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房地产公司的属性与一般制造业公司有本质上的区别，两者在清算时价值差异非常大。 制造业公司的资产变卖时会大幅贬值，这里的制造业主要指制造中间品的公司，这类企业如钢铁、化工、水泥、纺织等等，例如一个钢铁厂的净资产主要来自于固定资产，如机器设备等，若变卖设备等资产，实际能够收回的资金可能会贬值非常厉害，成本为1亿的设备几年后再卖可能就1千万，和二手车贬值程度差不多。由于制造业一般有较多的银行负债，设备基本不值钱，可以认为，如果一个钢铁厂清算变卖，变卖的现金还债后所剩无几。 房地产公司的净资产主要由存货和持有的商业地产组成，存货主要是购买的土地、正在建的房子、已经建好没有卖出去的房子，以国内的会计准则，这些存货和商业地产价值都是以成本价计算的。例如招商地产持有原值约43亿的商业地产，即是这些商业大楼的购地成本和总建造成本为43亿，这些商业地产很多是5年或10年前建成的，当时的地价和成本都比现在低很多，这些商业地产若全部以现在的市价卖出去，估计价值是建造成本的几倍，也许价值100亿以上，但这些投资性商业地产根据国内会计准则每年还在计提折旧，招商地产持有的商业地产经过计提折旧后目前的账面价值为31亿，内在价值被大幅低估。国内外会计准则不同造成房地产公司的报表差异非常大，若在香港上市，房地产公司每年都会对持有的商业地产进行价值重估，增值部分被计入公司利润，这在某种程度上会虚增资产和利润，并导致公司有提高负债的倾向，国内的会计方法比较保守，计算出来的资产价值往往低于实际价值。一般住宅开发的房地产公司，其存货中的土地和在建房也是以成本计算，若公司清算，一般情况下也能得到高于成本价的现金。 在房地产市场处于供需平衡状态，未出现大规模的泡沫的前提下，就清算价值来看，大部分制造企业在清算后得到的现金相比净资产要大幅缩水，而房地产公司清算后能够得到不低于净资产的现金。 公司内在价值由2部分组成，一部分是清算价值，一部分是未来现金流的折现，在制造业公司和房地产公司的未来现金流相同的情况下，房地产公司的内在价值应该高于制造业公司，若制造业公司的内在价值为10倍PE，那么房地产公司的内在价值大约应该是10倍PE+1倍净资产。 前一段时间，有些房地产公司的市值小于净资产，那么应该是个捡钱的时候，比如招商地产的B股招商局B，几个月前市净率小于1，市盈率约7倍，其持有的商业地产原值43亿，估计现在的市场价值超过100亿，其住宅房产去年利润25亿，今年销售额大幅增长净利润会更高，而其总市值当时只有200亿，也就是说剔除商业地产后，其住宅地产的估值约为3倍市盈率，3年能收回成本的生意是个好生意。近期招商局B在大盘狂跌下逆势大幅上涨，不知道是不是巧合，有母公司注入地产项目的原因，有香港资金充裕的原因，。。。让时间证明一切。 后记：招商局B翻倍后市值达到400亿人民币，和估计的内在价值接近，在29港币已卖出，收益率约100%。 目前地产股中，个人认为新城B股的折扣属于最高的，目前0.95美元价格相对内在价值打了约6折。本人持有新城B股--2013.2.11 |
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