款，使普通百姓都可以买得起组屋。7%的低收入户则也可以向政府廉价租赁组屋，解决住房问题。 5. 利用税收打击炒房 首先，新加坡政府实施差异化累进制税率，打击投机需求。对于新加坡公民，首套房免征，二套房和三套房及以上分别以12%和15%征收。永久居民的首套房需缴纳5%的印花税，二套房及以上则提至15%；外国人购买任何住宅均需缴纳20%的额外税；法人实体的税率高达25%，房企为30%。 其次，房屋买卖需缴纳累积税，提高投机成本。新加坡根据住房购买时间、持有时间和买价以及现在的市价，对房屋买卖征收不同的印花税。一般持有时间超过三四年，就可以免征税。而持有时间越短，收税越高，最高可达16%。 6. 退出机制：严格限售、抑制投机 一是限制每个家庭只能拥有一套组屋，若要购买新组屋，旧组屋必须退出，且每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会。 二是严惩弄虚作假者，一经发现，则面临高达5000新元罚款或6个月监禁。 三是设置限售期和禁购期，新组屋只有住满一定年限后才可转售，并且在转售后的一定时间内不得购买新的组屋。 7. 对于低收入群体采取低价租赁方式解决住房问题 租赁主要针对家庭月收入不足1500新元的超低收入人群，租金远低于市价，且多为早期建设的一、二房式小户型组屋。 当然，低价租赁制适合于公民和永久居民，外国人和留学生则需要以市场价租赁房屋。 三、新加坡经验对中国的启示 启示一：住房主要应该作为政府提供的公共服务产品 中国在改革开放前，住房作为一种福利，政府将之看作是负担。因此，那时住房非常紧张，人民居住条件长期得不到改善。改革开放之后，受新自由主义经济学的影响，又走到了另一个极端，将住房完全推向了市场。 中国政府，特别是地方政府，则将房地产业作为支柱产业。地方政府为了政绩，具有刺激房价上涨的强烈冲动。中国的住房已经成为一种金融产品，由于炒房，更加剧了住房价格居高不下。中国如果真正地能够从指导思想上学习新加坡，贯彻落实十九大报告提出的“坚持房子是用来住的，不是用来炒的原则”，中国城市住房难的问题就一定能够解决。 中国应该学习新加坡将住房作为公共产品，而非支柱产业来经营，成立类似于新加坡房屋建设局一类的政府机构，专门负责为大多数中低收入群体提供质优、价廉的普通住房。这些由政府建造的普通住房，也要像新加坡一样严格掌控，不让其炒作。 当然，中国也要有住宅市场化部分，允许高收入群体按照自己的意愿购买高档商品房。 启示二：中国政府应该理顺财政收入，不再吃土地财政。 新加坡经验最值得中国借鉴的是没有土地财政，而中国城市住房价格很大一部分是由于地方政府通过拍卖土地获取财政收入，提高了地价而高企的。 新加坡通过强制性低价征地，而且政府不吃土地财政，就使住宅用地的地价成本很低，最终住房价格就控制在了合理范围之内。 而中国住房价格高的根本原因是住宅建设用地昂贵，导致房价难以降下来。中国已经形成了恶性循环：房价越高，征地成本和土地财政收入也越高；征地成本和土地财政收入高企，又推动了住宅建设用地拍卖价格进一步高企，房价又进一步上升。 因此，中国必须尽快理顺地方财政收入来源，断绝土地财政，才能够从根本上解决安居工程问题。 启示三：提高住房公积金比例为政府建屋部门提供充足的资金。 中国再回到计划经济时代将住房作为福利分配是行不通的，住房完全市场化则负面效果太大。新加坡的经验应该是适合中国国情的。新加坡住房建设资金是通过强制性的征收公积金的方式筹集起来，并用于组屋的建设。新加坡住房公积金虽然很高，但由于房价便宜，人民负担却并不重。反观中国，由于房价太高，提取住房公积金买房不过是杯水车薪，意义不大。 启示四：严格控制住房炒作。 新加坡通过禁止一户家庭购买两套组屋，对房屋买卖征收高额累进税等办法，抑制了住房操作，从而抑制了房价上涨，也值得中国学习借鉴。 启示五：为低收入家庭提供廉租房。 任何社会都难免有需要社会救济的地收入群体，就连新加坡这样的高收入国家也不例外。中国购买不起租房的地收入家庭，远远比新加坡多。政府应该为这些地收入家庭提供廉租房。 新加坡政府实际上最初主要为公民提供廉租房，随着新加坡富裕起来后，才实行住房自有的。 总之，中国的建筑能力已经是世界第一了，只要政府将为人们服务落实到行动中，借鉴新加坡经验，就一定能够实现孙中山先生提出的居者有其屋的民生主义的理想。 |
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