产业园区运营探讨：运营，让企业长期存在

人人都爱园区运营，人人都搞不定园区运营。

最近，广东中天集团总裁张宇凯提了一个让大家都感觉很有新意的概念，“运营，让企业长期存在”。

在他看来，这就是咱们干园区的跟传统房企的重要区别——要是卖完房子就消失了，你怎么在政府眼中成为一个“长期存在者”，后面还准不准备在本地接着混了？

开发销售，是政企利益博弈，只有园区运营，是政企利益一致，你说，运营有多重要呢？

张宇凯也特意强调了“补运营课”这件事，“如果从常规规模角度来看，经营数据是在下降的，这是我们主动压低的结果，我们也主动降低了项目拓展与规模扩张的速度。过去用数量和增量规模来考核团队，今年初开始，我要求团队把更多精力放在运营服务上。”

中天集团高管不是没有跟他掰扯过这件事情，但是张宇凯态度很坚决，“一定要让运营凌驾于开发之上，不管谁跟我在这个问题上打架，我都一定要把他打赢！”

所以，运营，短期来看是成本，但长期来看，你可以把它视作一种“投资”，这个投资让园区变得更有价值，让运营商本身在产业客户、地方政府和金融资本眼中也变得更有价值，你说，运营有多值钱呢？

产业地产，无一处不需要运营。

一个片区综合开发，需要运营，否则就是工程建设和一级开发BT，那就很难再从财政预算里赚钱了，有一大批退库的伪园区PPP为证；

一个制造业园区，需要运营，现在的制造业越来越智能，员工需求也越来越丰富，就算是供用电服务和长租公寓，都可以做出一个新的小独角兽；

一个科技类园区，更需要运营，不要说智慧园区和金融服务成了标配，不运营，你就根本没有办法走到产业投资这一步——这就是东湖高新转型的核心逻辑，在成立东湖高新运营公司时，高管层也有过激烈的争论，但最终，箭在弦上，战略需要，不得不发耳。

东湖高新董事长杨涛也曾自曝，“真正跟入园企业对接后会发现，客户对园区开发商的运营效果基本全都是投诉，很少有满意的，园区是否有配套，服务是否到位，物业质量如何都很重要，以前太简单粗暴，就是保安保洁，有事情人都找不到。我们园区之前搞最美办公室评比，有个老总开玩笑说，环境是很好，都快成水帘洞了！这种情况下挑好的企业去投，人家绝对不会让你投的。”

因此，东湖高新园区运营公司自己提出一个思路，“以互联网思维运营园区流量，以产业链思维运营园区企业，以资本运作思维运营园区资产”，窃以为，非常贴切，这里面其实就可以展开一篇大文章。

就连现在一个物流仓库，都开始需要运营了，随着电商、新经济、新零售的冲击，“库”的功能越来越弱化，“流”的动能开始强化和泛化，以往一两个人就可以管一大片物流园的时代已经过去了。

如今，核心城市、核心区域的厂房越来越值钱，升值显著，尤其是产品品质和运营服务好的话，资产价值和提升潜力就更高。再加上REITs、ABS、CMBS等这类金融资本创新的逐渐放开，“园区自持+运营服务”的动力相对于一卖了之变得更强。

未来，产业地产讲求的不仅仅是重资产的物业开发能力，更重要的是依托于园区产业发展上的产业培育、园区运营、产业投资能力等综合能力，拼的是谁能掌握和控制更多的资源，谁能打造更大的平台来整合这些资源。产业地产行业，必将从过去拼政策、拼土地、拼资金的“硬性肉搏”，向拼人才、拼资源、拼数据的“柔性运营”时代转变。

种种迹象表明，行业颠覆的这一天可能正在迅速到来，产业园区的全生命周期完全可以衍生出不封顶的长尾效应，在这个长尾当中能够发掘出远远比租售更加丰富的业务生态，尤其是产业园区运营者能够深度参与到产业升级、智慧智能化的大潮中，这是未来一个绝大的想象空间。

所以，什么是园区运营？

有人觉得就是园区服务，有的园区会在招商中心一面墙上贴上密密麻麻的200多项服务内容，美其名曰“360度运营服务”，但你过去一问，只有零星的几项服务，获得了园区客户每月1~2次低频率的涉及。这纯粹是一种寻求自我心理安慰的设置，是一种没有自信、聊胜于无的“伪运营”。