01我的第一个体会是，买房要实现财富保值还是比较容易的。 房价的上涨，有许多原因。有周边资源配套改善后的土地增值，也有居民收入增长带来的新增购买力需求，但是房价上涨最大一部分原因来自于货币宽松。 我们曾经预测过，未来大城市房价还会有几倍的涨幅，并不是我们对房子本身有多大的信心，而是我们对货币供应带来的货币幻觉有信心。到那个时候，可能你吃一碗大排面也会是另一个价格。 根据任泽平的研究，过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年M2增长了16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。 所以呢，未来那么多年，继续深耕房产，确切地说继续深耕大城市房产，是每个中产必须修炼的技能。当你不知道如何保卫自己财富的时候，去买一套房子往往不会犯大错。 02接着上面这张图继续说，很多人没意识到的是，大部分人以为的房价上涨赚钱，其实只是保值而已，这才是这件事最残酷的地方。 过去二十年货币供应增加了16倍，过去十二年货币供应增加了6倍，如果同期你的房子没有涨到同样倍数，你其实是跑输印钞机的。 大家认为的买房赚钱，本质是一种货币供应下的数字游戏。 你买房创造的财富价值，要跑过M2货币供应量增速，才能是真正的财富。 而从我有记忆以来，货币供应量增速从来没有低于过8%，也就是说你买房收益率平均下来每年不能低于8%。 这是非常困难的。这也就是为什么我会在分享课上有如下的感慨。 因为我明白，如果用普通人的方法去买房，大多也只能实现保值。 03之所以赚钱有难度，原因在于买房路上有四个大坑等着你。 1、选筹上的困难。 中国有几百个城市，但真正值得买房的只有20个左右的一二线大城市，绝大部分中小城市的房产是没有未来的。 如下是我们比较看好的城市： 而让买房这件事变得更加困难的是，越值得买的城市，限购越是严格。我们都知道北上深这些城市很棒，却买不了房子。 因为有限购措施，让这些大城市的房价在静淡市表现的不尽如人意，也给不少买房人一种错觉：不限购的小城市可能更有机会。 这反而犯了大忌讳。 被压制的大城市房产需求，一旦解除限制，爆发力往往惊人。 而习惯了放松刺激的小城市一旦走入弱周期，往往没有后手，更显得没有盼头。 2、负债的运用。 我一直说全款买房是打平货币宽松，借贷买房是掘金货币宽松。 真正能从买房里赚钱的，一定是通过负债套利的： 一轮牛市，房产增值，负债没有增加，所以财富增加了。 但是杠杆往往是一把双刃剑，很多人要么不用负债，要么就是用的太足，把自己现金流弄得十分窘迫，所以才会有那么多炒房客爆仓的故事。 好在现在全国都有限贷，从某种意义上来说，限贷限制了大家无休止地扩张，也保护了买房人的存续能力。 3、交易策略上的误区。 因为李嘉诚地段论的说法，很多人买房都偏好市中心成熟地段，并且喜欢买标杆楼盘。 这样做很容易买到高价楼盘，并且因为价格高基数和接盘侠总价购买力限制的原因，导致房子的涨幅有限。 不是说地段论是错的，而是我们要用发展的眼光来看待地段。 我们要找出的是未来的CBD，而这些地块现在可能只是刚有雏形的潜力社区而已。这样有暧昧规划的地块，在全市各个角落都有，这无形中也加大了大家选择的难度。 4、时机的掌握。 过去楼市周期三年一个轮回，现在的周期越来越像五年循环。 2009年四万亿刺激后的大牛市，直到2015年才迎来去库存的恩泽。 随着时间周期的拉长，时机选择也变得越来越重要。 我并不是说要让大家买在大涨前夜，事实上，那些抄底在大涨前夜的故事更多的是幸存者效应，恰好是运气而已。 更加务实的选择是，虽然我们不知道什么时候会大涨，但是我们还是能够回避掉楼市的阶段性顶部，尽可能买在楼市的底部，避开不必要的等待。 关键在于每个城市的二手房成交量见顶回撤和见底反弹，这基本上能够判断我们所处的牛熊周期。这个指标我用了很多年，每次都很管用。 就好比现在的上海和深圳，正处在一轮房价的底部，我们的确不知何时能迎来下一轮行情，但是从成交量来看，我们知道现在的价格已经不会再跌了，该买的可以买了。 04所以聊到这里，大家应该可以发现，要想从房产中赚到钱，必须在以上四个方面做的都不差，至少不能有原则性的大错误，这真不是一件容易的事情。 而如果要实现暴富，那要在上面四个方面都做到极致，外加不错的起步资金，再来那么一点点运气。 事实上，我觉得这么多好事不会都落在一个人身上。 所以我奉劝大家放弃不切实际的一夜暴富幻想，不如回归买房的初心：房子是用来住的，不是用来炒的。 房子依然是中国最优质的资产，但要赚快钱也变得越来越难。 就像这个国家过去所经历的那样，整个社会正在变得越来越成熟，光是想通过发现一种商业模式就想赚大钱，正在变得越来越不可能。 耍小聪明或许一时有用，但是买房子这件事从更长远来看，大家比的还是谁更专业，更匠心。 05如果说有给大家的小建议，那么应该是如下几个： 1、买房要有财富意识，但不要被财富意识所羁绊。我看过太多买房号称自住加投资的朋友，最后都被困在投资的迷雾中走不出来，买了自己不满意的房子。一定要记住让自己住的舒服永远是第一位的。那些投资梦想，等到你第二套、第三套再开始发挥想象力好了。 2、如果是买房是为了纯投资，请务必摆正心态，学会敬畏市场。要么让自己变成专家，要么接受保值就是成功的现实。坏消息是买房赚钱很难，好消息是对所有人都是一样难，大部分人都跑不赢大盘，没什么不好意思的。 3、永远不要为了投资而投资。买房往往会因为资金门槛、购买资格、时间周期等原因，不能如意成行。这个时候不要降格去勉强凑单，往往吃大套的就是这种。因为这个赛道里值得买的房子真不多，永远是你去迎合好房子，而愿意迎合你的一般是不那么好的房子。 4、相信常识，相信规律。过去那么多年，我们往往期盼着守正出奇。出奇固然好，可是守正才是根本。买房选择到最后，看的还是那些朴素的指标，人口、信贷、价格、供需，那么多年了依然没什么变化，这些才是可以用上一辈子的买房秘籍。 06最后，送给大家一句我非常喜欢的话，一起共勉： 不管前方的路有多苦，只要走的方向正确，不管多么崎岖不平，都比站在原地更接近幸福。 走下去，一定会越来越好。 |
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