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inshang 引言 毕竟，标杆的嗅觉和行动总是走在行业前头。 来源 | 赢商网（ID：winshang） 这是一个目不暇接创新的商业大时代，“岁岁年年”各不同。 赢商网在春节期间推出2018年【新春回顾】系列，新的一年里，提前掌握商业流行趋势，温故知新，运筹帷幄，开启“旺”年！
本篇为该系列第三篇，本文选取了华润置地、万科、印力、凯德、万达、太古、恒隆、新城控股、新鸿基和九龙仓等十家的商业地产房企，回顾他们在过去一年里的大动作，以期从中窥视出新的一年，商业地产市场将呈现的新风向。 毕竟，标杆的嗅觉和行动总是走在行业前头。 01 如果说，2004年，一座深圳万象城让华润置业在商业地产领域声名鹊起，那么走过13年征途后，深圳华润万象天地开业，足让行业看到这家“红央企”的商业创新实力。 作为华润旗下全新产品线，万象天地打造近300个店铺、引进逾1000个品牌，包括10座独栋品牌旗舰店、37家时尚品牌首店、以及超过2000平方米的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街，一开业就成了深圳网红打卡圣地。 这一年，也是华润置地商业规模集中爆发的一年，共开出上海万象城、西安万象城、泰州万象城、北京密云万象汇和深圳万象天地5个商业项目。至此，华润置地商业项目已进入中国内陆42个城市，购物中心体量达860万㎡。 这一年，也是华润置地商业板块组织架构变动最大的一年。 2017年6月12日，商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构，并在不久后成立产业基金事业部，定位为华润置地的产融结合平台，业务包括股权类房地产基金、融资类房地产夹层基金、房地产相关创新私募股权基金、资产证券化等。 华润置地的计划是，到2019年，在营购物中心增加到44个，单购物中心的运营面积达550万㎡，营业收入超过100亿港元。 外界将此次调整解读为商业地产分拆和上市做资本铺垫，同时也认为，这一调整也有利于华润置地在资金决策方面松开对母公司的依附，在土地市场和项目层面更加灵活。 而华润置地之所以能够频频带给行业新的“惊喜”，少不了其创新式商业模式“销售物业+投资物业+X”的功劳。X，便是代表了筹划布局的创新业务。
02 坐标定位奢侈品聚集地——魔都南京西路，等待十五年之久的兴业太古汇终在2017年5月4日揭开神秘面纱。 从项目定位上看，定位“爱混敢嗲”，瞄准的正是魔都最能消费的群体——都市白领。“嗲”代表着项目软硬件上的格调，而“混”则是混迹于格调中的个性。而其品牌选择恰好印证着上述定位。 据官方数据，商场共引入了近250个零售品牌，其中包括星巴克首家海外臻选烘焙工坊、台湾瑜伽+动感单车馆Space Cycle等特色品牌，亦有喜茶等网红品牌。 此外，为应对消费者需求变化，商场的每层楼都留有商铺为各类品牌做快闪店，或根据商场的季节性活动做主题店铺。 虽说“集万千瞩目于一身”，但兴业太古汇开局首日的开业率仅约为20%，不免让外界对其运营情况打上问号。 但这个问号随着近半年试营业结束而逐渐消失。11月3日，兴业太古汇宣布正式开业，据赢商网获悉，彼时商场的品牌入驻率达93%，开业率也提升至80%。 随着兴业太古汇渐入正轨，太古地产或将多了一张提升租金的“王牌”。虽然官方还未公布2017全年业绩报告，但从半年报中可知，目前公司的租金收入处于稳定期。 公告显示，2017上半年，太古地产总收入达115.25亿港元，较2016年同期的78.89亿港元上涨46.15%。其中，上半年的租金收入总额为55.55亿港元，与2016年同期基本持平。 虽然租金方面看点不足，而从太古地产已公布的2017年前四季度运营情况中也不难看到，中国内陆的四大商场无论是租用率还是零售销售额，都交出了一份满意答卷。
这些成绩，离不开太古地产正在全国跳起调整舞步。 三里屯太古里2017年的调整大戏便是最好案例。按照此前报道，三里屯太古里自2016开始的调整步调延续到了2017年。项目总经理余国安透露，近两年在三里屯太古里开出的北京首店或者全国首店超过55家。 据赢商网统计，2017年就有20家品牌首店先后入驻三里屯太古里。 三里屯太古里之外，广州太古汇从2014年至2016年进行的品牌调整路中，每年引进的新品牌分别为38个、16个及17个，其中首入广州的品牌分别为21个、11个、9个。 而在2017年，华南首家维密全品类旗舰店、以及韩国眼睛潮牌GentleMon-ster、加拿大时尚运动品牌Lululemon也相继入场广州太古汇。 的确，这些调整的舞步短期内都会影响太古地产的租金收入，但从长期来看，这是保持业绩增长的不二之选，也是保持这些物业增值的必要手段。 03 商业市场终究离不开“买与卖”。刚过去的2017年，恒隆地产先后标售香港四个非核心区域的商场，包括何文田君逸山商场、长沙湾碧海蓝天商场、荃湾湾景花园商场及恒福商业中心全幢商厦，总意向价达65亿元港元。 目前，何文田君逸山商场及荃湾湾景花园商场已分别以2亿港元和3.3亿港元估出，仅剩估值达22亿港元的长沙湾碧海蓝天商场，及意向价25亿港元的恒福商业中心未售。 照此计算，上述估值对比最初计划推售的65亿港元，“至少砍价20%”。但为何恒隆仍毅然决定“甩手”？恒隆集团董事长陈启宗给出的答案是，“规模大就一定赚钱吗？” 而当谈及恒隆对于内陆商场会否采取类似举措时，“花了那么多年功夫，好东西要掌握在自己手里。”陈启宗的回答还是一如既往的耿直。 某种角度看，这也符合陈启宗对内陆市场从不掩饰的乐观态度。 可乐观归乐观，恒隆地产年报显示，企业租金收入已连续三年维持在77亿港元水平，不免令业内质疑，“被陈启宗当做‘宝贝’的内陆8座恒隆广场，租金增长乏力了？” 不过陈启宗对此并不认同。“好东西，不是一下子反映出来的。”话语背后，暗指的是恒隆正在内陆商场进行的一场“地位保卫战”。
从内陆几座恒隆广场的调整路数来看，其中并不乏“体验式业态”的痕迹。 “我不否认需要体验式的成分，但你要小心看待这些词，一般来说，体验式就是租金收入低的意思。” 在陈启宗看来，三、四千年来商业的本质一直没变，就是一个souk。赚钱永远是最核心目的，营收不够高的品牌，也就意味着付不起高租金。“去浅水的地方捕鱼，是不是傻？捕鱼需要海越深越好。” 04 万达 风波？磨难？焦虑了一年的万达 在万达“三十而立”年会上，集团掌门人王健林总结道，2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。 7月19日，万达商业的一桩买卖彻底点燃了这起风波的导火索：万达将旗下77个酒店，及13个文化旅游城项目91%股权分别转让给富力和融创两家房企。 外界对此千般解读：断臂求生、忍痛出售、贱卖资产……但王健林并不认可，他有自己的买卖逻辑：通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。 王健林指出，文化旅游项目肯定可以收回投资的，但每个大型文化旅游项目需要7、8年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资；至于酒店，虽然建设成本不高，但整体年平均回报率低于4%。 “全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润，所以我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。” 由此看来，甩掉文旅和酒店项目后，万达集团将集中精力发展万达广场。 这也就有了后来在苏宁战略发布会上，王健林宣布新的小目标：“我们有个宏伟的计划，明年开始，力争10年内将万达广场发展到1000家左右。” 据了解，截至2017年底，全国已开业万达广场达236个，这就意味着，要达成王健林的“小目标”，平均每年要开业76个万达广场，但按照当前万达广场年均开业率来看，还是有不小挑战。 在这场“快速复制运动”中，王健林也终于意识到，要提升万达广场的客流，提高消费者黏性，就要摆脱“千店一面”的泥沼。 不过，万达给出一个与恒隆截然相反的答案：不能把零售作为主要定位，应该把生活、社交作为自己的定位。万达广场也有三个层面，不管城市级别的、区域级别的还是社区级别的，都是社交中心。 王健林透露，三年内要将万达广场体验业态提升到65%，五年力争提升到70%。这不仅是商管的事，规划设计部门也要创新。“希望从2018年开始，每年评几个创新广场，主要看体验业态、文化业态、更有新意这些方面。” 05 2017年12月28日，凯德集团于官方微信抢鲜揭晓公司2017十大新闻。毫无意外，“开业”“收购”“凯德星”成为贯穿其中的关键词。 2016年，“来福士”品牌三十而立。当年12月中旬，凯德集团高调宣布，2017年将在亚洲开业8个购物中心。 其中，有6个购物中心位于中国（包括3个来福士），开业面积达百万方，这也就有了来福士“三响炮”刷屏2017年商业地产圈的事件。 三大来福士之外，凯德·西城（武汉）、凯德·星贸（上海）及苏州中心（苏州）亦分别于2017年4月28日、9月1日、11月11日相继入市。 至此，凯德一年前接下的任务清单次第打卡成功，而2017年则成为凯德发展史上综合体项目开业最密集的一年，也是所有年份中开业商业面积最多的一年。 当然，规模只是“量”上的关键词，而凯德2017在“质”上的飞跃实战之一，则是推出2.0版来福士。 按照凯德官方说法，2.0版来福士的进阶法则主要体现在品牌理念、业态组合、品牌选择及建筑设计等多个方面。
一连串“开业”足迹外，“收购”与“轻资产”两线作战是凯德2017年两大不可回避的大事件关键词。
2017年被视为“新零售元年”，也是中国商业地产转型关键的一年。如何拥抱新零售？线上线下如何引流？这也是凯德必须面对的问题，而凯德星或是凯德给出的答案。 2017年，凯德星完成了从单纯的购物中心O2O会员体系和场景应用平台到多维跨越生态圈的升级。 这里的“多维跨越”，包括连接了凯德旗下的雅诗阁公寓、广州山海连城住宅及北京来福士办公楼等，让凯德星能够实现全产业链资源共享。 2017年4月，凯德星还上线了iOS版APP，不仅方便消费者使用，更可实时了解到店客群人流量、频次等信息，还能显示场外热点区域，从而获取客群的精准信息、提高触达率与有效匹配率。 基于以上这些，凯德星逐步形成了技术、商业、生态三维链条，实现互联网工具下的高粘性的线上向线下导流。 可无论如何变幻，一连串关键词最终指向凯德“两大战略”：综合体战略+五大城市群战略。
06 新鸿基地产 作为香港四大地产商之一的新鸿基，由于家族阋墙引起的豪门恩怨在2017年再起波澜。 或许这就是千亿家族的宿命，好不容易平静了3年的局面，又随着郭炳湘家产分配的意见分歧，以及郭炳江的儿子郭基辉和郭炳联的次仔郭基泓加入新鸿基董事局而被打破。 面对上述传闻，郭炳联在2016/17财年业绩发布会上给予否认，“现在大家同事一条心把业务做好，第三代也合作无间。最近有些错误新闻，不会浪费时间一个个问题澄清。” 而传闻也并没有阻碍到新鸿基再次闯入香港最赚钱开发商行列。新鸿基2016/17财年报告显示，集团总收入为782.07亿港元，其中总租金和净租金收入分别为218.97亿港元和171.42亿港元，双双同比上浮4%。 在香港大本营，截至2017年6月30日，新鸿基的总租金收入为174.39亿港元，同比上涨4%；净租金收入增长3.4%至136.77亿港元。 而最新数据显示，新鸿基在香港的十大商场2017年全年营业收入157亿元，同比上涨9％，预计公司旗下商场2018年首季营业额上涨8％至38.8亿，人流上涨7％至1亿。
新鸿基在香港大本营的表现亮眼，其内陆商业地产发展也进入了加速模式。 2017年初，沉寂十年之久的南京IFC项目曝出最新效果图。按照规划，该项目将打造两座办公大楼、一座酒店大楼和一座商业裙楼，总建筑面积约31万㎡。 目前，已初步开展写字楼和商场的市场推广工作，并已于2016年9月份签约引进了凯悦酒店。
而最受关注的要数上海徐家汇国贸中心ITC。该项目定位成与上海国金中心相似的高端商业综合体，投资额约400亿港元，是新鸿基历来最大投资。总建筑面积70.6万㎡，其中商业部分建筑面积约28万㎡，整体项目预计在2023年年底前全面落成。 此外，新鸿基在苏州（综合体总建筑体量18.5万㎡）、成都（综合体总建筑面积约130万㎡）都在筹备环贸广场。 有业内人士预计，随着未来上海徐家汇国贸中心和南京国金中心的推出市场，将显著带动新鸿基的租金收入增长。 而从新鸿基2016/17财年年报来看，其在内陆的项目总租金收入已达33.21亿港元，同比大幅提升12%，已是集团总租金收入的重要来源。 07 随着深圳地铁入局，成为万科第一大股东，标志着“万宝股权之争”这场长达两年的战役即将落幕，也就有了后来6月30日的“换届大会”。 这无疑是万科发展史上不可磨灭的纪念日，它宣告了万科的“王石时代”远去，“郁亮时代”开启。 按照决议，选举郁亮为董事会主席，同时聘任郁亮为公司总裁及首席执行官（后于2018年1月31日换帅，祝九胜接任公司总裁及首席执行官）、林茂德为董事会副主席。
也正是在郁亮接任董事会主席后的首场中期业绩发布会上，郁亮再次强调万科商业的未来蓝图：“目前排在第三位，目标是往第一第二来发展”。而他如此高调背后的“信心和勇气”，是来自印力集团的强大商业支撑。 万科3月17日公告显示，基于商业地产发展战略，集团决定把印力集团定位为集团商业开发和管理的平台，借助外部资本的力量，对集团存量商业地产进行整合。 5月23日，万科宣布组建两支专业商业地产投资基金，用于收购公司所拥有的42个商业地产项目，并由印力统一运营管理。 进入6月份，万科旗下的商业项目也将纳入印力新成立的商业平台，目前已整合万科在深圳与广州的商业项目，包括百万级的九州综合体项目及其他位于深圳的20多个项目，以及广州万科逾50万㎡的商业储备。 印力之外，万科还主动出击，揽下全球物流地产领域翘楚普洛斯及551亿广信资产包，丰富自家“粮仓”。 收购551亿广信资产包后，万科获得广州荔湾区、越秀区等核心区域的16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万㎡。 万科称，此次交易有利于其扩大在广州的土地储备、稳固与提升公司在广州的市场地位，进一步增强公司的盈利能力。 至于收购普洛斯，则被外界看作是万科过去30多年来在海外最大胆的一次投资行为。“借助普洛斯‘地产+物流’模式，将使得万科在物流市场选址、开发建设、运营等方面具备更多先天优势，或许会让物流市场和电商企业之间的竞争更激烈。”有关业内人士对此评价。 万科官网显示，万科物流业务运营及在建达74个，总面积568万㎡，进驻城市33个，服务客户61家。此外，其还开发并运营超过400万㎡的高标准仓库及产业园。 不仅于此，变身“猎人”后，万科外露的实力还少不了那份超5000亿的合同销售成绩单。万科公告显示，截至2017年底，公司累计实现合同销售金额5298.8亿元，同比增长45.26%。 08 新年伊始，印力联合大股东万科收购凯德20个购物中心，可谓搅动了商业地产圈的一池春水。而这次发力，主要得益于过去一年双方加速资源整合和战略方向梳理的结果。 2017年是印力作为万科集团成员企业的开局之年，也是印力与万科商业资源整合的关键年。 为了更好的运营管理旗下资产，2017年印力集团还相继在六大城市成立了商业公司，覆盖以北京、上海、广深、杭州、武汉、西安为核心区域的城市群，并相应调整了集团管理团队—— 由丁力业出任印力集团董事长兼总裁，原南京万科总经理付凯出任集团高级副总裁；李楚华出任副总裁、首席财务官，许英出任副总裁、商业管理中心总经理。 此外，2017年，也可以说是印力商业布局重心由此前以珠三角、长三角、环渤海核心城市群，转化为“放眼全国、全面开花”的元年。
2017年6月25日，印力集团与绿城中国联手打造的浙江绍兴诸暨印象城正式开业，项目由绿城中国开发建设，印力集团负责管理运营； 2017年9月28日，江苏南通印象城正式开业，引入了近250个开业品牌，其中50%品牌为首入南通； 2017年10月19日，印力集团与汇德隆集团达成合作，开发杭州奥体印象城项目，也由印力集团担当项目管理运营； 2017年11月11日，沈阳印象城正式开业，2.3万方的小体量商业以“小而精、小而美”为理念，旨在打造沈阳年轻时尚社群“都市秘境”； 2017年11月25日，印力集团华中首个商业项目武汉青山印象城开业，商业面积达16万方，囊括主题街区，儿童体验中心、酷炫运动空间、电影院等多元业态。 2017年，印力集团在资产证券化方面也小有成效。 10月20日，以深圳深国投广场为标的物的“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立，项目发行规模37.9亿元。 12月14日，该计划在深圳证券交易所正式挂牌。这是印力商业物业资产证券化的第一单，也是万科收购印力商业平台后的第一次资本市场融资。 丁力业表示，2018年，印力现有项目都会进一步往资产证券化的方向努力。
09 2017年8月9日，九龙仓在港举行2017年中期业绩公布会，与业绩一起公布的，是外界议论已久的物业分拆上市方案。 公告显示，九龙仓计划以介绍形式分拆其全资附属公司九龙仓置业独立上市。彼时，该建议已获联交所批准，但上市申请尚未提交联交所及尚未获批。 据悉，九龙仓置业将主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资，海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及正改建为奢华酒店的The Murray等六项位于香港的投资物业将归其所有。 经测算，这个“资产包”总值超过2300亿港元。该组合楼面面积约1100万㎡，每年营业额近130亿港元。其中，海港城和时代广场估值约2195亿港元，无疑成为其中的核心资产。 2017年9月4日，会德丰与九龙仓发布联合公告称，九龙仓置业已向香港联交所提交上市申请表，已申请公司股份以介绍形式于联交所主板上市及买卖。若分拆成功，九龙仓、九龙仓置业将成为会德丰旗下两个独立且平行的上市公司。 与分拆上市动作保持同步的，是内陆IFS系列项目进入最后攻关阶段。 据统计，九龙仓目前在内陆拥有成都、重庆、长沙、苏州和无锡五个IFS项目：成都IFS与无锡IFS同于2014年启用，重庆IFS于2017年开业，而长沙IFS和苏州IFS则有望在2018年开业。
其中，苏州IFS将建设成大型综合商业项目，包含一座92层、高达450米的苏州第一高楼以及一座裙楼和波浪形广场，汇聚了甲级写字楼、精品酒店、豪华单层及高端复式酒店式公寓等。 长沙IFS则是九龙仓在内陆布局的重中之中。据悉，该项目总建筑面积100万㎡，商场面积超过25万㎡，包括商业、写字楼、酒店式公寓、酒店，集合了零售、餐饮、文化休闲、电影院、健身房、冰场、精品超市等多元化业态。在七层天台还规划了户外空间，有户外餐饮、雕塑公园。
值得一提的是，长沙IFS购物中心的体量超越了成都IFS购物中心，成为九龙仓的投资物业项目中投资金额最大、楼高最高、商业面积最大的项目，这一定程度上也反映出其发展内陆市场的决心。 未来随着上述五个IFS项目全部开业，内陆IFS系列项目将成为九龙仓未来盈利和估值方面的重要增长动力。 10 新城控股 超1000亿的销售总额、662亿的市值、100逾幅的新增土地储备、全新升级的商业品牌形象……对于新城控股而言，2017年注定是有里程碑意义的一年。 七年，似乎已经成为新城控股的重要节点。 2010年，成立7年的新城控股年度销售总额破百亿，成为江苏首个销售额破百亿的房地产企业；七年后的2017，新城控股实现累计销售金额1264.72亿元，在2017中国房地产企业销售额排名中上升至第13位。 于资本市场，新城控股市值由年初的260亿元大幅上升至年末662亿元，以155%的涨幅名列A股3000余家上市公司第七（剔除次新股），房地产行业第一。（统计数据截止2017年12月29日） 土地储备方面，2017年，新城控股新增土地储备100逾幅，新增土地总建面超3000万㎡，累计进入79余个大中城市，新进重庆、西安、南宁等。 这一年，也是新城集团在商业领域大规模崛起的一年。12座吾悦广场相继开业，这相当于平均每个月都有新项目亮相。 至此，新城开业及在建项目达66个，其中开业23个，分布在48个城市，基本完成“1+3”城市群的战略布局。 不过，“量”的激进并没有影响吾悦广场对“质”的追求：“每一座吾悦广场都有着独特的标签。”
这一年，还是吾悦品牌形象“焕新”的一年。 2017年“新商会”上，新城集团宣布，吾悦LOGO将由原先的“inJOY新城吾悦广场”转变为“wuyue吾悦广场”；全新品牌口号为“亲爱的亲密的吾悦广场”。 其中，全新的吾悦品牌LOGO中的“wuyue”分别饰以五种颜色，代表“新5悦价值体系”，即未来之悦、创新之悦、人本之悦、精品之悦和体验之悦。
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新春回顾系列：
