|
税费占楼价比例过高，房价里面至少有6成是各种税费，开发商不是导致高房价的主因。再往前推，有冯仑的“房地产商穷人说”。那么房价里的大头谁拿走了？今天，我们来举个栗子…… 开发地产的行政费用和税费，主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费 附加、土地增值税、印花税等。假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种企业所得税，由于国家规定房地产的最低利润率不得低于8％； 营业税，开发商品房的营业税税率为5％； 土地增值税，随着土地价格的不断提升而动态增加； 城市维护建设税车，以及教育费附加；五是印花税，商品房销售合同按0.05%贴花。 除此之外，还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说，一套总价100万元的房子，里面上缴的相关税费接近30%。 这就是扣除成本后房企的利润率。在65家房企样本中收集到的数据12.1%，算不算高呢？举个栗子，据WIND资讯统计显示，去年一季度最赚钱的十个行业 的平均销售毛利率超50%，其中白酒行业排名跃居第一，证券业进入前十。以毛利率算，A股典型上市房企的房地产业务毛利率也普遍维持在30%以上，总体也是比较高的了。 当然，这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的升值，开发商的利润空间也就会随之増大。 总的来说，楼面地价、建安成本和行政费用是最重要的构成主体，这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。 |
|
|
