成本管控之地下室成本管理

房地产黄金时代已过去，消费者从刚性需求转向改善型需求，投资者也越来越理性投资房产，房地产的高收益时代一去不复返了。房地产行业的净利润水平也回归到普通制造业的标准，纵观各上市房企的净利润率在12%-25%不等，随着国家对房地产调控力度越来越大，调控手段不断增加的大背景下，相信大家感受到了2018年房地产的寒潮。国家明确房子是用来住的，房地产高收益很难再出现，此时成本管控尤其重要，对地下室成本管理也是重要的一课题。

随着各市对地下室车位的出售越来越严格，有些地方地下车位只能买卖使用权，没有产权，地下车位的售价卖不起价钱，各房企对地下室成本控制制定了相应管控措施。

从设计源头控制地下室的成本，决定地下室的成本有：地下车库规定停车数量、地下车库的层数以及布置方式、地下车位平均面积、柱距、层高以及地下室覆土厚度等。

地下车库规定停车数量：地上与地下车位数比例用足，主城区一般规定居住建筑配建的地下停车库停车位数量应不少于总配建停车位数量的90%，但是在三四线城市，地上地下停车位数还是可以公关沟通的。停车位指标可以沟通适当灵活变通的。简单粗算地下室建安成本一个停车位的成本：2300元/m2*32m2=7.36万元，机电成本：300元/m2*32m2=1万元，停车位的减少会影响土方开挖费用，基坑支护费用以及销售费用、财务费用、管理费用，初步算下来一个停车位成本去到13万元多，车位售价现在10-16万左右，广州中心地带也才25万左右（此时的地下室的配置要求相应高些），市场对地下车位还存在滞销的情况，所以各开发商对地下车位能尽量少建就少建。

地下车库的层数以及布置方式：

地下室层高也严重影响地下室成本，层高每降低 0.1m，成本降低 约 18 元/㎡（地下建筑面积），各标杆房企对层高做出了相应的标准严格控制，xx作出了如下标准：

xx对地下室层高做出如下标准：

地下车位平均面积也是影响地下室成本的一个因素，地下车位平均面积是指地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值。单位为“㎡/车”。地下车库包括机动车停车区（含塔楼下部及其它所有的机动车停车区域）、车库管理用房、专用机房（含人防车库的设施设备用房）、共用机房。不包括自行车库、摩托车库及可以赠送的地下建筑面积及北方采暖要求需要在地库增设的锅炉房等特殊设备用房等。地下总停车数，指按照规定折算为标准车位的总数量。政府不认可计算车位指标的非标准车位不计入总数量，政府认可计算车位指标的非标准车位计入总数量，子车位折算为 0.5 个标准车位，微型车位折算为 0.7 个标准车位。适用于非别墅类的住宅项目地下车库，不适用于机械式立体停车库。

xx地下车位平均面积做出了相应的标准：

xx对地下室车位平均面积做出了相应的标准：

结构找坡：底板采用结构找坡，面层及排水层采用50mm-150mm厚，防止采用300mm-400mm厚建筑垫层找坡，垫层每增加100mm（层高也增加100mm），综合成本约增加28元/平方，顶板采用结构找坡，顶面做40mm厚细石砼保护层代替顶面做200mm厚的细石砼找坡（平均200mm厚顶板配筋细石砼找坡层，综合成本约为105元/平方）。

地下室顶板覆土厚度：覆土厚度不要太厚，荷载增加，结构成本增加（覆土厚标准以1.2m为基准，厚度每增加 0.3m，钢筋含量、混凝土含量增加 10%），覆土厚度每降100mm，综合成本约降低26元/平方，控制覆土厚度在0.8-1.2m为宜。

柱网：大柱网通常指 8.1m×8.1m；小柱网通常指 5.5m×5.5m，柱子规格采用400mmX400mm。