|
来源：君浩Law Services 由于单个业主就物业公司服务质量不到位的不满以提起诉讼的方式解决成本太高，因此，关于物业公司服务质量的纠纷较经常体现于业主拒交物业费，导致物业公司起诉追缴物业费，而诉讼中业主以物业公司服务不到位或者有侵权行为为由进行抗辩或者提出反诉。
一、认为物业公司违约 案例一： T物业公司为业主B所在小区提供物业管理服务，双方于2005年底签订物业服务合同，T公司如约提供了物业服务，但自2013年开始，业主B未支付物业费，经过T公司多次催要，B均拒不支付。因此T公司起诉到法院要求B支付相应期间的物业费。被告B业主辩称该期间欠缴物业费的原因在于物业公司的物业服务存在种种问题，不符合物业服务协议的约定，应当承担违约责任：单元楼门禁损坏，物业久久不修；小区监控久未安上；小区内车辆停放管理混乱。因此要求减免部分物业费且不同意交纳滞纳金。经法院查明，被告所述的问题均属实，原告也予以认可。最终法院判决被告承担90%的该欠费期间物业费，并对滞纳金请求不予支持。 【裁判理由】 原告于涉诉期间为被告所在小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费。另原告所反映的物业服务存在的问题，涉及清洁卫生管理、绿化日常维护管理、治安管理、车辆停放及交通秩序维护管理等，这些内容属于物业服务的职能范围，也是原告应履行的合同义务。原告应按照物业管理协议全面适当履行合同义务，根据相关证据显示，原告提供的物业服务与现行法律法规及物业管理服务协议所确定的物业管理服务标准和质量之间存在较大差距，被告有权要求减少物业费，相应份额由法院根据查明的事实酌定。又因被告非恶意欠费，故法院对滞纳金的主张不予支持。 【律师评析】 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”第六条第一款：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”即当业主认为物业公司提供的物业服务没有达到合同要求时，应当比照物业服务合同或者物业公司公开作出的服务承诺及服务细则等，对物业违约事项加以举证，如果仅是陈述不满的印象，则法院将倾向于支持物业公司要求业主交纳物业费的主张。 案例二： 原告系XX公寓的物业管理公司，被告系该公寓2幢1806室房屋的业主。 2013年1月1日，原告与被告房屋所在的XX业主委员会签订《XX物业管理委托服务合同》一份，约定由原告为XX业主提供物业管理服务，期限自2013年1月1日至2014年12月31日，原告按建筑面积每月每平方米人民币1.0元向业主收取物业管理费，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以自逾期之日起按应缴费用的每日千分之三收取违约金，被告的房屋建筑面积为231.39平方米，其2014年应付物业管理费13883.4元，但经原告多次催讨，被告至今未付。 【律师评析】 物业服务企业寻求法律途径解决拖欠物业费纠纷已成为寻常事，采取强制停水、停电逼迫业主交纳物业费的手段越来越少，这也是法治社会进步的体现。作为接受物业服务的业主为何拒交物业费呢？部分业主认为，房间内墙体有裂缝、有渗水等质量问题，物业服务企业有维修的义务，在物业服务企业未修好上述问题的情况下，业主可以拒交物业费的权利。 业主上述拒交理由可以理解，但缺乏法律依据。《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。该规定告诉我们，物业服务企业是否履行了合同义务是衡量业主交纳物业费基础。物业服务企业提供的服务是公共部位、公告的设施设备日常维护、维修、保养和管理的义务。房间内的墙体有质量瑕疵，从物权法的角度来看，该部位属于专有部分，而专有部分不是物业服务企业服务的范围。由此可见，业主以房屋内存在裂缝等质量问题拒交物业费没有法律依据。 那么，业主购买的房屋存在质量问题应如何解决内？业主可以将房屋质量问题反应给物业服务企业，物业服务企业可以沟通协调这一问题，但不是物业服务企业的法律或者合同义务。房屋质量问题是业主与建设单位之间的商品房买卖合同关系，同物业服务合同分属不同的法律关系。业主应将法律的规定或者合同的约定，作为维权的依据，找对责任人，否则，拒交的理由难以得到法律的支持。
2.认为物业公司侵权 【案例简介】 2008年2月1日S物业公司通过公开招投标方式成为业主D所在小区的物业服务企业，签订了《物业服务合同》，之后又于2012年7月、2015年7月续签。而业主D自2009年8月起至2015年均未交物业费，且经S物业公司与业委会多次催要，均被拒交。S公司起诉至法院要求相应期间的物业费和滞纳金。 业主D辩称：自己拒交相应期间的物业费原因很多：一是物业公司管理存在问题，2014年5月，其亲戚家五岁小孩在小区内玩耍时被草坪上立着的啤酒瓶扎伤了小腿，去医院缝了九针，物业公司对此负有责任却选择不了了之；二是物业公司对没有固定停车位的业主的停车收取每晚5元的停车费，允许停在小区内非固定车位的地方，但是又未尽到保管职责，使其车辆多次被刮蹭，物业拒不赔偿；小区安保力度太差，监控设备老旧、常坏，小区发生多起入室盗窃事件，物业也未赔偿，等等。 法院认为原告提供的物业服务存在一定瑕疵，因此对违约金不予支持，并对物业费进行相应扣减；但是原告不属于根本违约，因此，被告可以在交纳物业费之后要求原告履行相关义务。
【裁判理由】 原告与小区业委会签订的物业服务合同未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该合同对业主具有拘束力。原告于涉诉期间为被告所在小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费。原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，法院对其主张的违约金不予支持。但没有证据证明原告履行合同存在重大违约行为导致业主丧失了根本合同利益，因此，被告可以在交纳物业费之后要求原告履行相关义务。关于物业公司在服务中未全面尽到小区管理维护职能的方面，法院在物业费方面予以适当扣减，如有具体侵权事项双方须另行解决。
【律师评析】 基于物业服务合同，为小区居民提供物业服务是物业公司的主合同义务，而支付物业公司物业费则是小区业主的主合同义务；由于物业服务的服务性以及一定程度的公益性，物业服务协议中一般约定要求业主履行交费义务在先、物业公司提供物业服务在后。业主只要享受了物业管理服务，就应当交纳物业费。业主不交纳物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也间接损害了全体业主的合法权益。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”也即当物业公司在履行物业服务合同义务时，假使出现事故，物业公司应尽协助的职责，积极采取应急措施防止损害的发展扩大，但仅在物业公司及其工作人员对业主发生直接侵权时，才应当根据侵权领域相关法律法规对受损方予以赔偿，业主不宜将侵权赔偿同物业合同纠纷混同，而应分离看待，另行处理。 【律师说法】 在物业服务类判决书中业主关于物业公司所提供的物业服务质量不到位的主张能够得到支持的概率其实是不高的，重要影响因素主要有如下两方面：一是由于“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，业主需要为其主张“物业公司所提供物业服务质量未达到合同约定的标准”提供证据，但大部分情况下，这种“对物业服务不满”更多的是一种感觉描述，具体到合同条款，则体现为业主与物业公司对相应条款的服务标准的理解和期待是不同的，法院倾向于以社会大众对于物业服务的基本期待为衡量是否违约的标准；二是由于物业服务本身的特殊性质、一定范围的公益性质，在物业费纠纷相关判决中法院经常使用如下语句：“本院建议物业公司加强服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，以赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。”由此可见法院在物业服务纠纷中对于公共利益、小区整体利益有着更多的考量，希望运用判决对小区整体的良性运转、可持续的发展起到一定的引导作用。 |
|
|
