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编 者 按 当前，物业纠纷日渐成为社会矛盾的多发领域。小区业主与聘请的“管家”——物业服务公司之间为何会产生矛盾纠纷？容易发生哪些矛盾纠纷？发生矛盾纠纷后如何妥善解决？双方存在怎样的法律关系？各自享有哪些权利？又该承担何种义务？ 1 观察篇 你是否会听到某小区总又有物品丢失 或是电瓶车里的电池 或是家中的财物 物业除了提示报警 其他一概不管！ 如果您在业主群里吐槽一下 那将是一石激起千层浪 中国移动 01:35 100% 微信(1) XX小区业主群 筒子们，听说了吗，有业主家电瓶车又电池被盗了，损失不少！ 监控“罢工”（坏了不修），安防不“防”，怎么保障我们安全！
消防通道常年被堵，万一有个火情，怎么办！
电梯维保基本不“保”，乘坐电梯都是心慌慌！
真的吗，那我们小区太不安全了！
我们业主人身、财产安全还有啥保障可言，那还交啥物业费！
不交可能是停水停电，听说还有花斑大汉上门骚扰.....
从中不难看出 物业服务乱象令人忧！ 存在很多安全隐患！ 严重的将危害人身、财产安全！ 2 释法篇
润州区人民检察院 民事行政检察科科长 魏娜
1物业可以收缴“滞纳金”吗？
法律解读 滞纳金真相： 法定性、强制性、惩罚性 滞纳金不是想收就能收 滞纳金首先具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。其次是具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施。三是具有惩罚性，是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。 热点案例 家住成都锦江宏济中路区的毛先生，因为不交物业费被物管公司告上了法庭。物业不仅要求他支付欠缴的9000多元物管费，还要求按物业合同的约定支付高达1.3万余元的滞纳金。不仅打了一审，还到成都中院打了二审。不过，为此而累心的毛先生等来了一个好结果：两审法院都对物业合同约定的滞纳金说了“不”。 参考意见 近年来，大量调查发现，同类案件多个法院均判决过类似案例。物业公司追要物业费的同时要求按物业合同支付滞纳金现象普遍，法院基本上都不认可物业行业的所谓滞纳金，均按将其视为违约金，判决或调解支付少额违约金，远远低于按滞纳金算出的金额。在现实生活中，物业服务公司将其与业主之间的违约责任形式约定为“滞纳金”。该类案件本质上是平等主体之间就逾期履行民事交费义务而应承担的责任，因此该类“滞纳金”仍属于违约金，法院在审理案件时，通常将该“滞纳金”认定为违约金，并按照《合同法》及司法解释进行了调整和审判。 所以，在面对不合理物业滞纳金的时候，要大胆说不！ 2物业有权停水停电吗？
热点现象 目前，一些物业公司为便于收费管理，通常规定物业管理费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业公司通常采取停水、停电手段。 法律解读 核心提示：从法律角度看，水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气的供应商之间形成的一种法律关系，而业主与物业公司之间则是物业服务的法律关系，物业公司无权对业主停水、停电。物业公司与业主之间签订的是物业服务合同，业主与供电局、自来水公司之间签订的是供水、供电合同，这是两个相互平行、相互独立的法律关系。物业公司只是对供水供电设备进行维修和保养，并不是水、电的供应方。水、电的提供者是自来水公司和供电局。依据我国《合同法》的相关规定，业主与自来水公司及供电局之间的供水、供电系一种合同关系，只有当业主出现合同约定和国家规定的情形时，自来水公司或供电公司才有权停止供水、供电。 参考意见 由上述可知，物业公司是提供物业服务的，而供水供电是供电和供水部门的职责，物业公司利用工作之便采取这种行为，肯定是不对的。如果直接停水停电的话，物业公司是有错的，因为作为物业公司是要以维护小区和谐为原则，可以通过业委会、居委会协助做欠费业主的思想工作，达到追缴物业费的目的。业主无正当理由拒缴物业费，物业公司可以通过诉讼的程序去维权。作为业主可以向当地的物业管理主管部门、街道办事处等去反映。如果实在处理不了的话，可以通过诉讼的程序去维权。 3物业有权占有小区公共收益吗？
热点扫描 总看到新闻报道××小区给居民发钱，这笔钱叫做小区公共收益，主要由业主公共资产外租产生的租金、广告费、收费停车位收入组成，一些小区的这些收入甚至抵了物业费之后还有剩余。可回到自家小区，电梯里、停车场栏杆上也有广告，为什么从来没见小区发过钱呢？ 法律解读 小区共有面积经营性收入归全体业主所有 在小区公共空间做广告产生的广告费，以及小区内租借球场、游泳馆等获得的经营性收益到底应该归物业公司还是全体业主呢？这些问题在法律上其实早已有明确规定。根据《物权法》第七十三条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。可见，小区内的公共空间包括球场、游泳馆等公共场所、公用设施均属于全体业主所共有。既然属于全体业主所共有，那么基于这些公共场所、公用设施获得的经营性收益理应归全体业主，而非物业公司。 除此之外，小区内要进驻广告也是需要业主同意的，而不是由物业公司说了算。“《物权法》中明确规定了‘有关共有和共同管理权利的其他重大事项’应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”那么进驻广告是否属于重大事项呢？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》可知，“利用共有部分从事经营性活动”正属于《物权法》词条所称的重大事项，也就是说，小区内进驻广告需要经由业主同意，这个程序在法律规定上已经十分明确，除非业主将该决定权明确授予给了物业公司。“但现实中，很多业主发现自己对小区共有面积如何运营是没有话语权的，其中一部分原因在于，楼盘建成后，早期物业公司都是由开发商直接指定的，而业主入住后又没有团结起来。”要让这个法律程序在实际生活中被有效地运作，还需要政府或居委会加大指导各小区成立业主委员会的力度。 若收益被物业公司占用业主可起诉。 如果小区公用设施的经营性收入已经由物业公司收取，业主可要求物业公司对其经营收入、支出情况进行公示，然后将经营收入减去合理支出，所得差额即为广告费的收益，这笔收益应由全体业主所共有。 那么这笔收益业主应当如何索要呢？ “首先需要区分小区是否已经成立业主委员会。”对于已经成立了业主委员会的小区，应当由业主委员会代表业主行使权利，要求物业公司返还业主应得部分收入：首先可与物业公司进行协商，如能就返还数额达成一致意见则根据协商情况进行处理；如果无法协商一致，可由业主委员会代表业主向人民法院提起诉讼，维护全体业主权利。 对于没有成立业主委员会的小区，则可先成立业主委员会，对小区公共区域的经营性收入进行管理。其次，要赋予业主委员会明确的权力与职责，对此可签订书面的文件进行约定。此外，根据《物业管理条例》第十六条的规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，因此，业主委员会成立之后，须到相关部门进行备案，否则不具有法律效力。 具体维权内容，可分为以下几个部分： A.返还扣除合理成本后的公共收益，合理成本由物业公司举证； B.赔偿占用损失； C.如果属于未经审批擅自占用、处分的共有部分（如将公共绿地改为停车位、将公共区域改为会所、商铺等）进行经营性活动，可以请求排除妨害、恢复原状。 当业主与物业公司通过协商或诉讼拿到返还的经营性收益及赔偿款，这笔款项应当如何处理呢？“这笔款项的处理权限还是在业主手上，如何处理可由业主共同协商确定，比如用于补充专项维修资金或者其他用途均可。”为避免引起新一轮的权益纠纷，业主委员会或者业主代表要及时委托专人负责赔偿款的管理工作，账目明细、收支情况要及时公示。 4前期物业，在业委会成立后未获得签订新的服务合约，还有权收费吗？
《合同法》规定，物业公司是以前的物业公司继续在小区为业主进行物业服务的，以前的物业服务合同继续有效，业主需要支付物业费给物业公司。业委会与物业公司签订了合同，以前的物业服务合同失效。物业管理条例规定，业委会已经通知物业公司终止合同另行选聘物业公司或进行自治管理，物业公司不走继续进行物业服务的，业主可以不缴纳物业费。 物业公司的去留应当由业主大会决定，要由小区过半的业主且专用部分业主过半同意才能决定，业委会只是执行机构，没有决定权。 5物业服务不到位，业主可以不交物业费吗？
热点关注 物业公司物业服务不到位，楼道卫生得不到清理，能否成为业主拒交物业费的正当理由呢？根据法律的规定，只有少数几种情况下，业主拒交物业费才能得到法律支持。 法律解读 在遇到物业公司提供的物业服务不到位这类问题时，可以选择理性的维权方式，如向小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决。当物业公司提供的物业服务确实存在较大问题时，业主委员会可以依法通过正当程序解聘原物业公司，重新聘用新的物业公司。 只有以下情形可拒交物业费 业主交纳服务费用的依据是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订阅的《物业服务合同》。只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用： ✔1.物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。 ✔2.政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。 ✔3.物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。 ✔4.物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。 ✔5.物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。
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