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案情: 杨某与姚某于2011年4月15日签订一份《厂房承租协议》，约定姚某将其所有厂房及生产设备租给杨某生产钢化玻璃，租期3年，从2011年4月15日至2014年4月15日，每年租金68万元。2012年9月26日，姚某一纸通知告知杨某，租赁厂房即将拆迁，限杨某在2012年10月8日前搬离。接到通知后杨某即找到姚某要求给予搬迁补偿，遭到姚某拒绝，杨某遂拒绝搬迁。2012年11月18日姚某在杨某的阻止下强行将厂房设备搬离，杨某一气之下按照《厂房承租协议》约定向当地仲裁委提起仲裁申请，要求姚某返还剩余租金37.5万元，承担停工停产损失60万元，搬迁费10万元，装饰装修损失6万元，共计113.5万元。 案件调查: 该案案情看似很简单，但处理起来却困难重重。 提出仲裁申请时，除了姚某的搬迁通知外，作为房屋承租人的杨某对厂房拆迁事宜不概不知。拆迁人是谁，拆迁合法不合法，有无许可证，拆迁补偿项目有哪些，拆迁补偿款是多少，这些问题对案件处理至关重要，都需尽快查明。经承办律师多方打听及求证，始知拆迁人为某镇政府。承办律师于是带着授权委托书、介绍信前往某镇政府，却被镇政府告知因为杨某不是被拆迁人，无权查看《拆迁安置补偿协议》，承办律师几次交涉阐明理由，镇政府皆不予理会，无奈承办律师只得无功而返。根据《政府信息公开条例》第十一条规定，征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况是政府部门需要重点公开的事项。据此，承办律师再次致函并提交《政府信息公开申请表》至某镇政府，要求镇政府公开该厂房的《拆迁安置补偿协议》和拆迁许可证。却没有得到任何回应。 无奈之下，承办律师只得向当地仲裁委提出调查取证申请，要求调取《拆迁安置补偿协议》及拆迁许可证复印件。仲裁委接到申请后，几名仲裁员前往某镇政府调查取证，与镇政府相关工作人员交涉许久，镇政府仍以杨某非被拆迁人为由拒绝了仲裁委调取《拆迁安置补偿协议》的要求，关于拆迁许可证则直接告知仲裁委此次拆迁是根据区政府文件要求，没有拆迁许可证。没有《拆迁安置补偿协议》，意味着杨某主张的赔偿款项没有充足依据，案件一度陷入僵局。 代理思路: 该案主承办律师几经思考，认真剖析《厂房租赁协议》后，结合案情，确定了新的诉讼方案。根据之前的调查，承办律师断定该厂房拆迁没有拆迁许可证系镇政府的非法拆迁行为，这样一来，合同约定的因政府征地免责的条款则不成立。租赁双方还约定三年租期内任何一方不得退出，否则以100%的租金即68万元赔偿另外一方损失。据此，承办律师决定绕开《拆迁安置补偿协议》，而围绕非法拆迁问题主张违约损失。 在仲裁庭审时，承办律师变更了诉讼请求，不再居于厂房拆迁主张承租人停工停产损失、搬迁费、装饰装修损失，而是居于非法拆迁要求主张违约损失68万元。理由如下: 1、某镇黄天荡村的厂房拆迁属非法拆迁。根据《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第八条规定，征地房屋拆迁应当遵循拆迁程序，房屋拆迁必须由省级机关批准，取得征地批准文件，并由市人民政府发布征收土地公告。此次拆迁既无拆迁批准文件，常州市政府也没有发布征收土地公告，这些都足以证明此次拆迁为非法拆迁。 2、非法拆迁不属于法定或约定的免责事由。《厂房租赁承包合同》第七条约定，凡因发生严重自然灾害、政府征地或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应在三十日内提供不可抗力的详情及合同不能履行，及不能部分履行，或须延期履行理由的公正机关证明文件或其他有力证明文件，遭受不可抗力的一方因此而免责。此条款中约定的政府征地为合法拆迁，不适用非法拆迁。且被申请人也未向申请人提供任何能够证明合同不能继续履行的证明文件，被申请人于2012年9月26日发出的搬迁通知及于2012年11月21日通过常州仲裁委提交的某镇人民政府发出的情况说明，根本不能证明拆迁的合法性，也就不能证明合同遭遇不可抗力难于继续履行。被申请人以非法拆迁为由要求申请人搬离厂房，已经构成重大违约，应承担违约责任。 3、根据申请人与被申请人之间的《厂房租赁承包合同》第4.2条约定，任何一方不得在三年租期内退出，如退出，则按照出租金的100%赔偿另外一方的损失。被申请人应按租金的100%赔偿申请人损失。合同约定的出租金为68万元，即被申请人应赔偿申请人损失68万元。 庭审结果: 这一主张让对方在庭审中措手不及，对方在庭审中强调因政府征地免责，然承办律师的一句话便瓦解了对手的答辩，即非法拆迁不免责。其后的庭审一直在承办律师的掌控中。因申请人在厂房拆迁前事实使用厂房未支付房租，扣除这部分，最后，经常州仲裁委仲裁裁决，被申请人赔偿申请人损失37.5万元。 律师点评: 在办理该案时，查询相关法律条文后，承办律师发现现行法律对房屋承租人的救济非常不利。作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。该案拆迁厂房属于集体土地性质，而《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》中对于房屋承租人的补偿是一片空白，也没有规定承租人能否作为被拆迁人。然企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，从而使承租人的利益受损，承租人该如何维护自身权益呢? 1、在签订租赁合同时对拆迁补偿条款进行特别约定 拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同两个法律关系。依法拆迁是合法行为，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿。为使承租人在所承租房屋拆迁时所获得的赔偿有约可依，建议承租人在签订《房屋租赁合同》时对补偿内容进行详细约定。例如约定“在租赁期内，租赁房屋遇有商业拆迁或市政拆迁时，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。有关土地、地上物(房屋等)、速迁奖金、出租方出资所为之添附等内容的补偿归出租方所有;有关停产停业损失、设备搬迁费用、人员安置费、承租方出资所为之添附等内容的补偿归承租方所有”，同时还可以对出租人拒不支付补偿的行为定以相应违约责任。如此有了对补偿内容的详细约定，出现拆迁补偿情形时，双方即可按约分偿，不致引发纠纷，即使发生纠纷也可以通过民事诉讼途径解决。该案就是因为租赁双方在租赁合同中对承租人的拆迁补偿没有进行约定，导致双方对此产生争议纠纷，最后不得不通过仲裁解决。 2、房屋承租人应积极行使自己的权利 虽然新的《国有土地房屋征收与补偿条例》中承租人不享有被拆迁人的地位，但是作为拆迁房屋的利害关系人，承租人有权就拆迁补偿事宜与拆迁人、被拆迁人进行协商。在拆迁人发布拆迁公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人应以独立的主体积极地就赔偿或产权调换要求与拆迁人、被拆迁人进行协商，不能过分地依赖被拆迁人。如果经协商不能达成拆迁协议的，应争取在房屋灭失之前请求房屋拆迁主管部门裁决。 3、房屋承租人应及时的保存证据。 承租人在被拆迁房屋未进行价值评估与补偿的情况下交出承租房屋或未将其装修及相关财物进行证据保全或取得拆迁人的确认，最终拆迁人将可能不承认装修损失，仅补偿停工停业损失和搬迁补助费，甚至将全部补偿款项支付给被拆迁人;而被拆迁人则认为承租人的损失非其造成，拒不补偿。从诉讼角度来讲，房屋承租人过于轻信拆迁人与被拆迁人，未能及时保存证据有可能导致旷日持久的补偿争议。 4、提起不当得利之诉 根据我国民法通则第92条规定:“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，被拆迁人领取且拒绝支付相应的款项给承租人的行为构成不当得利。承租人的起诉并不是因拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议而引发的，而是被拆迁人收取了本应属于承租人的款项、侵害了承租人的合法权益，承租人完全可以主张被拆迁人返还该笔款项。承租人的诉求符合起诉条件，属于民事案件的受理范围。 而本案之所以不采用此种诉讼方案，是因为拆迁人的阻拦，使得承租人杨某连与其利益切身相关的拆迁安置补偿协议都获取不到，且因为杨某出于自身利益考虑一直没有搬出厂房，所以被拆迁人尚未拿到拆迁补偿协议中的拆迁补偿款。杨某若贸然提起不当得利之诉很有可能被法院驳回。而通过租赁合同约定的仲裁方式主张被拆迁人违约，不仅能更好的达到诉讼效果，也能缩短处理周期，使承租人更快拿到赔偿款。 5、及时提出财产保全，冻结拆迁补偿款 本案承办律师是在房屋尚未拆迁之时介入的，此时拆迁款尚未下发。然而随着案件进一步处理，没多久房屋就要被拆迁，这意味着被拆迁人将要获取全部的拆迁补偿款，而一旦拆迁人获得全部的拆迁补偿款，即使案件胜诉以后的执行也会是很大的问题。此时，承办律师及时的提起了财产保全，使得即使房屋被拆，当事人也再无后顾之忧。 拆迁案件案情瞬息万变，只有适时把握时机，才能掌握先机，更好的保护当事人的利益。 杨珑律师 |
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