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关键词：诚实信用原则 权利义务一致 先后同义务 解除权 履行抗辩权 裁判要点 权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识，买受人有权要求变更交易价款。 相关法条 《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第73条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十六条、第六十七条。 案件索引 一审：北京市第三中级人民法院（2016）京03民初18号（2016年11月17日） 二审：北京市高级人民法院（2017）京民终289号（2017年6月1日） 基本案情 林某某系称涉案别墅的产权人，北京华和信房地产经纪有限公司（以下简称华和信经纪公司）系林某某为出售涉案别墅委托的居间机构，中国供销合作对外贸易有限责任公司（以下简称中国供销公司）经华和信经纪公司介绍，欲购买涉案别墅。在签订《北京市房屋买卖合同》前，中国供销公司与林某某、华和信经纪公司一同实地查看了涉案别墅，林某某未将其外扩别墅隔离带（绿植和栅栏）的实际情况告知中国供销公司。经核实，涉案别墅院落与相邻的309号别墅院落之间有绿植和栅栏相分隔，绿植和栅栏组成的隔离带越过了涉案别墅土地使用权证载明的界限，最窄处亦有约2.3米。 中国供销公司作为买受人、林某某作为出卖人、华和信经纪公司作为居间方，三方于2014年6月10日签署了《北京市房屋买卖合同》，涉案别墅建筑面积651.26平方米，土地使用权面积913.02平方米，其中独用面积610.17平方米，分摊面积302.85平方米。房屋买卖合同第四条第（三）款约定：买方购买房屋为两次性付款，付款方式如下：第一笔款项人民币700万元应于签订合同5个工作日内汇入卖方指定账户；第二笔款项人民币2500万元应于过户当天汇入卖方指定账户。房屋买卖合同第六条房屋的交付约定：出卖人应当在收到买受人第一笔款项之日起，将该房屋交付给买受人。房屋买卖合同第十条权属转移登记约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起100（日）内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 合同签订后，中国供销公司依约支付了700万元首付款。中国供销公司入住涉案别墅，发现房屋及土地现实的四至界限与北京市房屋管理部门以及国土管理部门登记的内容有不一致事项，林某某将隔离带（绿植和栅栏）私自进行改动，导致中国供销公司误以为其实地查看的整个院落均为涉案别墅面积。中国供销公司发现林某某交付的房屋存在瑕疵这一事实后，中国供销公司联系林某某、华和信经纪公司，要求解决上述事宜，协助中国供销公司办理房产过户等手续，但协商未果。华和信经纪公司向中国供销公司发送了《关于要求履行协议的提醒函》；林某某分别于2014年9月22日、2014年10月8日和2014年10月13日三次致函中国供销公司，要求中国供销公司继续履行合同——按照合同的约定支付款项2500万元并办理房屋所有权转移登记手续。中国供销公司未配合林某某办理房屋网签等过户手续，也未支付合同约定的第二笔款项2500万元。 中国供销公司起诉请求：1.将中国供销公司与林某某签订的《北京市房屋买卖合同》中约定的购房款总价由3200万元减少至2900万元；2.林某某赔偿中国供销公司损失300万元；3.林某某配合中国供销公司办理涉案别墅过户手续；4.华和信经纪公司就第2项诉讼请求承担连带责任。 林某某反诉请求：1.解除三方签署的《北京市房屋买卖合同》；2.中国供销公司立即腾空房屋并交还林某某；3.中国供销公司赔偿损失7 665 000元。 裁判结果 北京市第三中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）京03民初18号民事判决：一、原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司、被告（反诉原告）林某某、被告北京华和信房地产经纪有限公司于二〇一四年六月十日签订的《北京市房屋买卖合同》继续履行，北京市朝阳区京顺路大湖山庄三百一十一号房屋总价款由三千二百万元变更为三千一百五十万元，原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司已经支付的首付款七百万元被告（反诉原告）林某某不予退还；二、原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司、被告（反诉原告）林某某于本判决生效后十日内共同办理北京市朝阳区京顺路大湖山庄三百一十一号房屋产权变更手续，原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司于过户当天将剩余房款二千四百五十万元支付给被告（反诉原告）林某某；三、原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）林某某赔偿损失二百五十万元；四、驳回原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）林某某的其他反诉请求。 宣判后，中国供销公司提出上诉。北京市高级人民法院于2017年6月1日作出（2017）京民终289号民事判决：驳回上诉，维持原判。 裁判理由 本院认为，林某某作为涉案别墅的所有权人，签订房屋买卖合同当时又是涉案别墅相邻的309号别墅的所有权人，其应当知悉涉案别墅绿植屏障向外扩展的事实。在中国供销公司签订房屋买卖合同前实地查看涉案别墅时，林某某应当自己告知或者委托中介告知中国供销公司涉案别墅绿植隔离带外扩的情况，因为该情况对于涉案别墅的成交价格将产生一定的影响。林某某并未告知中国供销公司上述情况，其交付给中国供销公司的涉案别墅的实际情况与产权证书登记的情况并不完全一致。因此，可以认定林某某在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下林某某不享有合同解除权。林某某请求判决解除三方签署的《北京市房屋买卖合同》以及中国供销公司立即腾空房屋并交还林某某的诉讼请求，法院不予支持。 涉案别墅绿植隔离带向外扩展的部分，在整个涉案别墅的面积中所占比例较小，对成交价款影响不大，林某某在缔约过程中存在瑕疵行为，但不属于重大违约行为，中国供销公司不能以此为由拒绝履行其根据合同约定应承担的后续办理过户和支付剩余房款2500万元的义务。中国供销公司以林某某的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要义务，不符合《合同法》的诚实信用原则和公平原则。因此，中国供销公司拒不履行合同主要义务的行为，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。关于林某某反诉主张的损失问题，综合本案情况，法院酌定中国供销公司赔偿林某某损失250万元。 同时可以认定，中国供销公司对于涉案别墅的占地范围产生了一定的错误认识，而产生该错误认识的原因应归责于出卖人林某某，林某某亦应就其缔约过程中的瑕疵行为承担相应的责任。根据本案绿植隔离带外扩的概况，法院酌定涉案别墅的总价款由3200万元变更为3150万元。中国供销公司请求林某某配合其办理涉案别墅过户手续的请求，法院予以支持。鉴于房屋买卖合同继续履行，中国供销公司已经支付的700万元首付款林某某不予退还。根据权利义务对等原则和双方当事人的合同约定，中国供销公司也应当于过户当天将剩余房款2450万元支付给林某某。中国供销公司在房屋买卖合同的履行过程中属于主要违约方，中国供销公司也未提供证据证明其有何种直接损失，其要求林某某赔偿损失300万元的请求，不应支持。 二审法院认为，在涉案别墅买卖合同签订过程中，中国供销公司实地查看涉案别墅时所见的院落实际上超出了土地使用权证所载明的四至范围，作为涉案别墅的产权人，林某某清楚涉案别墅院落外扩的情况，但其并未向中国供销公司如实陈述。林某某在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，应承担相应的责任。中国供销公司对涉案别墅院落的实际大小产生了错误的认识，应归责于出卖人林某某，而别墅院落的状况是影响别墅成交价格的因素之一，故其有权要求减少涉案别墅的相应价款。但是，在涉案别墅买卖合同履行过程中，中国供销公司以林某某的该瑕疵行为来拒绝履行其根据合同约定应承担的后续办理过户和支付剩余房款的义务，则明显超过了必要的限度，属于不当行使履行抗辩权，亦应当承担相应的损害赔偿责任。一审法院根据本案的具体情形，在判断合同应当继续履行的前提下，对涉案别墅总价款所做的变更、确定的中国供销公司应当赔偿林某某的损失金额，具有事实和法律根据，且最终的结果并未导致中国供销公司和林某某之间利益失衡。中国供销公司关于一审判决过分减轻了林某某的违约责任，却加重其责任的上诉意见，缺乏根据。二审法院驳回上诉，维持原判。 案例注解 本案的主要焦点在于，违反先合同义务、瑕疵履约一方是否享有合同解除权；相对方以此为由拒绝履行主合同义务是否属于不正当行使履行抗辩权，其法律后果是什么。具体而言，即林某某是否有权解除房屋买卖合同、中国供销公司是否有权主张变更房屋交易价款以及林某某和中国供销公司应当承担的相应责任。 一、中国供销公司以林某某违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于超过合理和必要限度、不正当行使履行抗辩权不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。 《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。” 《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”无论是《合同法》第六十六条还是第六十七条，都特别强调“相应”的履行，“相应”的含义是指拒绝履行的部分必须与不符合约定的行为相适应，这是对《合同法》第五条公平原则、第六条诚实信用原则的细化。如果允许一方当事人在对方当事人具有瑕疵行为的情况下拒绝履行自己的全部主要义务，会不利于合同的遵守，并会增加纠纷，不利于交易秩序的稳定，同时也会使履行抗辩权的适用失去其应有的目的。 本案中，林某某和中国供销公司签订的房屋买卖合同明确约定，双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，第二笔款项人民币2500万元应于过户当天汇入卖方指定账户。在2014年6月10日双方签订房屋买卖合同之后，中国供销公司支付了首付款700万元，林某某向中国供销公司交付了涉案别墅，中国供销公司在林某某多次催告的情况下，一直未与林某某共同申请办理房屋权属转移登记手续，中国供销公司也未将第二笔款项人民币2500万元汇入林某某的指定账户。中国供销公司主要的抗辩理由是林某某私自将涉案别墅的绿植隔离带向外扩展，导致涉案别墅的产权证登记的范围与先前实地查看的别墅范围并不相符。 涉案别墅绿植隔离带向外扩展的部分，在整个涉案别墅的面积中所占比例较小，对涉案别墅的成交价款影响不大，林某某在缔约过程中存在瑕疵行为，但不属于重大违约行为，中国供销公司不能以此为由拒绝履行其根据合同约定应承担的后续办理过户和支付剩余房款2500万元的义务。中国供销公司以林某某的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要义务，不符合《合同法》的诚实信用原则和公平原则。因此，中国供销公司拒不履行合同主要义务的行为，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。 二、林某某在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下林某某不享有合同解除权。 《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则是直接规范交易关系的法律原则，在合同订立、履行、变更、解除的各个阶段，当事人都应当严格依据诚信原则行使权利和履行义务。当事人一方应如实向对方陈述交易标的物的基本情况，以保证对方当事人在全面了解的情形下做出交易行为。如果当事人违反诚实信用原则行使民事权利，即使该权利仍存在，也不应准许权利人继续行使。本案中，可以认定林某某在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，才导致双方产生纠纷并诉至法院。在此情形下，即使林某某依然享有合同解除权，也无不应准许其继续行使该权利。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，林某某于2014年9月下旬、10月中下旬先后四次向中国供销公司发出催告函，中国供销公司在收到函件后三个月的合理期限内仍未履行，如果认为林某某享有合同解除权，那么其开始享有合同解除权的时间应当在2015年1月前后。随后，林某某将中国供销公司诉至北京市第一中级人民法院，要求中国供销公司继续履行房屋买卖合同，后被北京市高级人民法院裁定指定北京市朝阳区人民法院审理。直至2016年4月，林某某才在本院向中国供销公司提起反诉，要求解除房屋买卖合同。即使认定林某某享有合同解除权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，其在解除权发生之日起一年内并未行使，其合同解除权也已经消灭。 三、合同继续履行情形下林某某和中国供销公司应当承担的责任。 本案当事人签订房屋买卖合同之后，林某某已经交付了房屋，中国供销公司已经支付了首付款700万元并要求变更合同价款后合同继续履行。房屋买卖合同的继续履行并不存在法律或事实上的履行不能，从鼓励交易的原则出发，合同应当继续履行。 别墅的交易与普通商品房买卖有较大差别，别墅的建筑面积、所占土地面积都直接影响别墅的成交价格。中国供销公司按照实地查看的涉案别墅占地情况与林某某签订了房屋买卖合同，虽然对涉案别墅的土地使用权证记载的土地面积双方并无争议，但是，买受人在现场查看别墅时有理由相信现场查看的土地范围与土地使用权证书上记载的面积是一致的，其现场查看的涉案别墅的占地范围必定直接影响对此次交易的主观判断和成交价格，可以认定，中国供销公司对于涉案别墅的占地范围产生了一定的错误认识，而产生该错误认识的原因应归责于出卖人林某某，林某某应就其缔约过程中的瑕疵行为承担相应的责任。因此，中国供销公司有权利要求减少涉案别墅的相应价款。别墅的地理位置、交通状况、建筑面积、占地面积和装修等诸多因素都会影响到别墅的成交价格，相比较而言，别墅的占地面积只能占据较少部分。本案当事人签订的《北京市房屋买卖合同补充协议》中约定：“房屋主体成交价为人民币：2200万，另加房屋室内装修人民币：1000万元整，共计人民币：3200万元整，总房款以买卖合同为主。”根据本案绿植隔离带外扩的概况，法院酌定涉案别墅的总价款由3200万元变更为3150万元。 中国供销公司拒绝履行合同约定的共同办理房屋过户手续并支付剩余尾款的行为，属于明显不当，应当承担损害赔偿责任。中国供销公司的逾期履行行为，必然给林某某造成损失，虽然双方签订的房屋买卖合同没有违约金条款可以直接适用于本案的情况，但林某某仍然有权利要求中国供销公司赔偿损失。关于损失的构成，主要是中国供销公司未及时支付剩余款项造成的相应损失。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”参照该条规定，鉴于林某某的瑕疵行为导致了本案争议的产生和中国供销公司的逾期履行，林某某对于自己资金损失的产生也负有相应责任，中国供销公司承担的损害赔偿责任可以适当减轻。综合本案情况，法院酌定中国供销公司赔偿林某某损失250万元。 需要指出的是，中国供销公司对于涉案别墅产生错误认识进而有权变更交易价款，与中国供销公司行使履行抗辩权明显不当应当向林某某承担损害赔偿责任并不矛盾。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第七十三条规定：“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。”如果当事人产生误解的内容并不涉及合同的实质性内容，那么就没有影响合同的基础，不能因此而使整个合同被撤销，这样也有利于促成合同有效，鼓励交易，并使合同双方当事人的利益达到较为平衡的状态。本案中，中国供销公司对于涉案别墅的占地范围产生了一定的错误认识，但不影响整个别墅买卖的合同基础。在本案诉讼进程中，中国供销公司自行调整了诉讼请求，由撤销之诉改为变更之诉，要求减少房屋价款300万元。而法院认定变更的交易金额仅由合同约定的3200万元变更为3150万元，这也就意味着中国供销公司拒绝如期履行2500万元剩余房款的行为明显超出了合理的范围，属于明显不当，其应当向林某某承担损害赔偿责任。 综上，权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终，法院在处理合同纠纷时亦应坚持该项原则，以使合同双方当事人的利益达到平衡状态。同时，也是向社会释放正确的规则导向，合同任何一方当事人在行使自己权利的时候要遵守适度性规则，行使权利超过适当限度将承担损害赔偿责任。 案例编写人：北京市第三中级人民法院 齐晓丹、张钰鑫 |
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