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当下，增值税在财政跨地功能的应用上，有四种情形（不含其他个）：
注1：不动产所在地，小编理解即是跨县（市、区）的情形下的所在地，如果非跨的，那就与机构所在地统一，注意这儿并没有建筑服务的“地级行政区域”不算的例外规定 注2：不动产融资租赁，分为售后回租融资租赁和直租融资租赁业务，其中售后回租视为贷款服务，并不涉及不动产所在地预缴增值税。如果是直租融资租赁，虽未明确规定，小编认为可能也会有借鉴经营租赁的作法，关于这一点，目前虽然发生不多，建议尽快规则明确。 情形一：建筑服务的跨（市、区）预缴税款
对于不同的纳税人身份来看，建筑服务的异地预缴的适用情形如下：
上表的列示情形是在财税【2017】58号发布之前适用的，现在对于预收款的预缴税款的规重新界定了，我们要关注： 纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。 按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。 适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。 对于建筑服务异地预缴的情形，我们还有如下问题要解决或关注： 问题一：预收差额预缴与纳税义务形成后差额预缴比较 预收款计缴差额分包扣的部分，有可能跟发生纳税义务扣除时是有差额的，在用分包发票作为差额最终计算扣除时，有可能多或少，此时建筑企业要掌握别在异地开始预缴多了，理论上也是需要按照纳税义务确定的异地预缴结果来计算的。 延伸看，如果在计算异地预缴时最后有差额扣除不完，则在异地也将涉及到退税问题。及时取得分包的发票，是要掌握的。除非建筑企业收到款（含应收）不在异地预缴这种不合规的方式出现。 问题二：预收款何时转纳税义务发生额申报计税 预收款的部分何时转入计税收入，这涉及到机构所在地的申报收入及异地预缴的义务确定开始，这一点，目前尚未明确，小编是喜欢简洁化处理的，不要搞的很复杂，钱已给了，还要讨论合同约定收款时间，都收了，不过我们还是充分等明确吧。 问题三：小规模纳税人可以享受小微的异地预缴如何办理 季度9万元免税的问题，异地预缴如何掌握，从目前各地已有的口径来看，还没有统一的想法，比如山东明确在未知时就不要在异地预缴了，对于本省的纳税人可以这样操作，对于外省来山东的如何判断呢？ 增值税是按期单儿计量的，如果简单理解，达不到在异地预缴了，此时是可以申请退回来的。 问题四：异地小规模纳税人代开增值税专用发票的情形 依照规定“小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票”，关于这一条，其实在自2017年6月1日起，将建筑业纳入增值税小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围。只是对于如果在小微企业优惠之列的，开具了的部分是不能享受免税的。 但是仍存在异地代开预征税款与差额计税的问题，关于这一点，能不能全回机构所在地抵减，估计会存在征管上的沟通不到位问题。 问题五：异地预缴税款抵减应纳税额的时间问题 对于这一点，小编认为基于纳税人考虑，不必考虑同一笔业务是否转入应税收入时，或者是只能分项目抵的问题，这一点，也没有必要限制，当前规则也没有限制，只是可能存在有的人士是这样想的“思考结果”。 房地产开发企业预缴增值税的“重复预缴”须尽快厘清 房开企业的增值税预缴，在我们的规则中有两种理解：
初看，大家看起来会认为是一个事儿，其实不是： 问题一：老项目，一般计税方法，3%预征率预缴税款，但是，这是什么时候预缴呢？是取得的全部价款和价外费用，这是纳税义务发生时间的地区财政分开的预缴，是真正的财政分配关系； 但是问题二：收到预收款的预征，是在哪儿？依照国家税务总局2016年18号公告的解释，是在机构所在地的预缴，这是对于预售款，对于发生纳税义务之后的款项，就不需要按此执行了，直接按纳税义务发生时间确定计税，不需要预缴，比如分期收款销售现房，就不需要在这儿预缴这个3%的增值税。 上面的两个情形，一个是解决地区间的问题，但是却没有提老项目简易计税的情形及新项目的一般计税项目，及新项目的简易计税项目。
由此我们面临着两个情形： 一是：预收款预缴了，纳税义务发生时抵减税款！ 二是：纳税义务发生时向不动产所在地预缴税款。 尽管跨地区的情形还不多吧，但也不排除有的，由此有一个结果：两个预缴最近税算下来不够抵减的，依照规定，只是提到了：未抵减完的结转下期抵减！所以，要看幸运，是不是公司还会延续下去，如果真要清算了，退税理论：可以退，毕竟是预缴。但是向哪儿退？异地税务机关？还是机构所在地？ 在当前规则下，视情形，如果进项抵扣多的，或微利项目的，要看看，建议不要搞异地开发却没有形成独立纳税人的情形，比如项目公司，这才是减少上述不利的情形发生，因此整体要提前做好评估。 对于政策上，小编认为首先要明确其余几种情形的预缴方式（鉴于财政考虑，异地预缴还是有必要的），解决当下的各地口径不一的现实问题，同时建议在预收款的预缴与异地预缴统一，可以借鉴一下建筑服务业的方式，预收款异地预缴了，机构所在地就不要预缴。
[学习理解] 这个问题，各地存在明显的差异，那为什么出现这个差异呢？政策的不明确是一方面，其实还是房地产企业销售房地产项目与非房地产企业销售取得的不动产的两个财政分配体系的差异，更因理解逻辑上的不清晰所致。 （1）同是转让，房开企业与非房开企业差异明显： 非房地产企业跨县（市、区）转让自建或取得的不动产的情形：
对于房地产开发企业规定的跨县（市、区）销售房地产项目的情形，财税〔2016〕36号文件规定： “房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。” 这儿只明确了房开企业销售老项目，且选择一般计税方法下在异地的预缴税款方式。但这个预征计算公式如何计算，没有明确。这不像非房开企业转让不动产时用的预缴公式，都是5%，这主要是方便地税机关代征时便于操作，因为此时无法分清预征人的纳税人身份，不宜增加地税机关的征管成本。房开企业的增值税是在国税机关进行的，理解规定的情形中，是用正常的11%税率或5%的征收率折算不含增值税后的销售额来计算3%。 那表中存在税务机关的理解差异，谁对谁错呢？在当前情形下，这个跨地预缴的来源是源于营改增前营业税是全归属于不动产所在地，营改增后延续此方式，5%的预征率是综合思考之后的可选择结果；但是对于房开企业已明确的老项目一般计税方法的，按3%跨地预征，那似乎有特别明确之意，如果再借鉴非房地产开发企业不动产转让异地预缴的方式，存在一般计税方法和简易计税方法的不同，所以上述税务机关的意见，小编认为都没有系统的考虑身份不同带来的差异，比如用一般计税方法的，那套3%预征率似乎是可行的答案，用简易计税方法的，那套5%预征率似乎是可行的答案。 所以，这一地区差异是比较明显的，或许引来税务机关之间的利益争议，建议财税部门尽快地明确此问题比较急迫。
在上面讨论的比较多的跨地预缴税款外，房地产开发企业还有一个预缴税款就是下表所列示的内容：
这是在预收款项时的预缴，那这个预缴是在哪儿预缴呢？如果机构与房产所在地一致，那由机构向主管税务机关预缴税款即可，如果是跨地域的，这是没有明确出来的，上面税务机关的解释中也未进行细化。如果还从利益相关的角度考虑，在所在地预缴更有合理性，当然机构所在地税务机关可能认为在机构地预缴，这就会有争议。对于这一点，各地税务机关在上面的解释中只是说明了异地预缴的分析，这通常是在纳税义务发生时需要界定分配的规则，对于预收款下的预缴税款，如果是所在地预缴，那将来还要按上面的规则进行“多退少补”，如果在机构所在预缴，那就相对简单一些，只是所在地税务机关延迟到纳税义务发生时取得税款。因为本身就是利益分配，收到款项时的预缴是时间跨度上的预缴，两者是不同的概念。 不过由于营改增实施时间还短，这种情形还是不多见，建议纳税人还是多听一下主管或跨地区税务机关的建议。如果能够属地化公司运营，就不会存在上面的差异之争了。 [1]十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题 目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。 本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，即在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的小规模纳税人，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。 [2]市州内跨县（市、区）开发房地产项目，是否应在不动产所在地预缴增值税？ 在市州内跨县（市、区）开发房地产的，不在不动产所在地预缴增值税，应在机构所在地申报缴纳增值税。 房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 [3] 4月30日前取得的不动产 [4] 5月1日后取得的不动产 跨地区转让不动产，这些问题你看得过吗 其实转让不动产，这儿是相较于房开企业销售开发项目的不动产，是不同的计税规则。即使自己建的，也不能按房开企业销售不动产的计税规则来套用，由此，我们还真需要特别清晰的关注一下，有哪些适用情形是这样的：
注：上表中的旧不动产指2016年4月30日前取得的不动产，新不动产指2016年5月1日取得的不动产（含自建方式形成的不动产） 在这儿我们要确定如下几个概念： （1） 什么是“取得” 在国家税务总局公告2016年第14号中规定：取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 （2） 如何差额扣除 非自建、选择简易计税方法的情形是可以差额扣除的，注意啊，并没有说明是营改增前、营改增后的差异，只要是营改增后转让计算增值税，都是可以差额计算增值税的。但是差额扣除是需要提供凭证的： 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。 那这儿就有问题了，这些凭证如何跟上面的“取得”进行对应呢？
（3） 跨地区销售不动产时的发票开具与税款缴纳 《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函(2016)145号）规定：纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票（以下简称增值税发票）。 其实关于这一点，不涉及跨地区的也是这样操作的，对于已实施小规模纳税人自开专用发票试点的鉴证服务和建筑服务、住宿业服务的企业来讲，也仍是要依照此规定实施的，找地税机关对接此项业务。所以大家看到，对于异地的来看，都是定的征收率5%，这就是分不清的节奏，因此采用的简化的处理方式。 小编也不作多猜测了，直接找了两个地方税务机关的意见： 上海与河北税务机关的意见中： http://www./index.php?m=Index&c=Content&a=index&cid=463&aid=1707&kw=%E4%B8%8D%E5%8A%A8%E4%BA%A7 上海的意见是一般纳税人自开具，小规模纳税人代开具，但享受免税项目的除外。 http://www./index.php?m=Index&c=Content&a=index&cid=463&aid=2090&kw=%E4%B8%8D%E5%8A%A8%E4%BA%A7 河北国税的意见是一般纳税人自开具，小规模纳税人普通发票自开具、专用发票代开具的方式，河北国税的意见比较的正统一些的。感谢猫咪老师与姜米老师的咨询意见。 但是我们还要考虑一个问题，即地税机关代征税款的问题，这个代征并不是能够征全部的，我们来看看国家税务总局公告2016年第14号的表述： 一般纳税人转让取得的不动产，虽分4月30日前与5月1日后的情形，但在预缴税款的计算上却是一样的，向地税机关预缴税款，如果用的是简易计税方法的，那预缴的增值税和计算申报的是一样的，如此延伸小规模纳税人，那也是一样的。如果是一般计税方法的，那预缴与计算申报是无法匹配的，这一点需要关注到，地税机关代征的并不是最终的结果。 关于这一点，我们就基本清楚如何代开或缴纳（预缴）税款了，这是有利的参照样本。
关于这一点，大家基本上都知晓了，因此这也是有利于我们的企业进一步降低税负。小编认为，计缴了税款就宜允许下一家抵扣，即使纳税人是其他个人，但不幸的是，对于金融机构贷款，虽然你是全额计算了增值税销项或应纳税额，但现在还是不允许抵扣的。估计未来也会发生有利于纳税人的变化。 （5） 迷惑的一个主要问题 还要讨论一下很重要的问题，即差额征税开具发票的问题。 比如营改增前取得不动产是80万元，营改增后转让价格是800万元，该一般纳税人选择简易计税方法（小规模纳税人没得选择只能用简易计税方法），计缴增值税的结果： （800-80）/1.05*0.05=34.29万元，这个没有争议，争议之处在于是不是必须用“差额征税”功能开具专用发票，开具普通发票是800万元，也没有问题，但专用发票有抵税功能，在总局出版的书中认为是要按差额开具，税额只能是34.29万元，但是这个差额却并没有在财税【2016】36号文件中提出来，既然没有，那应允许全额，或许我们理解总局的书只是一个案例，而不是一个规定来看待。 当下，对于房开扣除土地仍可全额，转售自来水的差额全额开具，建筑服务分包的差额计税全额开具，都是得到认可较多或基本上没有争议，小编期待这个也要明确清晰，以减少理解上的执法争议。 最后补充一个，房开企业转让使用过的房屋，在土增下有相应的说法，但在增值税上还未明确，比如涉及一般计税方法差额扣除土地价款、老项目简易计税方面，也需要明确一个方法。 跨地区出租不动产，纳税义务发生时间与预缴融合在一起有多复杂 跨地区出租不动产，也是要在异地预缴的，当然这个预缴看起来还是挺复杂的。
注：其中对于取得的，有一个特别情形：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额 关于跨地区出租不动产，上面的情形更多是讨论“经营租赁”，于此我们要看如下的更多有用的信息： 问题一：要注意纳税义务发生时间 对于预收款，即使租赁没有开始，也是要视为纳税义务发生，此时在异地预缴即可。但有一个问题，比如租赁开始，一起付了半年的房租，是不是只有每个月作权责发生制的应税收入，而其余的未到“转销”时间的视为预收账款呢？小编是绝对反对这样看似合理的理解的，因为这不是分期收款，分期书面约定收款时间，那也是没有收到的前提，现在都收到了，自然符合基本的纳税义务发生的，因此小编赞同收款说。不然大家想想，计息贷款服务，是不是也权责发生制？而我们的53号再三强调是收息日，就是这样的意思。 问题二：征管税务机关 对于不动产租赁，当下转让不动产（房开企业除外）和其他个人出租不动产，是由地税机关代征及代开具发票的。而出租不动产，则是由国税机关征收，异地也是一样。 问题三：经营租赁的适用税率问题 如果你是小规模纳税人，则不动产租赁是5%征收率，土地使用权租赁视为不动产租赁5%，动产租赁是3%的征收率。 如果是一般纳税人，不动产租赁与土地使用权租赁为11%税率，动产租赁是17%税率。 问题三：租赁与包水电、不包水电等的困惑
问题四：租赁与服务的区别 对于长租房，如在宾馆中，可能签订的也是租房协议，但是如果提供服务，则属于住宿服务，还有类同的会议服务等，这是按服务来的，主要是里面有没有相应的服务体现，而不是单独的租赁。 不过大家可以想想，有时你会认为服务更有利，但不一定。因为对于营改增前取得的不动产，可以选择租赁不要服务，征收率按简易选择了，会降一点儿，不过有时合同约定的很清楚，还是服务。除非公司雇佣一个人来打扫自己的卫生等服务了。有点空间大家可以看着用。 |
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