投资酒店的价值与风险（三）. 资产评估与定价篇（B）

投资酒店的价值与风险（三）. 资产评估与定价篇（B）

 

酒店价值评估所涉及的方法

 

1、市场比较法

 

市场比较法：对比成功交易过的近期同类酒店的价格

 

此办法较难实现，即使酒店体量及建造成本接近，也较难作为对比。各酒店的自身特点是不一样的，所处的地理位置、所接待的酒店客源，以及酒店设计风格均不一样。尤其是高端的酒店项目差异更大，无法拿样本进行修正。

 

酒店市场比较法的估值仅能作为酒店估值的参考值。根据样本对比酒店不同的特点，得出大范围参考估值。

 

2、成本法

 

成本法主要由两部分组成：酒店固定资产+营收利润（需减折旧）。以此两部分的总和作为初步估值。

 

酒店固定资产：此核准较易的手段可根据酒店筹建的各项开发成本总额及酒店建造资金融资成本的总和得出。

 

营收利润：根据酒店业的运营利润进行估值后，再减除折旧的所得（对双方认可的酒店回收期进行预估，扣除每年所需承担的建造成本。）。也可在酒店的各项实际资产估值后总和时，将固定资产减除折旧，运营利润不作折旧扣减。

 

酒店筹建成本法只能对过往的营收数据进行分析，酒店所处的各阶段期不同，其收益也不同，对于收益较好的酒店很难客观地反映酒店未来收益的价值。故此，仅能作为综合定价的基础。

 

3、收益法

 

收益法也称收益资本化法、收益还原法。收益法是预估价酒店未来的纯利润，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加。以此估算酒店的客观合理价格或价值，预测酒店的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

 

金融专家多简单地以此为基础数据，结合股票市场评估企业用的市盈率（PE）粗暴地对酒店进行估值。办法过于单一，忽视酒店特点及酒店运营特性。酒店的各阶段期较长，前一阶段的运营利润值作为未来各阶段利润来估算，偏差会极大。

 

通过对上述评估方法对酒店房地产价值评估的利弊，应对酒店价值综合评估方可对酒店资产定价。

 

酒店资产定价原理

 

企业资产定价原理中，企业价值主要有两种表现形式：账面价值和市场价值。账面价值即资产负债表上反映的总资产、净资产，主要反映历史成本。市场价值如股票的市值、兼并收购中支付的对价等，主要反映未来收益的多少。

 

账面价值与市场价值存在较大差异，不能真实反映酒店未来的收益。账面价值主要用于会计目的，资本市场的投资者关注的则是酒店的市场价值。酒店的价值本质上是因为酒店可以通过运营，为投资者创造未来的现金流。资产的价值更多是考虑酒店未来创造现金流的能力，酒店的资产价格以酒店的业务价值为核心，并最终体现为酒店的物业价值。

 

影响酒店资产价格的因素主要为：酒店资产价值的本质是物业价值、业务价值及大数据时代中潜在价值的综合。

 

1、酒店业务价值

 

酒店的市场定位是否符合酒店未来的发展趋势，对于酒店业主而言，采用正确的管理方法提升酒店运营效率，能够极大地增加酒店资产的可售性和市场价值。聘请适当的经营者及采用先进的管理方法提升酒店的可售性和市场价值。

 

酒店的业务价值体现在酒店经营效率的提升，这直接受制于酒店的自有现金流量。酒店的运营表现与酒店业主的投资回报紧密相连。须确保酒店实现高度专业化运营，提升酒店经营效率，从而提升酒店价值。

 

2、 酒店物业价值

 

酒店物业的价值就是酒店未来收益的现有价值。经验丰富的投资者在关心酒店现金流的同时，也会将未来风险以及投资回报考虑在内。因而酒店价值越来越多地受到市场环境、投资者意愿以及酒店业绩表现的影响。

 

酒店物业价值带给业主的“隐性回报”可以通过股权溢价转让或在资本市场上获得超额认购来实现。隐性回报的实现与酒店景气周期密切相关。酒店在不同的酒店景气周期之间通过酒店资产的出售和收购获得收益，同时与整个资产组合中的其它行业景气周期形成良好的互补，可实现投资收益最大化。

 

酒店投资随着酒店资本市场的发展已较为理性。酒店价值的评估方法、酒店的估值表现及酒店投资策略都是酒店投资者最为关注的问题。

 

3、 酒店大数据价值

 

酒店的高质量会员是酒店潜在的价值延伸，是跨界企业投资高端酒店的又一触点。高端酒店投资者早期注重的企业在地方政府及社会影响力提升及企业形象提升。在大数据时代，客户信息价值也将考虑作为酒店价值的一部分。

 

酒店管理公司的价值不单是管理多少酒店、有多少酒店客房，核心价值更是拥有多少活跃的会员。酒店管理公司的经营方向较为单一，并未能对酒店会员这一大数据信息有很好的利用办法。

 

高端酒店会员信息的收集、积累、整合、优化，这同样是酒店投资者可预期的价值、也是酒店的价值。酒店会员引流及有效利用的途径已有不少企业开始尝试，此热点如能得到很好价值效果体现，那么数据信息的优劣也将成为酒店价值的又一附加的估值。

 

地产企业收购酒店物业的战火已被点燃，相信地产企业大举收购酒店品牌也不会遥远。

 

 

以上内容如有任何疏漏，敬请批评、指正。如有任何疑问，请向我们提出，我们定将尽我们所能解答。

 

 

——鉴江马

 

 

本文感谢

疯蚂蚁设计师协会、艺宸汇设计工作室

协助及

深雅居格格姐

校正

 

《酒店筹建指南》