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（下）篇将着眼于司法实务，详细分析征收补偿款项在出租人和承租人之间的具体分配原则及调整方式。 四、征收补偿款项分配的司法实务 实务上对司法实务中的具体项目分类与法律规定略有差异，实务中主要依据取得经济利益的原因，将厂房征收补偿分为三部分： 一是征收资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和构筑物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿; 二是征收费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用; 三是基于征收政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。 当承租人向出租人主张被租赁厂房的征收补偿时，如何分配该征收补偿的问题往往会在出租人和承租人之间发生争议。鉴于上海地区承租人多通过民事诉讼途径主张征收补偿利益，本文也据此从民事司法实务的角度进行分析。 （一）租赁合同如对征收补偿分配一般有约定则从约定，但如何“约定“有“讲究” 一般而言，对于承租人的征收补偿主张，法院的裁判原则是首先审查双方是否在租赁合同中对征收补偿进行约定及约定是否明确，如有明确约定则遵照约定如无约定或者约定不明确，则一般认可承租人的征收补偿主张。其中合同何种内容属于“明确约定”尤为重要。 【案例05】刘某与上海某公司房屋租赁合同纠纷案，上海市****(2**1)沪****民初46208号 【法院裁判认为】关于原告主张的机器折旧费、装潢费、停产停业损失费、搬迁奖励费、营业执照损失费合计113,650元，本院认为，根据双方《租房协议》第五条约定，承租期间如遇地区拆迁，原告应无条件终止合同自动搬迁，不享受任何动迁待遇。原告自行预先放弃了动迁待遇，应当履行承诺。原告称该条款不公平，但原告作为完全民事行为能力人，在签约前应当对合同条款进行审慎考虑，并应当对自己的签字行为承担法律后果，其认为合同条款不公平，未能提供任何证据证明，本院难以采纳。 【案例06】上海某公司与费某房屋租赁合同纠纷二审，上海市****(2**9)沪**民终14346号 【法院裁判认为】上海某公司同时认为其与费某租赁合同中约定如遇动迁“双方不承担任何经济责任”，即意味着费某无权向上海某公司主张权利，本院认为该约定从字面意思理解，如遇动迁，合同自动终止，双方互不承担违约责任，无法推出费某不能主张其应得的补偿（如有），故对上海某公司的该上诉理由不予采纳。 【小结04】对于厂房租赁合同中涉及征收的处理，双方一定要针对征收拆迁补偿款项的分配做具体明确约定。如果合同中明确约定承租人一方放弃动迁待遇，则视为承租人对征收补偿利益的预先弃权，承租人事后再进行主张难以获得法院支持。如果约定过于模糊，如约定“动拆迁时双方不承担任何经济责任”，则可能被法院认定为是对租赁合同违约责任的约定，而非征收款项的约定，此时视为约定不明或者没有约定的情形，承租人的征收补偿主张很可能得到法院的支持。 （二）租赁合同如无相关约定则由法院酌定分配征收补偿，但法院可能综合考虑各种因素予以调整 1、征收资产补偿原则上按物权归属分配。 对于建筑物等资产的征收补偿，如无明确约定，应当依照物权归属进行分配。但由于补偿协议的双方主体不包括承租人，补偿款项往往直接分配到出租人，而法院对该事实也往往予以默认。因此，承租人向出租人主张征收资产补偿需要承担证明责任。 【案例07】上海某厂诉上海某公司房屋租赁合同纠纷案二审，上海市**** (2**8)沪**民终12470号 【法院裁判认为】一、拆迁补偿安置费用中的房屋、装饰装修及附属设施补偿款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上海某厂主张拆迁补偿安置费用中的房屋类下第10项活动房、第11项彩钢板房，装饰装修类下方管铁门、双面夹芯板、铝卷门，附属设施类下第1项砼场地、第2项砼道路、第6项上水管、第8项彩钢板棚由其在租赁关系建立后建设、添附，但根据上海某厂提供的证据，尚不足以证明其主张的上述设施设备系由其添设所有，故其要求上海某公司支付动迁安置款中的上述部分缺乏依据，难以支持。 2、征收费用补偿原则上按“实际经营人”分配，但法院可能综合考虑各种因素予以调整。 对于厂房征收中的费用补偿部分，法院一般遵照“实际经营人”或“实际经营”原则处理，将该补偿项目分配给承租人。但该部分款项也可能由法院综合考虑各种因素在承租人和出租人之间予以调整。 【案例08】陆某等与吴某房屋租赁合同纠纷二审案件二审，上海市**** （2**9）沪**民终13361号 【法院裁判认为】一审法院查明事实……停产停业损失补偿1,256,560元（3,590.17㎡×350元/㎡）…… 本院认为……关于停产、停业损失补偿款以及提前清退租赁物的补偿应由谁享有的问题，本院认为，停产、停业补偿款虽然系针对实际经营人的补偿，但是考虑到动迁单位在计算该项金额时还是根据房屋面积来确定，难以认定为完全因被上诉人而获得；且本案中被上诉人在承租涉案房屋后亦是转租收益，退一步来说，上诉人出租房屋收取租金也属于经营行为。因此，本院根据合同无效的责任以及双方合同实际履行情况等因素，酌定上诉人给付被上诉人停产、停业损失补偿款879,592元。 【案例09】上海某公司与尤某房屋租赁合同纠纷案，上海市****(2**9)沪****民初23010号 【法院裁判认为】至于停产停业损失费，根据我国现行法律政策规定，拆迁安置补偿款中的停产停业损失费应归属被拆迁房屋内的实际经营人所有。结合本案，被告已经领取的停产停业损失费278,157元，是以房屋建筑面积905.98平方米参照补偿方案进行计算，该笔补偿款包含了原、被告签订的《房屋、场地租赁协议书》中建筑面积为400平方米，但因租赁期限于2017年1月30日到期，原告于2017年2月10日搬离租赁房屋，属于到期搬离，且即便原告在租赁期间内配合评估机构进行评估，原告也未能提供相关证据证明因评估等相关工作给原告造成了实际的经营损失，故原告提出的要求被告酌情支付停产停业损失50,000元的诉讼主张，缺乏相应的事实和法律依据，本院难以支持。 【小结05】实践中由于征收费用补偿项目的计算依据会包括房屋面积，法院可能会据此认可厂房所有权人（即出租人）对费用补偿项目的贡献。且由于出租人的出租行为亦为一种“经营行为”，法院进而可能认可出租人亦具有“实际经营人”的身份。因此法院也可能不会全部支持承租人获得征收费用补偿的主张。 3、征收费用奖励原则上归属于被拆迁人，但法院可能综合考虑各种因素予以调整。 司法实务上对于征收奖励费用的归属问题，原则上法院认为系对被拆迁人的速迁奖励。但由于承租人的配合行为对获得速迁奖励亦有贡献，发生争议时法院也可能据此支持承租人获得部分征收奖励的主张。 【案例10】陆某等与吴某房屋租赁合同纠纷二审案件二审，上海市**** (2**9)沪**民终13361号 【法院裁判认为】至于提前清退租赁物的补偿，该费用系拆迁人对产权人及时退租而进行的奖励，拆迁人也是在收到案涉房屋钥匙和相关租赁合同后才将该款项支付给上诉人。上诉人取得上述奖励既基于其自身对动迁事宜的主动推进，亦有赖于被上诉人的积极配合，故该部分补偿应由双方共同享有，因此，上诉人应支付被上诉人提前清退租赁费336,875元。 （此文感谢何亮。） |
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