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施道红：FTA创始合伙人、执行董事，同济大学建筑学硕士，中国产业地产设计专家，WELL健康标准投资及积极推动者，资深产业园区及办公建筑设计专家，倡导”产城人融合”“以城促产”的园区发展模式。主持了近80多个办公及产业园区的设计、建成，包括上海市北高新区产业及城市更新设计、上海浦江智谷、华泰中心、苏州2.5产业园等。 以下是施道红先生的演讲内容： 很感谢锐学的邀请，今天非常荣幸与各位进行分享我们在产业地产领域的一点心得。过去的40年，对中国来说，是一个快速城市化的过程。而说到城市，其中一个最重要的功能之一就是聚集 —— 聚集是创新的前提，创新是城市持续繁荣的动力。 以前，推动一个地区经济发展的是自然资源是大公司；而现在，是创新，当人才高密度聚集，并能够将他们的想法和努力结合起来并重新组合，创新就产生了。中国的未来不仅仅要靠传统地产，更需要靠产业的创新。 而数据显示：中国不足1%的土地（大约6‰高新区和经开区）创造了接近24.6%的GDP。 ↓ 对于FTA人来说，我们的热情在于：打造能聚集人才的空间，促进中国的产业创新，在这一过程中，尊重并庆祝社区文化、历史、环境。 思考这个问题，需要我们从最开始说起：第一代产业园区，也是生产型产业园区，也就是以工厂聚集模式，多以制造业、工业为主，整个园区考虑最多的是货物流线、车辆流线。人，只是一个工具罢了，跟流水线上螺丝钉没有两样，做一些机械化、重复化的劳动。有些园区还增加了一些生活商业配套，比如说，设有供工人吃饭的食堂、小卖部等，主要让工人们有更多的时间与力量投入生产。但本质上，生产力与生产关系还是没有变化。 随着工作内容不断演进，在产业园区里不仅仅只是生产加工，还有了更多的智力型的工作，配套设施也更加完备，而且这个阶段的园区开始注重产业上下游的联系，科技研发能力有突破，这个阶段是产业园区发展的第二个阶段，我们把它叫做产业社区。但产业社区仍然有很多不足，比如园区整体相对封闭，园区内外的连接并不多，创新力仍然不足。 不过，慢慢地我们看到的是：产业社区正在向产业创新区转变。产业创新区其实是解决了产业附加值的问题，也就是靠人才集聚和产业的附加值来创造未来产业创新区的发展模式。 我们FTA从2003年开始进入中国市场，拒绝掉住宅地产的诱惑，专心研究产业地产这个细分领域，定位在“办公及产业地产一体化设计专家”，我们坚持用技术T(Technology)与艺术A(Art)设计未来F(Future)。到现在FTA已经实践了700多个园区，建成的已经有150个左右。 所以我想，在多年实际工作经验下，我想跟大家分享关于产品打造的五点，我将之称为开启产业创新区的五把钥匙： 第一是基于用户价值的客户思维，第二是趋势性的定位，第三是打造产品的三个属性，第四是社群聚合，第五是基于可持续运营的成本控制。 01 基于用户价值的客户思维 现在的项目大致分为以下三种，第一种是好的项目设计，糟糕的用户反馈和欠佳的运营，这类项目被称之为自嗨型。第二种设计平庸，用户反馈良好，良好的运营，这类项目的风险在于经不起比较，一旦周边项目有更好的商业体验，更高的颜值，客户马上就流失了。 第三种是设计出色，用户满意，运营良好，只有这一类项目才可能是可持续的。 所以一个好项目它的用户思维很重要，从过去的经验来看，很多的载体不是招不到商，不是招不到企业，而是它存在一个很重要的问题，就是它没有用户思维。现在很多项目会涉及到资产管理的逻辑。但是如果这个项目没有考虑到它未来用户的使用场景和使用变化，那么资产管理逻辑也是不成立的。所以没有用户思维的产业创新区，其实在一开始就已经存在很大的风险。 02 趋势性定位是打造产品的源头 一个好的项目定位是非常重要的。我们在离虹桥CBD不远的地方有一个华泰中心的项目，租金都要比周边高20%。 这个项目位于大虹桥北侧（红点），属于外环以外，地理位置未必是最好的，但还是吸引了很多企业去考察参观。黄点是FTA在上海做的其它园区项目，基本是沿中环线和外环线分布，是上海一个重要的产业带。因为要在内环以内做产业，成本是很高的，或者基本上不大可能拿地，况且上海的中心也不会让开发商去做这种产业类型的产业创新区。所以中环和外环是产业主要的集中区。 对于这个项目FTA的精准定位是“每个企业都有一个在上海拥有总部的梦想”，并且它的招商基本上实现了75%，都是各个地方企业在这里设的总部。上海它走在设计、金融、科技等行业发展的前列，这也是全国的企业希望在这里设置总部的原因，在这里获取更好的资源，吸收更专业人才，以及更好的品牌宣传。有了精准的定位之后，FTA的项目才能顺利的布局和实施。 03 打造产品的三个属性是关键 企业的大致类型、规模，还有其他的几个特征描述清楚以后，接下来最重要的就是打造产品的三个属性：匹配性、适应性和增值性。 匹配性是招商的前提，很多企业想要筑巢引凤。但很可悲的是筑巢引凤是产业地产设计最大的一个陷阱，很多的项目在筑巢引凤以后发现孔雀来了。所以很多中西部的项目中途夭折，就是因为开发商没有做好它的匹配性。 而FTA做的这个项目是以2000平和400平的平层作为主打产品。蓝色区域的是一千平的大平层。这个项目的背景，就是50%的销售，50%的出租，这种项目是可以随便分割大小的。另一种就是400平的小高层。在上海有个奇怪的政策，就是办公只能销售同层，而同层是不能分割的，这就给销售带来很大的问题。FTA就做了一个大胆的尝试，将一个小高层平层劈成两半，左右错层，去迎合销售政策。这虽然是一个很大的挑战和风险，但是在招商方面取得很好的结果。因为很多企业发现买到的400平办公区域就是独门独户的了，这也就是产品匹配性的重要性。 比产品匹配性更重要的是它的适应性，这也是FTA的杀手锏之一，因为讲究适应性的产品可以在趋势性定位改变的情况下降低整个项目的风险。 FTA之前有一个项目是在苏州做一个中国的纳米园区基地，是苏州科技园区第七期，也是最后一期。FTA当初做这个项目时有几点硬性设计，因为这个项目是在苏州的高教区，周边都是大学，未来肯定会成为城市副中心，这块地未来底下肯定会有一些商业，所以原先工业用地只有7%的配套是不足的，FTA在设计的时候就把它底层打通，预留未来商业的可能性，包括地下一层预留了坡道。 这个项目如何去做到产品的适应性设计？当时做了模块化的模拟，在规模上分成几类企业，一个是中型企业，一个是总部性的企业，还有一个是小型企业，根据未来潜在企业的场景、招商的可能性，把它布局在不同的地方，再模拟规模，从400平到4000平甚至到1万平，如何在载体里去实现？除了满足它的企业规模之外，还要实现办公和实验的转换，因为未来可能还会有实验的诉求。 所以我们觉得，适应性设计是一个非常重要的属性，它能够快速准确地适应产业定位的变化。 还有一个也是大众非常喜欢的增值设计。住宅开发也好，商业开发也好，产业地产也一样，都有一个共同语言就是增值。 增值是促进招商的一个利器。客户在做决策的时候都是冲动的，所以要让产品的增值去打动客户，让客户变得感性，这是非常重要的。
04 “社区聚合”是产业创新区的灵魂 过去中国产业地产的开发有一个严重的误区，就是大家看到的是冷冰冰的产业和企业。但更多的是大型城市把创业型人才的聚合作为产业地产的核心，所以产业的集聚本质上是基于人的社群的聚合，它其实不是产业的聚合，产业聚合只是结果。
同时社群聚合需要共同的文化标签。有一本书写的就是美国128国道的衰落和硅谷的崛起。硅谷当初有个很大的竞争者是在128国道附近的哈佛和麻省，论人才的优势以及资本优势都比硅谷强，但到最后为什么硅谷成功了，因为硅谷的文化是纽约东部的经典文化与西部的嬉皮士文化的结合，所以在硅谷很重要的一点就是开放性。 所以12年政府在投诉谷歌还有几家巨头企业，因为发现这些企业不互相挖人。但在硅谷有个非常重要的文化就是促进交流，企业之间的人才循环才是当地政府要达成的目标。所以麻省理工在128国道失去优势之后，痛定思痛思考和硅谷的差距，得出经典名言“全球80%的建设性创新源自于非正式的交流”。 如何打造社交的环境是至关重要的，如何在企业之间促进分享和交流，这是一个成功的社区非常重要的。因为哪里有知识分子集聚，哪里就具有人类智慧的聚集；哪里有人类智慧的聚集，哪里就有产业和财富。这个是顶级城市都遵守的重要原则。 05 基于可持续运营的成本控制
上图表示一个建筑，如果它的生命周期是70年，它发生的建安成本和它的全部成本的比值。虽然难以置信，但是5%已经是一个非常好的预期，因为美国和德国是2~3%。通过比值也看到运营成本在项目中占的比例是非常大的，所以未来基于自持的物业运营成本肯定是企业必须考虑的，否则我们的项目就会被运营给吃掉。 回到项目的定价，虽然建安成本只占到2~5%，但还是要控制，因为它的前期投资是现金流的一个重要前期投资，所以基于定价的造价控制是很重要的。好的设计是增值而不是增加成本。
上图是FTA在做一个项目时做的七个方案，在思考这个立面到底能省几毛钱，因为这个项目的成本比较敏感。通过成本控制如果效果差不多为什么不用便宜的？从设计角度来说也是无可厚非的。同样的，优化运营成本也是至关重要的，并且运营成本才是可持续运营的关键。一个简单的比喻，买大众车却花着劳斯莱斯的运营成本。最典型的就是一个大斜玻璃，要不天天擦，要不天天脏，运营成本非常高。
上海浦江智谷（上图）是一个在运营成本控制方面做得非常好的项目，杨振宁先生曾为其题字。因为这个项目的水非常清，当时用微生物进化只花了150万。考虑到设计的一个被动式的建筑思维，建筑的东西面和建筑非主力面，按照25%的开窗率，朝南的是55%，阳台具有遮阳效果，降低能耗，还有建筑的立面，其实它本身也具有遮阳的效果，包括建筑的中间挖了一个中庭，一方面是通风和降低平时的运营成本，所以它的一期里面是没有空调的。还有一方面是为了体现中国人骨子里的情节，需要一个庭院的情节，而且每天上班的时候经过庭院再进入自己的办公室，心情和效率都会不一样。所以好的设计是降低成本，放大价值。 |
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