 文丨子木 1 楼市二三事 这几天的楼市发生了很多事情，北京土拍取消限价措施，广州大幅放松户籍政策，天津将自持住宅调整为可售住宅，多城首套房贷利率普遍下调…… 所有现象都在告诉我们，房价下跌已经让各地房地产业不堪重负，唯有松绑才能缓一时之急。 这就好比之前怕出祸乱，用政策绑死了灰犀牛，但由于绑得太紧导致灰犀牛严重贫血奄奄一息，为了不出事儿，只能慢慢松绑让它活过来，毕竟很多城市一半的财政收入都在它身上。 但这也引发了购房者心中的疑虑：前段时间刚刚降完准，现在又是松绑调控，资金会不会源源不断冲进楼市，房价还没来得及筑底就要重燃上涨火焰？ 答案是否定的。 首先，“因城施策”已是楼市调控标准，今后各地会因自身经济情况调整房地产措施，相互之间传导性不会太强。现在一些城市放开限价只能证明一个事实：行情不好，二手房价下跌，和周边新盘的价差逐步缩小，限价失去了存在的意义。 其次，松绑是为了救命，不是放纵。 按照历史规律，楼市下行预期一旦形成，再次扭转是很困难的。除非是在无调控政策下，不断降低首付比例和房贷利率，高频刺激购房需求才能实现逆转，每轮周期无不如此，例如2015年的牛市是就是在0首付和7折利率下催生的。 现在的房地产只不过是在努力寻找一个「量价平衡点」，即既保证房地产正常交易健康发展，又保证房价处于合理区间微幅震荡。而这，就要讲究调控艺术了。 接下来大概率还是之前的套路，房地产会不断调低首套房贷利率回归到基准，让刚需入市托底撑盘，各项限政也会逐步放开，但是一定会严控首付比例，因为杠杆越高力矩越大，不能放炒房客入场。 而且政策放松一定是缓慢的，否则会加剧看空预期，更不利于市场的稳定。怎么理解？举个例子，现在如果首付比例和房贷利率没动，突然放开所有限制政策，你会买房吗？肯定不会，因为你认为放开政策这是楼市不自信的表现，房价还会下跌，现在买才是傻子。 买涨杀跌，自古有之。 2 刚需的选择 在经济下行面前，所有城市正在想方设法加速楼市筑底，以免进入「量价齐跌，恶性循环」的房价不可控下跌轨道。 伴随着时代寒冬的步伐，资本市场北风萧萧，大家在所接触的信息中，情绪多于内容。 但我希望接下来大家可以坚守自身，找到自己的方向，因为是市场就一定存在周期，终有头有尾，该买房总归还得买，在抓趋势的同时，学习更多的实操方法。 以下是我总结的两个建议，适用于一二线城市的第一次买房的年轻人，也是一直以来大家最喜欢问的问题： 1.买房资金不够，买不到公司附近怎么办？ 2.都说买房看地段，在实操层面如何看地段？ 第一个问题。 我在之前的文章《那些容易被误解的楼市真相》里讲过商品房的三个逻辑，总结为一句话就是，无论你是否刚需，一定要用投资的角度看待买房这件事。 因为人的一辈子不可能只买一次房，未来可能因为要生孩子，孩子需要学区房，或者父母需要来住，随着财富收入增多，一定会置换一套更大的。 这时候你就会发现，之前的房子就是你下一套房子的资金基础，以房换房是常态，北京2017年这波楼市的主要推动力就是改善性需求的集中爆发。 当你明确“房子是用来投资的，不是用来住的”的概念时，一些矛盾就会迎刃而解了。 那么这时候有人问了，“那我买一套房，不是为了住，那我住哪？”很简单，租房。 如果你工作在A区，你完全可以在公司旁租一套房自住，然后把自己在B区的房子租给别人，如果幸运你还可以赚个租金差冲抵月供。几年后，当工作稳定成家立业结婚了，就把之前的卖掉置换自己想要的房子。 所以有些人问我，资金不够买郊区的两室好还是流通性比较好的中心一居室，我会让他果断选择后者。大概率讲，越是中心区的房子越抗跌，增幅越可观，持有成本相对越低。 但也不排除一种情况，例如刚通了地铁的郊区房，周边迁入大型商场办公写字楼的郊区房，这种郊区房的涨幅通常会比市中心强一些，如果想买到这样的房子，你可能就需要花功夫去寻找价值地段了。 3 如何找地段 买房看地段，是恒定不变的法则，好地段的房子升值潜力大，抗跌性强，是财富增值的优质资产。 但参考好地段的唯一标准是什么呢？人。 人流量决定了房产的流动性，如果你买的房子周边都是豪华洋气的写字楼，每天在楼里工作的人群就是未来买你房子的潜在用户，你的房子的需求价值就一定会很高。 那么怎么去寻找这种房子呢？ 这里推荐一个简单粗暴的方法：看控规。 所谓控规，就是“控制性详细规划”的简称。北京的房价高，是政府用全国纳税人的钱对其持续投入和经营的结果，地段也是这个道理，如果政府想发展一个地块，就会用全城纳税人的钱做定向投入，会提前做出这个地块未来10-20年的详细规划。 下面我用这几天比较火热的北京通州区作为案例分析。 昨天北京市政府迁入通州的消息终于尘埃落定。因为北京市政府的迁入，还有2万多政府公务人员的加持，未来通州的居住环境和生活商业配套一定会得到质的提升，房价上涨预期非常稳。 接下来，我们先把最近通州公布的控规找出来（百度：北京市规划和自然资源委员会）。你会得到下面这幅图。  （点击看大图） 乍一看，五颜六色，密密麻麻，你一定是一头雾水。别着急，我们看一下这幅图在讲什么，你会发现每一种颜色对应的是一种土地规划。 在这里面最最重要的就是红色和黄色，分别代表产业和居住用地，通俗讲就是写字楼和住宅，两者的用地比例，决定了这个地方房价的未来。 通俗来讲：如果这个地块都是红色的产业用地，说明这个地方未来会建造大量的商业性办公写字楼，可以提供大量工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，这里的租金和房价都有保障； 如果这个地块都是黄色的住宅用地，说明这里是典型的居住区，住宅供应量非常大，很可能成为变成只有居住功能的卫星城。 市场的本质是供需，如果需求远大于供给，价格一定会上涨。 我们再来看这幅图，选择标的地块。  如图所示的三个地块，红色比例都远大于黄色比例，那么说明这三个地方大都是以写字楼为主的商业地段，满足我们所需要的条件。  那么它的房价是怎样的呢？我们通过贝壳找房数据中心比对三个地段的房价，你会发现这个地段的房价普遍高于通州区的均价。当然房价还跟小区是否地铁，它们的楼龄、绿化、品质有很大的关系。  在这里面，我们还要注意一个颜色——粉色，它的意义是居住产业混合用地，俗称商住公寓楼。这种颜色多的地段反而会抑制周边纯住宅房价的升值空间，因为公寓会分流走一部分居住需求，所以尽量避开。 在选定好地段之后，一定要去用脚丈量土地，什么意思呢？ 1.要观察标的物土地上建设的写字楼品质，越是豪华高档、层数高的，里面入驻的公司实力越强，员工收入高，购买力强。 2.观察此地段住宅和写字楼建造时间，优先选择住宅先造的，因为写字楼建成后，会带来居住需求，周边房租或房价顺势上涨。 最后还要讲明一点，使用这种方法之前一定要预估风险，就是政府是否会如期完成投资建设。例如像通州这种背靠北京政府，有财力又有人口，实现起来很容易，但就像天津滨海新区这样的大片区规划，很多地方等于做贡献了。 所以未来你去买房，当售楼小姐给你讲得头头是道，我这里规划特别好，未来会有很多大型企业入驻，什么国际幼儿园，高铁高速路通通都有。这时候不要盲目乐观，而是要拿出来控规图纸好好比对一番。不骗你的只有你自己。 · END · |
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