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收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析 槿思成 1、法规 《细则》对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。 （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。 2、分析前后手背景 对于前手出售烂尾楼（在建工程）进行土地增值税清算时，必然可以加计这部分实际成本（含地价）。对于后手收购后继续开发，再次进行土增税清算时能否加计这部分购置成本，就成为了一个难以避免的问题。 3、不同的观点 1）能加计 对于后手而言，房地产开发项目过程中实际发生的成本是含购置成本，无论是自己开发的，还是别人开发部分后购入的部分，都属于开发土地和新建房及配套设施的成本。 重复加计的影响： 土地增值税以项目为清算单位，对于不同纳税人，那么应该分别去适用土地增值税相关规则。两个主体，两条平行线观点。在合法的前提下，有利于纳税人。 税局代表观点：青岛、新疆等地方税务局早期观点（后期青岛更改为不能加计，新疆作废该条款） 2）仅能部分加计 ①对于后手而言，因前手在清算时已加计了土地成本和开发成本；后手清算时，可以扣除购置成本部分，但仅能加计后手自开发的成本。因同一事项，不得在两次清算中重复加计。②同时考虑因后手系购入不动产，若不动产享受加计扣除20%的规定有扩大解释之嫌。 税局代表观点：浙江等地方税务局观点。 目前思成查询的法规结果来看，此观点已是较为主流观点。特别是青岛税务局的口径改变尤为代表。 4、思成看法 1）目前主流观点都是仅能部分加计，此观点思成也是赞同此观点，但会有一些特例问题，如购入烂尾楼，实质目的是为了购入土地，对后续重置费用也应当计入“拆迁补偿”，对整个项目的设计和规划进行了实质性的改变。这种情况下，这样是否合适呢？ 2）土地增值税的特殊性，其实非常有意思，很多时候是否可以在实际业务中做出如下争取和讨论： ①前手土增税清算时放弃加计，因为法规用“可”后手全部加计。这个是否可以被税务机关认可呢？ ②基于整体项目的情况，和主管税务机关从项目的整体情况（拆除，实质性变更），收购项目的目的，整体项目的税收收益（实际上收购环节税费的支出可能会大于节约的土地增值税重复加计而节约的土地增值税支出。）等情况进行讨论。 |
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