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科技创新是国家创新体系建设的核心；创新型产业地产，是科技创新资源的集聚地、产业发展的新引擎，是促进产业发展的创新环境，也是集聚创新资源、会聚创新资本、吸引创新人才有效的组织形态和空间形态。 加快创新型产业地产的建设，对推动科技创新、加快培育高新技术企业、增强企业自主创新能力、促进科技成果转化和产业化、构建区域创新体系发挥着重要作用。 从创新要素的集聚形态上讲，它包括科技企业孵化器、产业技术创新联盟、工程技术中心、研发设计中心、公共技术服务平台、创新产业研究机构等。 从创新要素的分布情况上讲，主要分布在大学、科研院所、大型企业、各类科技创新型园区载体等。 从运行组织的体系上看，有大学科技园区、国有资产平台园区，还有投资机构、地产开发商、资产管理机构等开发建设运营的载体。 从物理空间的功能布局上讲，它包括众创空间、孵化加速空间、研发办公空间、科技成果展示交易空间、综合产业服务平台空间等。 从公共载体建设的项目名称上分，有科技城、科技园、高新园区、创新中心、创业中心、众创空间等。 从自己近二十年的各类产业（科技）园区的一线操作和实践经历来看，结合当前国家转变经济发展方式和驱动模式来看，科技创新载体建设也面临着创新发展的必要性和紧迫性。 1、创新型产业地产建设没有单独用地规划。土地分类和利用政策在促进科技创新和产业结构调整方面的引导作用不够，在现有的土地分类和利用政策中，创新型产业地产，没有成为一个单独供地分类。创新型产业地产平台，往往成为商办产业项目立项时的“贴金招牌”或“拿地概念”。新增研发用地（Ｃ65 编码）为科研设计用地，主要用于科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地。尽管2013年市规土局就出台了《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》，但适用范围仅限于全资国有开发主体平台，主要仍然是战略性新兴产业、先进制造业的产业化项目的研发办公功能，使得创新型产业地产往往只能依附或者属于这些项目功能布局的一个板块，处于“边角料”的空间位置。 2、多规不合一造成创新型产业地产的建设面临困难。目前的土地利用规划、产业扶持政策规划、科技创新政策规划，分属规土局、经信委、科委，多规不合一，特别是需要大力扶持的创新型产业地产建设规划，存在着政策资源整合统筹的障碍瓶颈。 3、高昂的土地成本制约创新型产业地产的发展。创新型产业地产，大都依附在大型园区、产业综合体内，部分民营载体利用科技创新的包装外衣，除少部分研发办公外，大部分体量空间作为商务办公，甚至分割产权销售。大部分的空间面积用在办公甚至商业服务上，创新型产业地产的“引擎”孵化器、众创空间等，都位于项目的“边角”位置（或一楼、或角落）；科技创新型企业规模小、产出晚，现在的大部分园区追求体量大、装修好、设施好，或者基于前期的房地产开发、工程改扩建、空间二次装修等巨大的投资，无法提供低廉的适合科技创新的载体空间。众创空间、科技孵化器等，通过租赁形式获取空间，租金较高，大量的科技创新企业无法承担房租，传统的孵化器还是以一定面积的一定比例的房租返还补贴模式。 4、单一的盈利模式制约创新载体的可持续性发展。创新型产业地产的各类园区，由政策性收益（创新高新扶持、财税优惠补贴、孵化器专项补贴等）、资产性收益（租金、销售利润、设备租赁等）为主，转向政策性、资产性、增值服务、投资性收益平衡，并逐渐以增值服务、投资性收益为重要盈利来源，“三落地”（功能定位、租售投资、税收落地）和“两效益”（经济效益、社会效益）的绿色生态人文聚合，将成为未来可持续发展的目标。 5、创新型产业地产创新所需要的复合型高级人才缺乏。由于历史的原因和体制的局限，大部分品牌园区高管人员仍属于党员领导干部（官员型）而高度集中，而体系外符合“国家标准”者少之又少；体系内国有园区或国资平台公司，基本垄断各类资源，市场化的操作经历的高管也不多流动很少，即懂开发建设又懂创新园区、既懂体系规则又有创新资源的复合型高管人才奇缺。 6、大量低效园区二次开发转型升级，打造创新产业空间面临政策突破瓶颈。利用工业厂房打造创新型产业地产，既可以盘活存量闲置资源，又可以提供相对廉价符合创新科技企业需要的特色空间。但目前的政策界限不明晰，既不属于工业（园区）地产，也不属于商业地产，大都使用“2.5产业”的概念，走的是模糊路线甚至“擦边球”手段。从产业的功能上看，介于第二产业和第三产业之间的“2.5产业”既有核心技术产品研发、生产的第二产业特征，又有办公、服务、贸易的第三产业特征。去年上海市颁布的69号文等系列新政文件精神，也是主要针对大张江等国有品牌平台，建设全球科创中心建设的一系列政策体系，还不能覆盖其它创新型产业地产，更难落地细化实施到部分195\198存量工业区块，工业用地比例偏大，产出效率偏低，闲置存量不少，却很难转型升级成为创新型产业地产建设的重要空间来源，面临诸多配套政策的分类分策落地细则和体制机制突破的顶层设计。 7、众创空间成为创新型产业地产的过热标配。“双创”浪潮造就的狂欢使得国内众创数量激增，量的增大并没有带来质的飞跃，众创空间同质化、空心化现象严重，至今也没有完成自我升级和蜕变，商业模式模糊，盈利预期不济，众创应避免“重创”，空间不是“房间”。众创空间存在：产业主体不鲜明，周边创业环境缺乏，空间位置偏僻，形象功能大于产出效益，需要前期的投入扶持，政府、平台运营企业、创新创业者、专业服务机构，需要平衡先“买单”后享用的比例。 科技创新需要创新载体，创新载体需要创新政策，我们建议： 1、政府对创新型产业地产项目实施单独的“风险”扶持政策，按照运营方的实际投入，配比财政专项扶持；或者由政府主导，出资获得（或盘活回收闲置）土地及相关设备，提升土地增值空间及价值，帮助中小企业成长，创造就业机会 2、科技孵化转化的技术成果紧密结合市场，建立众创-孵化-加速、产业的“分级运营综合体”的项目供地、联合立项、股权合作公司化运营方式，建立绩效评估和内部转移支付的“反哺”机制； 3、深化创新型产业地产的产业用地产业用房的特殊供应方式。大力推动产业用地使用权“长期租赁”的供应方式；提高重大产业项目用地审批效率,对重大产业项目用地实施“作价入股”供应模式,对重大产业项目实行地价返还；进一步完善产业用地价格评估体系,适度降低出让底价,减少优质产业项目的土地成本； 4、建立创新型产业用房技术指标要求标准，作为前期土地获取（或空间获取）的前置条件和后期收回的评判依据；出台创新型产业地产建设的土地利用政策和单独分类，采用类似工业用地等非经营性用地的出让流转、弹性周期的管理政策。 5、改变目前众创空间大都成为大学生天地、“无业者”联盟、商办项目的“点缀”的状况，让众创空间成为具有产业主题、行业特色、创业者与中小企业二次创业的相互促进的创新型产业空间。 6、鼓励建立以高校为标杆，政府、大型企业、行业协会和专业机构为辅助，三位一体，共同推动推动产学研体系的创新型产业地产建设，真正让科研院所加入到双创的行列。 7、鼓建立品牌龙头企业与社会专业机构合办创新产业空间载体的模式，便于建立众创资源与产业资源的互动对接、利益分享的“化学反应”，创新创业者可以得到产业资源的市场指导，企业可以享受众创的人才成果专利，真正让大型企业成为双创的驱动源。 8、改革科技创新体制机制。把财税扶持权限，把园区内科技成果转化使用、处置、收益等权限适度下放到创新型产业地产平台主体。 |
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