《民法典》实施，3分钟看懂8个楼市新规。

楼市小知识—第107期

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延伸阅读：

吐血整理！2021年苏州买房、贷款、落户政策！

从2021年1月1日起，我国《民法典》正式实施，朋友圈中介率先沸腾了。

长达10万字的民法典，对房地产和房子有什么影响？对普通人有什么影响？一张图看懂：

关于“居住权”

延伸阅读：

小心！《民法典》来了！首提“居住权”！你买的房可能不能住，也不能出租！

《民法典》第366条规定，房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。

用大白话说：房主可以通过合同或者遗嘱，赋予任意一个人居住权，这个人可以一直住在这套房，直到合约失效，或者死亡。

举个栗子：A有一套房，给隔壁老王无偿设立了这套房的居住权，然后A把房子卖给了B。

B成为新房主后，老王仍然能够住在这套房子里，直到居老王的居住权到期，或者老王去世。

未来买房，除了关注房子价格和税费，还要注意辨别是否有设立居住权，而那些设立了居住权的房子，流通性必然受影响。

需要注意的是，设立了居住权的房子，不能再出租。而且设立居住权，需要向有关部门登记才能生效。

不难发现，民法典的很多规定多了一点社会温情和对弱势群体的关怀，但也有一些窟窿需要慢慢填补：

居住权与所有权分离，那么设居住权的房子，上学和落户的权利归谁所有？

未来一旦开征房产税，谁来交税？

一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如针对？

买卖不破租赁，买二手需谨慎

除了居住权，民法典还规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

也就是说房东卖了房，只要原租客的租房合同没到期，就还能继续住在房子里。

举个栗子：A是房东，上个月和租客B签订了10年的租约，这个月在网上将房子出售并成功过户给C，但未来9年多租客B仍然可以住在这套房子里，直到租约到期。

针对买卖不破租赁，还有多条新规修饰：

• 任何物权租赁期限最长不能超过20年，超过部分自动失效，不受法律保护。

• 如果房东在租赁期卖房，需要提前通知租客，且租客享有优先购买权。

70年产权自动续期

新的《民法典》草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

也就是说，70年土地产权到期后，自动续期，不用担心房子被回收了。

不过目前只针对70年产权住宅，公寓和商办类暂未规定。

不用解押，直接过户

新《民法典》规定：

1、在押房产可以直接过户，无需征得银行同意；

2、卖房子时不需要抵押权人同意，仅在房产交易前须通知抵押权人，房子可以带着抵押一同出售。

也就是说，欠银行的钱没还清，一样可以卖房，但卖房过后如果没及时还款，银行依然可以申请处置房产。

怎么说呢？这个政策一出来，市场上二手房挂牌量应该会变多。

关于小区广告收益、物业

民法典新规对小区及物业的描述，简单粗暴总结为以下几点：

• 小区公共区域（电梯、门禁道闸等）广告收入，归业主所有，应该公示明细

• 高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担责任

• 物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费

• 换物业只需要50%业主同意（以前要三分之二的业主同意）

这一条，对物业的约束非常明显，业主维权和换物业的难度也降低了不少。

禁止跳单！保护中介！

新规里面有一条：禁止跳单。

根据《民法典》第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

举个栗子：A通过中介B带看一套房，A有意向购买但嫌中介费太高，于是私下联系房东C绕过中介成交，此时A和C仍应按照规定向中介B支付中介费。

遗产继承人，范围扩大了

以下4类人可以继承遗产

• 侄子侄女可以继承叔伯遗产

• 出嫁的女儿，有平等的继承权

• 胎儿有继承权，遗产分割保留其份额

• 城镇户口子女，能继承农村户口父母的房子

• 此外，还有一条规定：不尽孝者，不分或者少分遗产

婚内出轨成本变高，赠与小三财产可追回

如果有人在外为小三买房，侵害了配偶对共同财产的平等处理权，配偶可以维权：

• 起诉小三，要求返还财产；

• 起诉配偶离婚，并且要求对方净身出户，因为存在转移夫妻共同财产行为，离婚时对方必然少分或者不分财产。

作为民法典时代的初代公民，我们应该了解它为我们赋予的新权利，不做法律的糊涂人。

你觉得对房地产影响大吗？