一文让你透彻了解商业地产资产管理

商业物业本身有着很大的专业性，不同的商业需求对物业形态和管理模式也有着较大的影响，不同业态差异性较大，商业地产的资产管理也自成一个体系，这一体系下又有子体系。本文主要内容是对商业物业和资产管理进行概述。首先对商业物业的概念进行梳理；其次总结和分析商业物业的特点；最后针对于商业物业的特点概述资产管理的概念，特别是针对国内的概念混用进行了澄清。

第一篇：商业物业的相关概念

商业物业是商业服务物业的简称，是为商业活动提供的场地和空间支持。商业活动主要包括面向个人消费者的零售活动和面向组织的商务活动以及商业过程中的管理活动。以此角度出发，商业服务物业可以定义为是为公众提供商品、服务等商业及其管理活动的建筑物及配套设备、设施、场地及相关权益的总称。在房地产开发角度，商业物业也被称为商业地产。

就人类个体而言，无论是生活还是劳动，都离不开衣食住行，因此最先出现的商业物业形态是零售物业和酒店（旅馆），随着生产方式和劳动组织形态的逐渐转变，随后又出现商务办公楼。如今，这三大物业商业物业已经成为人们生产生活中最为不可或缺的物业类型了。（当然有时也有些工业、物流、健康和养老物业，鉴于篇幅，此处暂略）

一、酒店（Hotel）

酒店又称为宾馆、旅馆、旅店、旅社、客店、客栈。hotel这一单词在港澳和东南亚地区翻译成“酒店”，并在改革开放后引入中国大陆。发展至今，酒店的用途、功能和设施已经非常复杂，因此酒店可以按照多种方法进行分类，较为常见的是传统分类法和地理位置分类法。

酒店的传统分类法，主要按其用途进行划分，大致可以分为商业性酒店、长住式酒店、度假式酒店和会议酒店四种。商业性酒店（The Commercial Hotel）指的是为从事企业活动的商业旅游者提供住宿、膳食和商业活动及有关设施的酒店；长住式酒店（Residential Hotel）也被称为酒店式公寓，主要接待居住期较长的客户，通常客人会被要求与酒店签订一份主要包括租期、租金支付方式、酒店服务内容为条款的协议；度假性酒店（Resort Hotel）主要位于海滨、山城景色区或温泉附近，这类酒店通常设置了完善的康乐服务和游乐设施，为度假客户提供服务；会议酒店（Convention Hotel）是专门为从事商业、贸易展览会、科学讲座会的商客提供住宿、膳食和展览厅、会议厅的一种特殊形式的酒店。

按照酒店的地理位置分类法，可以将酒店分为公路酒店、机场酒店、城市中心酒店和风景区酒店四类。公路酒店（High Way Hotel）主要是为了满足汽车出游的客户的需要而建设的提供廉价、方便、舒适的住宿和餐饮服务的酒店；机场酒店（Airport Hotel）主要为暂时在机场逗留的旅客提供住宿和餐饮服务的场所；城市中心酒店（Downtown Hotel）一般为商业性酒店并建设在城市中心位置；风景区酒店（Resort Hotel）即建设在风景区的酒店，一般为度假性酒店。

酒店是人类生产生活中不可缺少的商业设施，优良的酒店有着稳定的客户和现金流，是资本追捧的对象。现代酒店管理作为资产管理的一个分支已经形成了完善的管理理论和实践体系，是目前最为成熟的商业服务物业。

二、零售物业（Retail Property）

零售物业也被称为零售商业物业，指的是用于向消费者提供零售商品和相关服务的建筑或空间。零售物业的历史悠久，当人类商品交换的行为发生在室内时，就出现了零售物业。随着历史的演变，零售物业的种类越发繁多，其中包括了集贸市场、小型店铺、百货商场、大型购物中心等各种零售商业空间。零售物业在房地产开发与投资领域通常被称为商业地产。

我国在2004年发布《零售业态分类》（GB/T 18106-2004）将零售业态划分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。并将有店铺零售业态划分为杂食店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储式会员店、百货店、专业点、专卖店、家居建材店、购物中心（社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心）和工厂直销中心12种业态。又将无商铺零售分为了电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销和电话购物6种业态。国标同时对这18种业态进行了定义，根据业态的选址、商圈与目标客户、规模、商品（经营）结构、商品售卖方式、服务功能和管理信息系统7个维度上特点的差别为原则对有店铺零售业态进行分类；根据目标客户、商品（经营）结构、商品售卖方式和服务功能6个维度上特点的差别为原则对无店铺零售业态进行分类。

国标的分类方式详细地将市场上的零售业态进行了全面性的梳理，因此很多机构将其作为零售物业的分类。然而将零售业态分类方式直接用作零售物业的分类方式还是有些不妥，主要原因在是这种分类方式从单一的经营主体特点为出发点，非常适合在工商管理上的应用，但未充分考虑到物业的形态。而零售物业的分类必须要参照零售业态分类和物业类型再进行划分。

由此可见，在零售物业的分类上可以建筑形态为主，零售业态为辅进行划分。这样大致可以分为：商铺（临街商铺、邻里中心）、商场（街区商业、百货商场）、综合商业（购物中心、奥特莱斯）和特殊商业（旅游商业、专业市场）四个小类。

三、商务办公物业（Business Office Property）

商务办公物业是从政府行政办公物业发展而来。办公活动的活跃，必然会衍生出诸如购物、餐饮和住宿等各类生活和商务需求。在这一背景下，办公物业的投资人或发展商在办公物业产品设计时会尽量迎合这些需求，这使得办公物业产品的类型更为复合化，并出现了商务办公、酒店和零售物业的复合型商业服务物业。这也很好解释了为什么大部分写字楼下总是有配套的底商、酒店甚至购物中心。

随着城市的发展，在商业服务物业的基础上又发展出了城市综合体。城市综合体是由商务办公、零售、酒店餐饮、公寓住宅、展览展示为核心功能聚合而成的建筑群，这些物业形成了一个自身商业服务闭环，通常会成为城市经济中心。

商务办公物业形态多变，有单栋办公楼形态、有厂房改建的、有办公园区的，但其核心概念却是一致的，而其本身是经济发展的产物，也是经济发展的重要支撑。未来，张知知会对商务办公物业进行更为细致的分析。

这三类物业通常会出现在城市中心的繁华地带，是城市重要的组成部分。由于办公物业、酒店和零售物业具有很强的互补性，因此很多房地产项目在规划时安排这三种业态，而这类房地产产品也被称为城市综合体。

四、商业物业的特性

商业物业的出现是生产方式和经济发展方式演化的结果，因此相较于居住物业，在建筑形态、配套设备、服务对象、管理方式上均显得更为复杂。商业物业服务于商业活动，一般情况下，商户将其作为生产要素投入生产过程，并为此支付场地使用对价。商户在商业经营过程中，更希望能提高资金的流动性而租用生产场地，而非将资金投入场地形成固定资产，这催生了商业物业投资行业----投资商业物业并出租给商户而获得投资回报。

因此商业物业有着服务性、公众性、经营性和收益性四大特征。这些特性是 商业物业不断的演化而形成的，并决定了商业物业的管理方式。

1.服务性

商业物业的使用者一般有三类：物业主、商户和消费者。就物业主而言，一般会向商户和消费者同时提供服务。业主投资商业物业并向商户提供场地而收取租金和运营商业物业向客户提供良好的消费环境都具有较强的服务性；而商户无论是面向个人消费者还是面向机构消费者提供商品和服务的行为也是服务业的一部分。因此物业性贯穿了整个商业活动的全程，这使得商业物业具有强大的服务基因。

2.公众性

商业活动需要一个交互过程，这种交互需要公众的参与，作为商业活动的场地支持的商业物业需要面向公众提供各种服务并促成交换。虽然有的时候商业物业在运营过程中会制定一定的物业使用人员限制的规则，如在商务办公物业中限制部分人员的出入，但这种限制不能排除非限制人员的公众性。

3.收益性

随着社会经济的不断发展，社会人口增长和产业的升级，使得商业物业在一些区域中出现了稀缺性并引起价值的提升，许多物业的使用者并不愿意将资本沉积在固定资产上，而更愿意通过向所有者支付代价而获得房地产的使用权，于是形成了“租（rent）”。由于“租”呈现了稳定和持续的收入特性，吸引了资本的追捧，因而房地产作为耐用消费品和生产资料的同时，又成为了资本品。因而，这三类商业物业甚至直接被称为收益性物业。这种以房地产租金为收益的商业行为，从本质上是资本的利息的一种表现形式，并且逐渐使得房地产投资成为了一种新兴的行业。这种投资品依靠租金的收入以及本身资产的升值体现其收益性。

4.经营性

商业物业具有经营性。经营性主要是就物业业主而言的，商业物业一般以固定资产体现，作为资产必然需要经营。商务物业的收益性是通过资产的经营而体现的。商业物业作为一种资产需要通过各种经营手段提高其租金和资产升值收入，从而提高资产的利用率和回报率，这些经营活动均体现了商业物业的经营性。

就商业物业的四大特性而言，服务性和公众性是物业实体性在商业物业上的表现，而受益性和经营性是物业的权益性在商业物业上的表现，所有的特性都以物业为基础，根据不同的用途而变化。商业物业的权益性以资产的形式表现出来。因此商业物业的管理需要在实体上考虑到服务性和公众性在权益上考虑资产的经营管理，由此可以推论，商业物业管理本质上是商业物业的资产管理。

第二篇：商业物业的资产管理

房地产资产管理会随着房地产投资目的的不同在管理方式上出现较大的差异。一般而言，自用的房地产，对其管理更注重于用途，确保房地产正常使用，虽然作为固定资产处理会进行一定的资本化，但总体而言都属于家庭或组织单位的内部管理。就投资性房地产而言， 一切围绕着收益，更高的收益意味着房地产的价值的提升，并最终体现在投资回报率上。

商业物业的资产管理内涵十分丰富，是一个资产形成到灭失的动态管理过程，有时甚至是资产的全生命周期的管理。资产管理的核心目标是实现资本的增值。因此，广义的商业物业资产管理本质上商业物业的投资的过程，狭义的商业物业资产管理是指商业物业形成资产后的经营管理。

一、广义的资产管理

资产管理（Asset Management）是指对动产、不动产、股权、债权、和其他权利其他财产权和资产组合进行管理、运用和处分，以及达到保存、创造财富等目的。广义的资产管理是一种投资管理，完整的投资行为包括了投资、融资、投后管理和退出等活动，通过这些行为保存和创造财富。

一般而言，如图1所示，房地产投资行业基本分为房地产开发投资、房地产权益投资和房地产金融衍生品投资三大类。房地产开发投资主要指在通过获取土地后，进行公路、基础设施和房屋等建设增加土地或价值并对土地和商品房屋进行出售或出租经营（更多以出售的形式）来获取投资收益。房地产权益投资是指投资人以直接或间接的方式通过购买房地权益并以出租的方式赚取收益为目的投资行为。间接投资一般以房地产有限合伙、房地权权益基金和房地产投资信托等工具实施。房地产金融衍生品的投资是对以房地产资产为原生资产派生出的金融工具的投资，这类投资品更偏向于金融投资。事实上，在西方社会房地产本身就是金融行业的一个分支。

图1 房地产投资分类示意图

房地产权益投资又可以分为直接投资和间接投资两种方式，房地产直接投资形成的是实物资产，房地产间接投资形成的是金融资产。房地产直接投资，简单说就是用资金购买房地产并获得地产实体的同时，获取房地产所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）。房地产间接投资主要可以有房地产上市公司股票、房地产企业债券、房地产信托、房地产私募基金等房地产资产证券化产品。

商业物业一般都是房地产开发投资或者是房地产直接投资形成的资产，而根物业的相关定义，在资产形成之后，习惯性就称之为商业物业。商业物业作为一类资产，有着长期的和稳定的收益特性，这些特性对资本具有强大的吸引力，是资产管理中可或缺的一个品类。

在西方国家和地区，由于房地产价值大，投资专业度高，收益稳定，因此深受各类金融服务机构和投资者的喜好，开发了大量的金融投资工具。因此如表1所示，在 MSCI（摩根斯丹利）公司和S&P（标准普尔）公司于1999年8月共同推出的全球产业分类标准GICS（global industry classification standard）中将其归于金融业。

表1 MSCI和S&P全球产业分类标准GICS

在英国，如表2所示，伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统----GCS （global classification system）也将房地产业归于金融业。此外，美国与1997年推出的北美产业分类体系NAICS（NORTH AMERICIAN industry classification system）取代了原标准产业分类SIC（standard industry classification）后也将房地产划归为金融业。

表2 伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统----GCS

我国的房地产业的发展源自于住房制度的改革，短时间内的快速发展使得房地产的发展模式与西方国家和地区有着一定的差别。如表3所示，按照我国《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011），房地产业被划分在第三产业的一个大类。

表3 我国《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）

随着房地产需求的逐步满足以及房地产价值的不断增长，金融工具的越发丰富，原有的粗放型发展模式将会被替代，原有的融资方式也在改变，房地产金融属性将会更加体现出来。

从金融资产管理的角度出发，广义的商业物业资产管理的内涵比较丰富，指的通过对商业物业项目进行管理、运用和处分，以及达到保存、创造财富等目的。如图2所示，此处的管理、运用和处分主要指的是房地产资产的投资决策、投资实施、投后管理和退出管理等活动。这些投资活动，主要将资金以建设、收购等方式转为房地产资产，并以持有期的租金收入和资产出售获得的溢价收益从而实现资金的保值增值。广义“资产管理”概念一般也被称为“投资管理”。

由于房地产资产的投资一般分为新建项目投资和存量项目投资，并且项目的退出又可以分为资产出售和资产灭失两种情况，因此资产管理的周期可能与物业的全寿命周期可能并不相符。但总体就投资而言无论是否持有直至资产的灭失，其内涵基本相似，而管理的目的始终围绕着资产的收益最大化和保值增值。

图2 房地产投资管理内涵示意图

从商业物业投资管理的内涵出发，大致可以将其分为三个阶段：投资期、收益期和退出期。投资期内，主要进行投资的决策和投资的实施。投资的决策和实施的主要工作内容是对投资的客体进行充分的评估，对投资项目进行定义，确定投资目标和计划，合理规划和使用资金并最终形成和获得房地产资产。投资收益期内，主要对持有的房地产资产进行投后管理。投后管理工作主要分为投后监管和经营管理，这阶段的工作主要是通过各种技术手段和管理措施对房地产资产实行经营和管理，确保投资项目实现投资决策所定义的各类目标。退出期内，是房地产资产变现的过程。退出机制和退出方式各不相同，但总体而言需要通过在最优的时点和最优的方式对房地产资产进行处分，使其转化为资本，并使整个项目实现最优的投资回报。

二、狭义资产管理

狭义的商业物业资产管理指的是持有期的项目资产的管理，即是投后资产管理，通过商业物业的经营管理实现经济收益最大化。不同于其他的投资品，商业物业作为一种投资品，其特性决定了在资产形成之后的经营管理结果直接影响到投资成效，而其经营管理具有相当强的专业性。

在管理实践中，商业物业的投后管理通常被称为“资产管理”，其中又划分为“投后监管”和“经营管理”两大模块。“投后监管”是对投资管理期初的投资决策的执行以及反馈，并根据监管有效调整投资策略，保证投资目标的实现。“经营管理”指的是商业物业资产在形成之后的一系列经营管理行为，以确保经营目标的实现。

在中国大陆物业行业中，“物业经营管理”概念一般在行业内定义为：为了满足业主的目标，综合利用设施管理（Facilities Management）、物业管理（Property Management）、房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

该定义以物业管理公司为出发点，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。对应的物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

定义中的设施管理主要指设施（设备）的运行管理与维护上；物业管理主要指为租户提供及时的服务以及保证物业的持续收入和现金流；资产管理主要指为资产制定和实施管理策略和计划以满足投资者对资产价值最大化的要求；投资组合管理指的是投资组合目标的制定和管理计划的确认和执行以保持资产的良好运行状态和市场竞争力并最终实现组合投资收益的最大化。

这一关于经营管理概念的定义和表述基于物业管理公司的延伸服务立场上，因此，站在物业公司的立场上无可厚非，但在大资管时代的投资方的角度上，有着一定的局限性。

首先，关于设施管理的表述有待商榷。其次，将资产管理和投资组合管理包含在经营管理内超出了其概念范畴。最后，该定义将经营管理的客体设置仅为收益性物业有失偏颇。

物业经营管理显然是经济类的，是物业的权益管理，以物业为物质资料以追求获得更多的物质利益，获得更好的经济效益，这种利益的追求最终体现在经济性上。从物业的定义中可以看出，物业是正在使用中或可以投入使用的建筑物，也就是物业资产形成后对其进行管理，本质上是物业资产投后管理的重要组成部分。物业经营管理活动围绕着投资目标的实现，不同的物业类型所追求的管理目标都不尽相同。

综上所述，如图3所示，资产管理作为投后管理工作是为了实现投资期拟定的投资目标。因此在投后监管主要的工作是预算、绩效和风险管理，是对经营管理的评估和预判。经营管理的工作更加实际，可以还是从物业的权益性和实物性出发，将物业的经营管理活动分解为面向于物业实务性的物业管理和针对于物业权益性的物业经营。

图3 房地产资产管理内涵示意图

由此可将物业经营管理定义为：通过对于物业实体的管理和物业权益的经营活动，发挥和提高物业效益，继而实现投资目标。

正如前文所述，商业物业最为常见的是商务办公物业、零售地产物业和酒店，当然如收费路桥、旅游景区、标准厂房、养老物业也算是一种另类的收益性物业。不同的收益性物业有着各自并不相投的特点，投资和管理方式也并不相同。因此针对不同的物业类型需要在基本的管理模式下有所变通，形成各自特有的管理体系，亦称物业资产管理的子体系。比如，酒店的资产管理往往被简称为酒店管理。