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一、关于整体项目的理解 需要将整个项目概念，分为两个思路，这对整个项目的掌控以及财务税务处理理解至关重要。 第一，土地整理的概念。就是进行村民安置，土地整理收储，使得宗地达到土地招拍挂的条件要求的“净地”。 由此衍生出，村民安置的实物安置-以房换房，货币补偿等。当然安置房可以是摘牌土地中的所谓安置地块的大产权房，也可以是异地集体土地上的小产权房。 注意政府在办理土地收储手续中的资金垫支。 政府，土管在办理土地收储中，资金预算上村民安置表现为收储成本中的拆迁安置费。尽管实际中是村民选择实物安置-以房换房。但是在土地收储资金预算安排上还是表现为货币安置，也仅是说政府招拍挂土地以后，拿出拆迁补偿费，村民用以建房或者购房。拆迁补偿费、安置费因为土地出让的预算资金问题，也是需要房地产公司垫支资金，这里只是借款，事后归还。不同于土地出让金的返还。 所谓的土地出让金返还，就是土地摘牌以后，政府将出让金中的拆迁补偿费，发放给村民，或者交给村委、房地产公司等的安置主体，用以安置村民。交给房地产公司建设安置房就是其中一种方式。需要明确的是该部分资金是属于拆迁户的而不是房地产公司的，如果房地产公司作为摘牌土地的成本调减项目，就需要承担安置房的建设成本。 第二，房地产开发的概念。摘牌土地，进行纯粹商业意义的房地产开发。 二、土地出让金返还的理解 所谓的土地出让金返还，不是财政补贴、财政补助。是因为你介入了土地收储中的村民拆迁补偿安置。摘牌净地的村民拆迁补偿安置支出，构成摘牌土地的土地出让金的成本构成。谁负责安置，政府自然要给你拨付该部分资金。理解上，要划分为两个思路-土地整理，土地摘牌。从捆绑开发的概念，对安置房成本超出安置资金，超出部分情理上可以计入摘牌土地的土地成本，但缺乏政策支持。但如果分割理解土地整理这一营业行为，该部分差额可以理解为其他业务收入的的亏损，可以进入当期损益抵减企业所得税。 三、大产权，小产权 村民拆迁补偿，村民选择实物安置补偿方式-以房换房。安置房可以是摘牌土地中的所谓安置地块的大产权房，也可以是异地集体土地的小产权房。 四、土地成本配比与企业所得税 测算整体项目的安置成本，对比所谓的政府出让金返还资金，就构成了整个项目的其他业务收入安置房建设的损益。从捆绑开发的概念也可以理解为摘牌土地的成本追加。土地成本是与房地产开发的收入配比的。 五、配建学校 该学校属于项目红线外项目无法纳入房地产的配套设施。 至于所谓的捐建学校，作为教育事业捐赠处理，在财务、税务、建筑管理上更有利一些。也就是说，企业拿钱，政府建学校，风马牛不相及。企业拿钱要求进成本完事。企业用政府资金代建学校发生了代建行为，建学校的主体是政府而不是你公司。 六、安置房的税金问题 贵公司如果安置房办理大产权，实物安置的情况下，以实物交付为纳税期限，已经构成了纳税义务。即便是小产权安置也存在潜在纳税风险。最早的财务设计是村民安置房建设主体属于政府行为，企业只是代建。但贵公司安置房的建设成本在财务账上核算，将自己当成了安置主体税务风险极大。至少应该作为其他业务收入，或者另外设置帐套，做到财务上的泾渭分明。
国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告 国家税务总局公告2014年第2号 2014-01-08 现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下： 纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。 特此公告。
2016年10月27日
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