【实务】住宅小区会所权属争议之司法裁量

　作者： 罗超英  福建远东大成律师事务所

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　　关键视点：小区会所权属在当前法律层面并未有明确的界定，实践中，有关住宅小区会所权属问题，在小区业主、开发商之间经常发生争议，甚至已上升至诉讼层面。基于此，在法律缺位情况下，如何准确认定小区会所权属并适用司法裁判规则，成为考验司法公平、公正、效率的判断标准之一。正如法谚有言“法者，定纷止争也”，从某种程度上而言，法院必须充分发挥定纷止争的作用，以有效化解社会矛盾，形成良好的社会价值取向。

　　关键词：小区会所  权属  司法  裁判规则

 

　　近期，中共中央、国务院下发了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，明确了加快社区服务场所建设并推进社区公共服务设施网络体系的建设，同时要求限期清理腾退违规占用的公共空间。在此政策背景下，有关住宅小区会所的议题再次被公众提及、热议。当住宅小区会所权属争议被引至诉讼层面后，司法裁判如何遵循以事实为依据，以法律为准绳的原则，并作出公正裁判，对于今后立法等方面将具有深远的影响。

 

　　一、据以研究的案例

 

　　（一）案情概要

 

　　“嘉鸿花园”是位于温州市鹿城区学院中路的住宅小区，该小区内建有多处会所，房产交付业主使用后，上述会所就被业主当做文娱活动场所使用。2013年3月，嘉鸿花园业主大会经温州市鹿城区民政局核准登记成立社团法人。2015年1月，开发商向温州市房屋登记中心申请将会所的所有权登记在其名下。

 

　　2015年8月，小区业主认为开发商的行为侵害了全体业主的利益，作为全体业主代表的嘉鸿花园业主大会将开发商诉至温州市鹿城区人民法院，要求法院判令涉案会所属小区公共配套建筑，应确认属全体业主共有。

 

　　（二）双方争议焦点

 

　　该案一审庭审过程中，就涉案会所是否属于建筑物专有部分；会所是否为小区配套用房，由哪方出资建成；业主与开发商是否明确约定会所权属这三大争议焦点，业主大会、开发商双方从各自角度展开辩论。

 

　　业主大会的观点归纳：

 

　　第一，双方缔约时地位不平等，开发商处于合同强势地位，约定“会所所有权属于出卖方所有”，违背业主的真实意思表示，应属无效。

 

　　第二，温州市规划局、温州市发展计划委员会在对该住宅小区开发建设的批复中，核定建设会所是作为居委会、公厕、物业等配套用房，开发商的行为违背了上述批复规定。同时，开发商关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中，承诺“监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后九个月内达到使用条件”，也能够说明配套用途的情况。

 

　　第三，通过当时同等档次的温州市区的小区房价与涉案小区第一期的销售价格对比，涉案会所建设成本已经纳入该小区的房价。

 

　　开发商的观点归纳：

 

　　第一，涉案会所是建筑物独立的专有部分，是由开发商自筹资金建设，作为独立的商品房，应遵循“谁出资，谁就享有所有权”原则确定权属。

 

　　第二，涉案会所建设时列入政府审批容积率，且未被分摊，合同中对会所权属约定具体明确，合法有效。涉案会所投入使用之后一直被业主强行占有，业主行为属于侵权。

 

　　第三，虽然涉案会所报建时表述为包含一部分物业经营用房、厕所，但并不表示会所就是配套用房，配套用房是规划上的概念，二者之间不能划上等号。

 

　　（三）司法裁判

 

　　温州市鹿城区人民法院经审理认为，业主大会对涉案会所主张所有权没有事实、法律依据，理由有三：

 

　　第一，根据开发商的立项、报批材料和温州市规划局、温州市发展计划委员会等政府文件批复，涉案会所系小区配套设施，为小区业主提供配套服务，开发商在《商品房买卖合同》中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺会所在商品房交付使用后九个月之内达到使用条件。但会所即便作为小区配套设施，涉及的是会所的功能和使用性质，不是会所权属的确认。

 

　　目前，在相关法律法规对小区会所没有作明确界定，也没有对权属专门规定的情况下，关于住宅小区会所的权属应当根据双方的合同约定及“谁投资谁收益”的原则确认。

 

　　第二，商品房价格高不能推断会所系业主所有。庭审时，业主大会以“嘉鸿花园”商品房售价高于周边小区商品房为由主张涉案会所建设成本已纳入小区商品房售价中，并据此推断涉案会所属业主所有。但法院认为，涉案小区商品房属于市场流通之商品，其售价受特定产权内涵、权利义务和市场供需状况影响，而非仅由成本确定。即使住宅小区因含会所而价格略高也不能推定为会所属业主共有。

 

　　第三，涉案会所系开发商投资建设，且其与购房人在《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，上述约定不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意。

 

　　据此，法院作出一审判决，驳回业主大会诉求。

 

　　业主大会不服一审判决提起上诉，二审法院认为，涉案会所虽配套用房报建，并经有关行政部门审批，但行政部门的审批对涉案会所的所有权归属不具有证明力。开发商在与购房者签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定涉案会所的所有权归出卖人所有，该约定不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人应遵照协议履行。因此，二审法院驳回上诉，维持原判。

 

　　需要指出的是，二审法院同时也认为，从涉案小区的立项、报批及相关行政部门的批复来看，涉案会所系小区的配套设施，应为小区业主提供配套服务，使用功能应坚持作为会所使用，不应擅自改为其他用途。

 

　　二、相关法律问题研究

 

　　本案为所有权确认纠纷，正如一审裁判认为的，目前相关法律法规对小区会所没有作明确界定，也没有对权属作专门规定，因此，争议问题缺乏明确的解决方法。所以，处理这类案件的关键在于明确小区会所的物权属性及权利基础，同时结合民事领域意思自治原则及小区会所的实际使用实践情况，来准确认定住宅小区会所权属。

 

　　（一）小区会所刍议

 

　　从严格意义上讲，“会所”的称呼是舶来品，实践中更多的是强调一种功能，我国目前的法律、法规体系并未有会所的概念及定义，与此有交集的、相近的概念或为规划上的配套用房，根据《城市居住区规划设计规范》规定看，居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。可以看出，小区会所也并未纳入配套公建当中。但是，作为小区的业主或公众，对于小区会所的理解内心应有一个基本、初步的确信或判断，这也源于小区会所的使用功能，应该说，这是共识。在此基础上，对权属来源和权利基础作分析，才能准确界定权利归属。

 

　　关于小区会所及其产权归属，并未在现行《物权法》中予以阐述。当时立法部门认为，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，因此，物权法草案中删除了关于会所的规定。由此可见，小区会所更多地是作为独立的建筑物进行规划、审批、报建并能够登记权属进行开发利用的，同时与《城市居住区规划设计规范》有关配套公建的规定一致，即小区会所一般不作为建筑物的附属设施。

 

　　（二）小区会所权属争议之司法裁量

 

　　司法裁判有其特定的规则及程序，诉讼通常遵循基础事实，并运用证据规则等，进而形成裁判前提的事实认定，在事实认定基础上，加以法律适用，从而作出裁判结果。

 

　　裁判本身即为定纷止争，不能因为法律没有规定，法院就不能或者无法判决。因此，从这个角度而言，我们可以看到，现行《物权法》并未明确对会所的产权作出规定，有关会所的产权争议仍继续存在。但不代表权属争议被提至诉讼层面，就无法得到解决，相反，诉讼能够明确基础事实，认定权属。

 

　　反观小区会所权属争议，可以明确，小区会所性质上属于物权，这个物权取得是基于建造的原始取得方式，这在《物权法》当中应已明确。当然建造的前提是依法办理相关规划、报建等审批手续，如果上述事项能够确认，那么，小区会所的所有权归属应当能够明确。

 

　　在开发商与业主的商品房买卖合同当中，合同的标的物指向的是作为居住使用的房屋，作为开发商其负有转移标的物房屋与业主并协助将房屋产权登记至业主名下。根据《物权法》的规定，业主对房屋，即建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分以外的共有部分往往在房屋面积当中中予以公摊，事实上计入了业主的购房成本，并在后续的使用中，需要支付相应的公共维修基金及物业费。但是，一般而言，小区会所都是独立建造的，并未涵盖专有部分以外的共有部分，这个主要是从常识性角度出发进行客观事实确认。

 

　　小区会所项下的物权，包括占有、使用、收益、处分等多项权能，作为所有权人能够根据自身考虑充分予以行使。需要明确的是，上述权能的充分行使，是基于小区会所能够办理产权登记的基础上体现的。实践中，出于营销考虑，开发商往往作出允诺，小区会所可供业主使用，但是具体如何使用、使用期限等往往并未明确进行约定，久而久之，往往容易产生纠纷，尤其是开发商将小区会所作为自身经营使用或转让第三人经营，由此小区会所的对外经营使用，无形中会占用业主资源或损害业主居住权益。

 

　　在小区会所本身没有法律、行政法规明确界定及不能办理产权登记前提下，事实上仅能遵从契约精神的约定以及根据“谁造谁有”原则来明确权属，此外，只要双方的约定未违反法律的效力性强制性规定，那么，这种权属约定即为有效，具有法律约束力，这也是法院作出裁判的事由、依据。

 

　　对于住宅小区会所权属争议，建议最高院加强案例指导，统一法律适用标准和和尺度，进而提升司法公信力，并减少实践中的争议，推进住宅小区的安宁与和谐。

 

 

　　参考文献：

　　1.温州市鹿城区人民法院(2015)温鹿民初字第1719号民事判决书；

　　2.温州市中级人民法院(2016)浙03民终1209号民事判决书。