|
前言： 前几天，有个很久没有联系的客户发消息给我，跟我聊了一下他想购买一套自住房的想法，想咨询一下我关于现在房市的看法，以及有什么楼盘可以买！ 于是，我就问了他一个问题“假如时间回到4年前，你刚认识我的时候，你会决定买房吗？” 他毫不犹豫的给了一个很肯定的答案！“买啊！” 或者说，我想换个问法：如果回到10年前呢？2008年，当时汇率4.5？ 相信这也是很多人会给同样的答案吧？ 回到10年，该犹豫的还是会犹豫 在前言中我问那位客户的问题，我想换一个方式问大家！ “假如回到10年前，2008年，您会选择入市吗？” 您先不要急着回答我“会” 我先给大家看一则2008年的新闻：  当然，我们也不否认，2008年的金融危机，对澳洲房地产市场是有冲击的！2008年世界金融危机，贷款收紧，这期间澳洲的利息有过一段时间8-9%的利率，《穷爸爸和富爸爸》的作者'罗伯特清奇’也曾预言澳洲地产会破灭，美国和澳洲多位教授也预测澳洲房产繁荣不会持久，高喊泡沫崩盘论，扮演着澳洲版的谢国忠。 从以下的图可见：2008年房市有过负增长  我在之前的文章中也提到过，房地产是周期性以及受政策导向影响很强的行业，这势必也导致市场会受到政策的干扰，当然，从侧面也可以理解，政府不希望房地产的泡沫吹大，导致金融危机！这也是这一波澳洲政府出台一系列政府调控房价的原因！我相信这也是为何有人提出“短期看政策，中期看政策，长期看政策”的原因！ 至于会不会跌，或者跌多少，我只能告诉你，我2008年的时候waterloo，当时那边2房2卫带车位是50万左右，现在waterloo的价格，有兴趣的可以去查一下，大概在100万起步。 您现在回头看去，过去10年，确实遍地是黄金和机会！但如果真要是穿越过去了？您就真的不会被当时的专家和媒体吓个半死了吗？ 我的回答是:“现在” 为什么说是现在呢？那么，下面我想引用一张悉尼房产市场过去20年，悉尼房产市场的中位价走势，独立屋（蓝线），公寓（黑线）来给你先算笔帐  （点击放大查看） 我在图中也很明确的标出了上行周期的涨幅（绿色框）和下行周期的跌幅（红色框） 我们假设在2000年，分别用30万购入一套独立屋和公寓， 经过图上所示20年的几个“上行”和“下行”周期后，这两个物业的价值是多少呢？  20年后，无论市场如何震荡： 30万的独立屋价值上升了240%， 30万的单元楼升值了310% 我们再倒退回去来看，过去20年中，其实每一个点都是非常好的“入市”点，你不觉得吗？ 1️⃣对于首次置业者，“刚需”，“刚改”的自住房买家而言： 在能力范围，在自己的预算内（包括借贷和还款能力）选择自己喜欢的物业入手！初入房市的买家，最好能够找到专业的顾问进行咨询！ 2️⃣对于投资者： 分析好自己的抗风险能力，量力而行！做好投资规划! 这个时候，肯定很多人要抬杠了：你不是就想说房子长期来看是增值的，想用这个道理忽悠我们买房么？但我的问题是想抄底买入，什么时候抄底买最合适呢？ 其实，我最近也反问客人的一个问题就是：如果你想抄底，你知道底在哪里吗？我做了快10年的房地产，至少我不知道！ 同样的，我们再回到下面这张图, 我把过去20年，大家公认的“高点” 和 “抄底点”都给你们标出来了，我就问一个问题：过去20年这几个“抄底”你们都抄到了吗？  （点击放大查看） 既然我们不知道“抄底点”在哪儿，也无法预测“高点”的位置，那么如果不幸买在高点了，怎么办？ 其实我个人和John McGrath在Domain上所发表的观点是持一样的看法的： 1️⃣如果你是自住业主：请停止担心。只要你能够在目前的低利率环境下继续还款，你可以尽情享受你的新家。即使你的物业价值有所回落，那无关紧要，因为你将长期住在那儿，从中长线来看，而价格最终会再次上涨。 2️⃣如果你是投资者：不论出于何种原因购买，请保持你的耐心，和时间做朋友！房产投资一定是长期的，在保证现金流的情况下，尽量不要在这个时候出售自己的投资物业！ ' 为什么要现在买房，因为大多数人看房地产是一个单线思维，他们只关心现在是不是最好的时机买到低的价格，价格涨上去就想等缓缓再说。房价真走平了，就想说可能明年房价会更低。 但是你可否知道，地产投资是多维的，除了房子价格本身外，还有贷款，税务，交易成本和市场机会都是可遇不可求的，你只不过习惯了它们的存在。我预测只要房子再有一波的大幅上涨，这些环节都会收紧，买不起房的愤怒民众会找堪培拉的青天大老爷伸张正义，一系列打击炒房的政策又要出台了，也许是像我们的邻居新西兰一样，第二套房子只能贷款65%，也许是像新加坡一样，买第三套房印花税都涨到12%，那个时候你会觉得比起现在，2018年真像天堂一样，你会说我为何在那时没积极投资呢？ 您得有一个意识，那就是好东西不会持久，而这个需要时间过后你才会感受到，新的挑战会一波又一波的来到，您需要的是看到挑战背后所给予你的机会，而不是今天存在眼前的困难。房地产其实就是前一波的人收割后一波人的钱，我的观点是越早入市越好！ 2015，2016，2017包括2018都有也都会有人买房子赚钱，关键是你懂不懂，人最可悲的是明明不懂投资，却一昧的用时机去掩盖自己的无知，总觉得赚大钱要靠上天的恩赐而不是后天的努力，一直苦苦等待买房的良辰吉日来到。普通人在很多事情上都是如此，如不去修缮外表提升自身经济实力却天天盼望命中姻缘来到，不去努力学习投资却相信发财命中注定，不去扩张人脉交朋友却坐等贵人相助，虚度光阴后却感叹老天为何如此不公，朋友，每人每天都是只有24小时吧。 接下来跟大家分享一个小A夫妇的Case： 2010年 人物： 朋友和朋友太太 以下我们简称: 小A夫妇 2010年，小A夫妇看了一整年房子, 但由于一些媒体的报道迟迟没有入手! (如图1️⃣图2️⃣所示)  图1️⃣ 图2️⃣ 2011年4月11日，俩人终于以$73万的价格买入了这套位于Mascot三房两卫公寓，但当时他身边朋友都劝他们慎重买入房子，特别是公寓不涨价。  图3️⃣  图4️⃣ 而且当年他们刚刚买入此处物业不久各大媒体就开始疯狂报道：“悉尼房价创新高阻力加大、悉尼房价明年年底恐会下降20%、澳洲房屋价格女持续呆滞”、更有严重报道“澳洲房市泡沫将破近半数投资者看空...” (如图3️⃣图4️⃣) 所以小A自从2011年以$73万买入物业开始天天受到这些'权威报道”的恐吓以及朋友们的“善意”建议！ 2013年12月13日，小A非常“庆幸”不亏钱以原价$73万抛售了这套物业。  如今2017年，又过了4年，小A发现利息达到历史最低纪录，租金上涨，租房不如买房，希望让我给他一些建议。而参加的这场拍卖的物业竟然是他4年前因媒体恐吓抛售的那套物业！  他已经鼓起勇气第一个竞价$98万，却被拍卖师驳回，因为卖家要求起价$105万！ 在多个回合竞拍中，最终被一对老夫妇以$114万拍得。Mascot这套物业从他2013年$73万售出价涨到了今天的$114万，价格上涨了$41万，涨幅高达56%，年平均涨幅14%...... 点评： 不轮外围市场因素如何，作为外来移民不断增长的城市--悉尼&墨尔本，只要移民人口不断增加&通货膨胀不断存在、货币不断贬值，作为固定资产的物业将不可改变的长线增值与保值。 也许你总是在期待着更好的入市时机在明天，但在物业投资过程中，最好的时机永远在昨天，今天就是明天的昨天。我们为了等待更好的时机，却失去了最重要的这段等待时间。 房地产的增值绝对不是捡漏买入的房子，而是你买入好房子并长线持有，随着未来黄金14年移民人口大量增加，通货膨胀，你的物业就在这慢慢的持有与等待中也一样像上面物业一样4年帮你创造$41万的增值....... 随着悉尼人口老龄化发展，越来越多老年人高价卖丢别墅，然后再高价买入生活便利配套设施齐全有电梯易打理的公寓，再加上2017年7月1日新政对年轻首次置业购入$80万以下房产减免税等优惠政策，给予小段时间的沉淀，你的中价位优质物业又将会为你创造不少惊喜！ 结束语： 我们所有人这一辈子，都无法摆脱“房子”这个话题，房子除了可以解决自住问题，还兼备了储蓄，以及对抗通货膨胀等功能！ 在很多关键时候，大家也都是通过卖房来救命的： 1️⃣范冰冰罚款8.8亿，狂抛41套房产后套现交罚款，“以亿代牢”！ 2️⃣上市公司连年亏损，卖房套现，避免被退市！ 3️⃣很多家庭在遇到财务危机时，也往往会通过“卖房救命”！ 于是我想告诉大家：买房要乘早！房地产或者说任何经济体系都是存在周期性的，只要你不是高位买入，低位卖出，就不会亏，股神巴菲特也曾说过：和时间做朋友，时间能给你想要一切！ 请大家买入并长线持有健康物业，拒绝短线低买高卖... 最后送各位首次置业者一段话： 作为男生： 父母给自己买套房-说明你可以潇洒的去过今后的生活！ 自己给自己买套房-说明你可以坚强的顶起今后的生活！ 作为女生： 父母给自己买套房-说明你可以选择过自己想要的生活！ 自己给自己买套房-说明你可以无视自己不想要的生活！ 澳洲房产的优势： - 永久产权，世代相传 - 无房产税，家族成员间无遗产税 - 贷款可以只还息不还本 - 空置率低，租金回报高，轻松以租养房 - 人口增长，投资合理，供不应求 - 透明、安全、增值 |
|
|
来自： 小巫du8xvzxmh6 > 《地产》
