租赁合同因征收终止承租人可要求支付停产停业损失补偿费等

【裁判要旨】 租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。


【案情简介】 被告瘳某与原告某公司签订协议，约定其所有的地下仓库由某公司使用。后该片区被征收，某公司诉至法院，请求瘳某支付其搬迁费、积极搬迁奖励费、设备设施补偿费、停产停业损失补偿费、装饰装修补偿费共计81万元。


【法院认为】 1.租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。本案原告不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。2.出租人与承租人之间为租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。3.租赁合同因国家征收而终止，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，部分或全部免除责任。依据以上意见，本案争议的款项应作如下处理:(1)搬迁费。一审庭审中，被告同意支付，其自认具有法律效力，予以支持。(2)积极搬迁奖励费。该费用是政府在征收本项目中依政策支付给产权人的费用，原告主张该费用没有法律依据，不应主张。(3)设备设施补偿费。被告一审庭审中同意按实补偿原告，予以确认。(4)装饰装修损失费。双方租赁合同中约定，出租方提前收回房屋，应当原价支付装修费用并赔偿由此造成的一切经济损失。出租人上诉要求不予给付，故不予支持。(5)停产停业损失。该费用是政府补偿被征收人的，是支付给被征收人的费用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，主要为剩余期限经营可得利润，故将出租人从政府获得的6个月的停产停业补偿全部支付给原告，作为恢复生产的费用。


【案例索引】重庆市江津区人民法院(2013)津法民初字第02266号，重庆市第五中级人民法院(2014)渝五中法民终字第00785号。见《租赁合同因征收终止承租人无权分割补偿款》(蔡潇剑、张娇东，重庆市江津区人民法院)，载《人民司法·案例》201508:44。