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在凯德和印力不断买卖的交易间，显示出商业地产行业内两种资产管理的战略考量。 跑马圈地的万达经历了十多年的搏杀之后，水到渠成地占据了居高不下的规模化和客流量，这仍是万达广场的护城河；华润和大悦城依靠精细化运营崛起，成为了商业地产行业最为重要的排头兵；恒隆、九龙仓、太古等主打泛高奢购物中心，也让外企运营商成为了实体商业的第三极…… 如果商业地产能够束手就擒，“单向度的人”就会成为现代社会无奈的永恒宿命，但欲望和人心把购物享受的世俗乐趣把玩到极致，幡然醒悟的商业地产人却默认资产运作和管理策略才是重构不动产秩序的主宰。 这样的道理对于早就玩透了“金融+开发+商业+退出”运作模式的印力和凯德而言，可能成为了公之于众的秘密。 01 凯德凶猛 在印力眼中，凯德算是一个老大哥。 虽然两家企业都是强调“投融管退”闭合的商业地产全价值链，但传承新加坡地产金融轻资产发展模式的凯德就比较“鸡贼”。不管是否坐定熊市抄底的嫌疑，但房地产市场处于调整期时，凯德集团积极地进行资产剥离和投资已是不争的事实。
自2017年下半年中国开启调控以来，凯德集团在中国的新增投资总额已经超过300亿人民币，其在中国的总开发规模超过2000万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币，并且还在不断重仓加注继续买入。 资本从来都是趋利的，凯德资本之所以能疯狂涌入，一方面是国家鼓励中外资本加强合作，准入门槛被放宽；另一方面，近期汇率的波动，增强了部分外资的购买力，境外投资者同时有相对低廉的融资成本，外资购买出现更大的溢价空间。 这也意味着，凯德在2018年和2019年的商业大楼完成量会带来重估值。据大摩研报，2018年凯德重估值是3亿2900万新币，2019年将提升至3亿4900万新币。 来源/大摩研报 此外，在凯德的净值里，24%来自中国的商场、20%来自雅诗阁、12%来自新加坡商场、7%来自新加坡办公楼、7%来自中国住宅楼，3%来自新加坡住宅楼。 来源/大摩研报 这无疑传达出了一个很清晰的信号，凯德在内的境外资本持续看好中国市场，不管是住宅地产还是商业地产，尤其是持续看好中国商业地产前景，并相信中国经济的趋势将会越来越明朗。 入华25年的凯德摇旗呐喊，举着精益化和专业化错位竞争的旗帜，聚焦和回归一二线核心城市，重塑五大核心城市群的商业领导力和竞争优势，这背后的逻辑是资产的安全性、市场成熟度以及集团整体资源的协同性。 02 印力激进 然而，与不计较城市赛道、只关注规模几何式扩张的印力不同，在凯德和印力不断买卖的交易间，显示出商业地产行业内两种资产管理的战略考量。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，实凯德和印力对于不同商业物业的交易，可以看出两个企业投资逻辑的差异性。 基于万科在全国广泛拿地开发的房地产背景，印力在商业领域的扩展比之前来的更加迅速和广泛；而拥有新加坡背景的凯德集团走的的是地产基金化道路，擅长利用“一进一出“和“资产优化”的方式去经营自身商业。 印力用83.65亿人民币收购凯德商用在中国的20家购物中心这个大手笔来“回击”凯德。印力董事长兼总裁丁力业不止一次在公开场合表示：“此次收购凯德成熟资产项目持有公司的股权，符合印力的发展战略。” 作为万科旗下的商业地产平台，其发展战略跟随着渗透城市最多的地产商万科的步伐，伴随着成为商业地产数一数二领跑者的野心，通过自主开发与资产并购并存成长路径的深化，进一步加速区域市场深度布局，在社区型购物中心和社区商业的征途中一骑绝尘。 来源/某股吧 由于万科并没有把印力集团的财务数据并入上市公司报表，外界也无法得知印力平台的具体布局区域和整体营收利润情况，但在公司官网和高管口中也可窥探一二。 印力现有的项目，包括印力原有资产（即印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里）；有在黑石阶段收购的九个老万达一代项目；也有不久前收购凯德的20个项目，还有包括深圳龙岗和上海七宝在内的万科广场等万科的商业产品线。 来源/印力集团官网 根据印力集团官网的项目分布图，可以发现，印力手上的所有项目全部在“胡焕庸线”的东南面，即“山海关以内”。由于印力管理优良，融资成本低、运营成本低，即便是三线城市的购物中心也能挣钱，即便短期来看是小钱，但中长期来看却不见得。 万科系印力的接盘逻辑是：老老实实赌国运，所有“有用的不动产”（即可以出租、出售或者自用）最终都会在通胀的推动下上涨。因此，印力不怕当“接盘侠”。 至此，印力在全国持有或管理的商业项目数量达120家，管理面积1000万平方米，资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市。就运营管理面积而言，印力已超过华润置地居中国商业地产第二名，第一为万达。 严跃进补充道，对于凯德来说，擅长从金融运作的角度出发，更注重商业项目的收益率；对于印力来说，其强调是通过收购来降低物业前期投资的成本，所以是从成本把控的角度来做商业物业的。 ·END· |
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