美国房产的13条基本常识

无论你是想了解，想自住，还是想投资，首先你要明白以下13条美国房产的基本常识。掌握了这13条，你就是美国置业投资顾问半个专家了。每条我力求说的越简单越好，一句话说明白，不求说的全面，但求通俗易通。

1， 美国房子分为独栋别墅和公寓

这就是国内独栋别墅和公寓的差别，不做过多解释。独栋就叫house,买的公寓叫condo/town hosue,租的公寓叫apartment.

2，美国房子拥有永久产权

美国房子的土地，地下mineral rights（矿权），天空的air rights（房子上空的权利） 和房子本身都拥有永久产权。

3，美国房子每年交1%左右的房产税

全国平均1.15%, 最低0.27%(HI),最高2.4%(NJ)。每年都要交。

4，美国房子也交物业费，每年几十到上千都有可能。

提供附加设施越多的小区物业费越贵，公寓物业费比独栋的更贵，因为公寓公用的区域比较多，有的公寓物业费还包含了房子保险费。我们德州自己的小区提供两个游泳池一个俱乐部每年600美金的物业费，供大家参考。但是大家别误解，物业不管收垃圾之类的。只负责打理小区公共区域。

5，美国房子价格地区性差异很大

差异很大，东西海岸比较贵，例如加州跟德州比，都是10分的学区可能差10倍。

6，美国也有学区房

这是市场决定的，好学区的房子自然贵，自然就有学区房的概念。

7，美国房子大部分都是木框架结构，不抗风，不抗造

一般是木框架结构，然后外墙贴上砖或石头，砖或石头没有结构作用就是装饰。

8，美国房子每年保险也不便宜几百到千八

房子保险是个大开支，预防火灾，冰雹等。洪水和飓风一般不包括，否则会非常贵。举个例子，德州350平米的独栋别墅1000平米的土地，每年1200-1500美金的保险。

9，美国房子二手房居多

你平时听说的，见过的，还是要买的美国房子，十之八九都是二手房，一些好学区的房子尤其老，1970/1980的房子也不少见，2000以后就算很新了。美国房子虽然是木结构，但是每年都要投入维护费用，所以老房子也能保持一个好的状态。

10，美国房子价格一般包括了基本装修和空调,取暖,热水,炉灶等基本电器

二手房当然包括已有的装修和该有的设备。新房一般也是装修完配备好基本电器再卖。所以你看到的价格都是包含了装修和基本电器。

11，美国房子没有公摊面积。

独栋自然没有公摊面积概念。即使公寓也是一套一套买，美国房子很少有按多钱一平米这种概念买房子的，所以也没有公摊面积这一说法。所以千万别问美国房子多钱一平米，太外行了！

12，房产经纪收费卖家出

卖家要出3%给卖家经纪人3%给买家经纪人，跟买家没关系。如果你找的是华人房产经纪人买房子，他还可能返给你1-2%的佣金。华人到哪在任何行业都是这么拼。

13，卖房销售税

卖房子的时候，一般你盈利的部分要上税。但是如果你前5年住满2年， 夫妻二人共有50万的免税额，所以一般的房子基本不用交销售税。加州的房子动辄上千万，盈利可能会超过50万会有上销售税的问题。这就是为什么加州富人在房市比较好的时候，买一个房子，然后要住两年，然后卖掉，就是省50万的销售税。