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●如何甄别防范担保性委托 ●本期执笔人：赵祥禹 贵州省遵义市法信公证处 文章经全体风控成员选材、定稿。 2017年8月，司法部下发了《关于公证执业“五不准”的通知》，要求不准办理具有担保性质的委托公证。在民间借贷活动中，出借人只需花几百元的公证费就可以获得一份代理售房的委托公证书，在借款人还不上钱的情况下，出借人凭公证书卖房，通过获得售房款或取得房屋所有权就可以收回出借的资金及利息。对于出借人来讲，售房委托公证的确是一款物美价廉的产品，所以出借人非常钟情于委托售房公证。以委托售房作为借款担保的行为，被“五不准”定性为具有担保性质的委托，公证处不得办理，但仍然还有一些民间借贷群体到公证处申办委托售房公证，而且比之前要更加隐蔽。如何甄别担保性委托并将其拒公证之门外，以下做法可供参考： 做好公证接待工作 （一） 观察人员出场情况 来公证处申办委托售房公证的人员出场情况，可以从侧面反映出委托售房背后的真实目的。人员出场情况主要有以下几种： 1. 只有房屋产权人出场，这种情况下售房委托为担保性委托的可能性相对较小。 2. 房屋产权人与受托人一同出场，这种情况下，如果房屋产权人与受托人之间是近亲属关系的，售房委托为担保性委托的可能性较小；反之，可能性要大些。 3. 房屋产权人、受托人、房屋中介或其他人等数人一同出场，且房屋产权人与受托人之间没有近亲属关系，这种情况下，售房委托为担保性委托的可能性较大。接待售房委托公证时，遇到这种一同来的人数较多的情况时，要注意观察首先咨询售房委托公证的是房屋所有权人还是其他人。咨询的先后顺序，也从侧面反映了咨询人对办理售房委托公证的重视程度。通常情况下，在涉及民间借贷的售房委托公证咨询中，出借人会先向公证人员请求办理公证，因为出借人对售房委托公证的关注度更高。 （二） 了解委托原因 公证人员应与房屋所有人进行单独交流，了解售房委托的原因。公证员应当先倾听售房人陈述委托他人售房的原因，售房人主动向公证人员陈述的情况可信度相对较高；如遇到售房人不主动讲明委托原因的情形，公证人员要尽量了解委托的真实原因。我们在接待时遇到的民间借贷售房委托公证，当公证人员向售房人了解委托售房原因时，他们一般会有这样几种回应：1. 我向某人借钱，是他让我来公证处办个公证，公证后就给我钱; 2. 我向某人借钱，我来办个公证把房子抵押给他; 3. 叫某人过来，我要问问他办什么事情; 4. 讲不出原因，反问公证人员你们给我办什么公证。从了解委托原因入手，可以排除部分担保性售房委托公证。但是有些时候，借款人在来公证处之前已经与出借人就如何应对公证人员的询问进行了演练，当公证人员与借款人交流售房委托公证相关事项时，就很难看出他们的虚伪意思表示，所以，仅从委托原因入手，还不能完全排除担保性售房委托公证。 （三）了解委托人与受托人的关系 在公证人员与售房委托人单独交流时，要了解委托人与受托人的关系。通常情况下，担保性委托的受托人不太可能是委托人的亲朋好友，如果是委托非亲朋好友售房，应当要高度注意。在公证人员询问委托人关于受托人的情况时，如果委托人连受托人是谁都不知道，或是根本就不认识受托人，这与代理权制度的价值逻辑不符，那么，这样的委托为担保性委托的可能性就很大了。 （四）了解委托人对委托内容的重视程度 出售房产绝不是一件随便的事，如果委托人对出售房产的事情表现得漠不关心，对委托书的内容也不提任何要求，在这种情况下，售房委托很可能是担保性委托。 总之，在售房委托公证接待中，公证人员要多与委托人交流，运用各种执业技巧，排除意思表示不真实的担保性售房委托公证。 不能对担保性委托公证简单的一拒了之 当公证人员遇到涉及民间借贷或其他类型的担保性售房委托公证时，拒绝公证是肯定的。但是，只有拒绝又是不够的，公证人员还应当告知他们所涉事项的相关法律规定，让他们认识到担保性委托的风险，打消利用委托售房公证的形式来担保债权的念头。比如，遇到涉及民间借贷的担保性售房委托公证时，可以告知出借人：（1）借贷关系中，使用不动产作抵押担保的，应当向不动产登记部门办理抵押登记才能设立抵押权，借款人不能偿债时，出借人才享有优先受偿权;（2）委托售房出具的授权委托书属于单方民事法律行为，委托人对其授权行为可以不经受托人同意任意撤销;（3）利用名为售房委托、实为借贷担保的委托书出售房的，按照现行法律、司法解释的相关规定应承担相应的不利后果。可以告知借款人：（1）在借款尚未到期前，出借人可能使用委托售房公证书将房屋出售后携款潜逃;（2）出借人可能会利用委托售房公证书将房屋一房多卖收取定金、售房款;（3）出借人可能会将房屋贱卖，严重损害委托人的利益。 当前，担保性委托公证更加隐蔽，我们要擦亮眼睛，保持必要的审慎态度，过滤掉那些利用合法形式掩盖非法目的的担保性委托，防范各方的风险。 苏坤，贵州省清镇市公证处（组长） 李华楠，黑龙江省大庆市让胡路公证处（副组长） 刘法伟，山东省嘉祥县公证处 吕宏庆，北京市长安公证处 张允光，陕西省西安市汉唐公证处 张敏，云南省大理白族自治州苍洱公证处 王耀宗，浙江省杭州市杭州互联网公证处 赵祥禹， 贵州省遵义市法信公证处 陈德强，山东省德州市众信公证处 李晓艳，山东省济南市齐鲁公证处 潘微，重庆市中信公证处 郑锋钢，山西省太原市城北公证处 向光敏，重庆市公证处 |
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