漫谈高房价

这些天，一直琢磨着写篇文章谈一谈高房价，关于上海，关于深圳，关于中国。在上海工作生活了这么多年，也算是亲眼目睹这座城市的房价是如何搭乘火箭飞上天的。于是从12年前走上讲台的那一天起，我就与高房价结下了“不共戴天”之仇，尽管那时候的我已经有了自己的房子。

天下人都在谈高房价，专家文章自然一大堆。哪儿有事，哪儿有钱，哪儿就会有专家，这不奇怪。奇怪的是有些专家谈个高房价，也要从人民币国际化一路分析到广义货币M2，然后整出些“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角”之类的术语，以防别人看懂了他的文章。高房价问题哪有那么复杂？既然牵涉到千家万户，那就是老百姓自己的事，为啥不能用老百姓听得懂的话说清楚呢？

在我看来，一个国家（或城市，或企业）的竞争力取决于两点：一个是高科技，另一个是低成本。比如买手机，有些人就是愿意花大价钱追捧最新上市的iphone7或者mate9，因为喜欢高科技的体验；不过几百元的红米手机也照样有人买，因为便宜。可见，只要掌握了高科技或低成本的任意一端，企业在竞争中就会有一席之地。当然了，如果哪家的产品能够又好又便宜，自然是最好不过了，只是这等好事不太容易做到罢了。

全球化竞争有两个公认的最大赢家，一个是美国，另一个是中国。原因很简单：美国掌握了高科技，中国掌握了低成本。中美两国一合抱，中间两头不靠的国家渐渐都不行了。先是南美，然后是四小虎、四小龙，然后是欧洲。日本的科技不如美国高，成本不比美国低，长时间的低迷也就不足为奇。而那些掌握了小规模高科技的国家（如德国）和掌握了小规模低成本的国家（如越南）虽然有一定的竞争力，但不足以对整个格局构成挑战。

那么，中美两个大国未来的竞争孰胜孰负呢？有一次讲座，我问听众：“你们觉得中国有没有可能掌握高科技？”回答：“当然有可能了。”我又问：“美国有没有可能掌握低成本？”回答：“不可能。”我说：“所以未来属于中国。”笑声一片。看大家开心，我泼了一盆冷水：“不要高兴得太早了，那只是可能。会不会有另一种可能，中国还没有掌握高科技，就先丢掉了低成本？”会场安静了下来，过了一会儿，有人回答：“有可能。”是的，有可能。华为还没有干掉苹果，就被迫迁出深圳，挪到东莞，就是一个再明显不过的信号：深圳的成本已经不足以支撑华为干掉苹果了。

中国的低成本优势究竟是怎么丢掉的？罪魁祸首无疑就是高房价。虚高的房价并没有实质性地增加老百姓的财富（绝大多数自住房不可能入市交易），却严重地抬高了所有成本，尤其是人力成本，因为房价是一切成本的基础。办个工厂，新员工需要租房；老员工需要买房；生产需要用地；销售需要用地。房价飙升，所有成本必然水涨船高。要搞清楚这个问题很简单，不需要从人民币国际化一路分析到广义货币M2。万幸的是，中国除了“北上广深”这样的一线城市，还有像东莞这样的二、三线城市。这些城市的房价还不算高，从而为华为这样的企业提供了一定的腾挪空间。然而一线城市已经集中了中国大规模的高科技，高校云集，科研力量雄厚，技术工人众多，这些优势绝非二、三线城市短期内所能替代的。因此，未来的格局应该是：一线城市掌握高科技，二、三线城市掌握低成本，中国的高科技和低成本“劈腿”了。中美竞争，马蹄声碎，喇叭声咽。半路劈腿，必然要推迟中国赶超的时间。在美国已经“重返亚太”的背景下，中国的崛起无疑将面临更多变数。

如今，问题清单上恐怕要加上印度元素了。莫迪的改革效应已经开始显现，“印度制造”正在上路。国人或许可以嘲笑印度的一百个毛病，但绝对不要忘了莫迪手中的那张王牌——低成本，而且是——大规模的低成本。这是中国在低成本端前所未有的竞争对手，绝不可以等闲视之。前有美国高科技之虎，后有印度低成本之狼，中国还有空在高房价上继续荡秋千吗？

关于高房价乃是竞争力第一杀手这件事，必须不厌其烦地说，否则只怕二、三线城市的决策者们也要犯糊涂。前些天受邀到长三角的一个城市讲座，我特意问了下接待我的领导：“咱们这里的房价现在如何？”这位领导喜形于色：“涨了！从暑假开始，翻了一倍还多。现在2万多了。”我又问：“你怎么看？”这位领导咬了咬牙：“过去本来就太低了，不知道为什么就是涨不起来。我一直都说，这座城市是长三角房价的洼地。”一声叹息！借着一线城市高房价的挤出效应，二、三线城市本应摩拳擦掌地利用自己的低成本优势，承接优质产业，壮大自己。却不曾想在一些人的心中，算来算去还是那点“土地财政”的小九九，生怕房价涨不上去。只怕这房价上得去，下不来，到时后悔都来不及。

竞争力问题是说给决策者们听的，老百姓总是关心更实在的东西。前些天，一位中央媒体的同志到上海专访我。说到高房价，他很有同感。不过紧接着他就用大白话问了我一个问题：“可是现在有房的老百姓已经这么多，虽然也知道不会卖了套现，但是看着房价高，心里终归是舒服的。如果房价大降的话，这些老百姓会答应吗？”既然用大白话问我，我就用大白话回答：“虽然现在有房的老百姓很多，但是绝大多数都只有一套自住房。这套房子其实是他们的生存基础，不是商品，而生存基础是不能定价的。这就好比现在人体器官很贵，每个人只要肯卖，都是百万富翁，可是有人去卖吗？所以，高房价对于只有一套自住房的老百姓来说没有任何意义，犯不着为有多套房的少数富人和房地产商摇旗呐喊。不仅如此，如果房价降下来，对这些老百姓只会更有利。”

这位同志有点不解：“为什么这么说？”我说：“假如你有一套80平米的房子，现在房价每平米10万，看上去值800万，但是由于不能出卖，所以这800万只是画在墙上的一个饼。现在，如果你想置换一套120平米的大房子，改善一下居住条件，那么你需要再掏400万。如果房价每平米1万，那么你只需要再掏40万。试问哪种房价对你更有利？还有，如果你的孩子长大成人，需要买房子，你是希望低房价还是高房价？所以说，高房价根本没有为普通老百姓增加什么财产性收入，它是干掉老百姓福祉的第一杀手。”

高房价的杀伤力不止于此。君不见，为了规避限购令，夫妻假离婚，公媳假结婚，纲常乱弃，斯文扫地；为了一举翻身，“钉子户”狮子张口不嫌其大，前仆后继，生死博弈；为了“土地财政”，政府官员造起“地王”全心全意，造起适用房三心二意；而为了分得房地产的一杯泡沫羹，金融机构多高的房价都敢放贷，火中取栗，临危不惧；在高房价面前，刚入职的公务员心浮气躁，做实业的企业家心旌摇移；“虎妈”为了学区房肝火上升，“猫爸”为了多挣钱五体投地；打开电视，多少“老娘舅”为了那无解的“家庭房事”，日复一日地在屏幕上白费口舌；走出小区，多少年轻人举着房产中介的牌子蹲守门口，指望着什么时候卖出一套就喂饱自己……毫不夸张地说，高房价乃是异化人心的第一杀手。继续放任下去，整个民族都将面临灵魂被扭曲的危险。

最后，还是谈一谈“解决之道”吧。之所以要加上引号，是因为这话只能对那些不忘初心的人说。对于那些已经走得太远的人，有些话说了也等于白说。遥想新中国当年，取消土地私有，实行土地国有，究其初心，恐怕正是为了保证“居者有其屋”吧？否则的话，土地为什么要国有呢？说句不客气的话，如果不搞“居者有其屋”，土地国有只怕还不如土地私有。因为最简单的经济学知识告诉我们，“垄断的供给+竞争的需求”，这房子的价格一定是上不封顶的，到头来，只怕还不如“竞争的供给+竞争的需求”来得合理。

在这个空气中都弥漫着房地产味道的时代谈“居者有其屋”，听上去很有点儿浪漫主义，不过这事也并非没有成功的先例，新加坡的组屋计划就是其中之一。新加坡国家发展部许文远部长曾经在国会辩论时说道：“建屋发展局最基本的使命是为绝大多数新加坡人提供负担得起的住屋，这项使命未来将保持不变。他们‘像父辈那样拥屋的新加坡梦’是有保障的，这一点我们绝对保证。”

许文远说得没错，早在新加坡独立建国之前，新加坡之父李光耀就开始编织这个举世无双的“居者有其屋”的“新加坡梦”了。他在自己的回忆录中说道：“我早就在想，如何建立每个公民跟国家以及国家前途之间的利害关系。我要建设一个居者有其屋的社会。人们购买住房和租赁组屋的态度形成强烈的对比。屋主为能购买住房而感到自豪，而政府津贴的廉价组屋则被严重滥用，维修也差。这使我深信，如果每个家庭都有自己的住房，国家将会更加稳定。1963年9月我们在大选中获胜后，在还没脱离马来西亚之前，我通过建屋发展局公布了‘居者有其屋’计划……如果国民服役人员的家庭没有自己的住房的话，那么他们迟早会得出结论：他们所捍卫的是有钱人的财产。我深信拥有的感觉至为重要。”

经过几十年的不懈努力，如今新加坡的组屋已经覆盖了大约86%的平民家庭。在寸土寸金的新加坡，一个平民家庭大概只需支付20万新元（100万元人民币）就可以购买到一套100平米左右的组屋。而其余14%月均家庭收入超过1万新元（5万元人民币）的富裕家庭则不能购买组屋，只能到房地产市场去购买更好更贵的公寓房和别墅。新加坡从而真正实现了“居者有其屋”。为了帮助新加坡平民更轻松地购买组屋和更好地养老和医疗，新加坡政府又建立了中央公积金制度。在公积金的帮助下，平民家庭支付首付和贷款就更加轻松了。

每次出访新加坡，都会看到建屋发展局底楼大厅那幅著名的书法作品——“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”。每次看到它，我对“安居乐业”这个成语的内涵似乎就有了更深一层的理解。最后，还是用许文远部长说过的一句令人印象深刻的话作为这篇文章的结束吧——“沉闷的房地产市场是最好的市场。”这话我信，因为在芦山抗震救灾的时候，我真的一点儿都不希望脚下的大地太过于活跃。