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案例 A房地产公司有在建项目一个，账面成本1亿元（土地5000万元，后续工程5000万元），公允价值1.8亿元。现拟转让给B公司，A公司正常缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，开具1.8亿元发票给B公司，请问B公司未来开发结束后整个项目土增清算时，1.8亿元成本发票能否加计扣除？ 由于房地产企业土地使用权不能直接转让，必须投资到25%以上方可过户，因此实务中大量存在案例中所说的情况。也就是说，最终转让的不再是土地使用权，而是不动产（在建项目）。 对于A公司而言，在转让环节必须实施项目清算，由于转让的是在建项目，比照商品房实施土地增值税清算，因此1亿元均可以加计扣除，且作为计算10%开发费用的计算基数。因此清算扣除项目为1.3亿元。A公司正常计算增值额缴纳土地增值税。 对于B公司而言，取得项目的成本为1.8亿元，当然要全部计入开发成本，土地增值税清算我们的观点是认为应当正常作为开发成本计算加计扣除和作为10%开发费用的计算基数。因为上游是否加计扣除是上游企业的事情，而且上游企业也缴纳过土地增值税，因此B企业就应当确认成本，加计扣除。 但是实务中在这个本不该有争议的地方还是令人遗憾的出现了争议，不同地区税务机关出现了意见分歧，山东为代表的地区支持加计扣除，浙江为代表的地区不支持加计扣除。 企业在具体处理该问题时，如果当地税务机关出台了明确政策，只能按照政策执行，如果当地没有明确政策，则应当争取加计扣除。 而且在A、B公司实施谈判的过程中，双方就应该考虑到未来成本加计扣除可能存在的风险，避免未来出现争议时没有应对策略。  附：四个省份的相关政策 山东《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)： 五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除? 答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下： (一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用; (二)改良开发未竣工房地产的成本; (三)房地产开发费用; (四)转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加; (五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。 天津《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)： 七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题 受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。 南宁《南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知》(南地税发[2014]103号)： 七、关于购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题 房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除，但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。  浙江《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)： 四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除 房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。 |
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