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来源：律新社 律新社 文丨雷涛 林亚南（本文系作者投稿刊发） “车位之争”一直都是舆论的焦点，尤其是前阵子一则“全国首例小区车库之争”案件的判决消息，更是让“车位之争”的话题在开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，归根结底，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。 停车位的种类及权属问题 现实中的停车位根据建筑规划以及建设成本负担，大体可以分为三类：第一类是规划用于停放汽车的停车位，第二类是不在规划内、开发商利用人防工程等改造的停车位，第三类是占用业主共有的道路或者其他场地的停车位。 规划用于停放汽车的停车位（1）根据全国各地发布的有关公共服务设施配建标准的文件，如上海市《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》3.2.9条、郑州市《公共服务设施配建标准》等，均对小区规划内的的停车率做出了明确要求。规划用于停放汽车的停车位，该停车位和商品房一样要计入整个地上的建筑面积，一般来说，该停车位都可拥有独立的产权，既可以单独核发所有权证，也可以与商品房合并核发产权证。对于规划用于停放汽车的停车位所有权属于开发商的，业主不具有实质性的权利。 （2）判断一个停车位是规划内的还是规划外的？停车位有没有计入公摊面积？只能依据规划文件，去规划部门查找《建设工程规划许可证》及其附图，可以详细了解哪些是小区的公共配套部分，如规划时已明确地下停车位作为公共配套设施功能，则已计入公摊面积；若开发商在计算公摊面积时已把地下停车位建筑面积计算在内，把建造地下停车位的成本核算在住宅开发成本内的，则所有权应属于全体业主。 不在规划内、开发商利用人防工程等改造的停车位 （1）不在规划内、开发商利用人防工程等地下空间改造的停车位，这类停车位无法取得独立的产权证，在判断该类地下停车位的归属时，应当区分地下停车位的建设成本是否计入商品房销售价格、面积是否计入公摊面积，根据“谁投资、谁受益、谁使用”的原则确认地下停车位的归属。 （2）根据我国《人民防空法》第5条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第18条规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的。 《物权法》第52条，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 据此，对实践中人防工程变更用途为地下车库的，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，而不能按照车库的权属规则来处理，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。但据此改建的停车位平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，同时投资者也应承担维护管理的责任。 （3）需要注意的是，投资者利用人防工程改造的停车位，由于无法取得产权证，根据《城市房地产管理法》第38条的规定，也是不能直接进行销售的，一般都是通过租赁或者使用权转让形式供业主使用。 占用业主共有的道路或者其他场地改造的停车位 占用业主共有的道路或者其他场地改造的停车位，根据我国《物权法》第74条的规定，毫无疑问，该类停车位归全体业主所有。业主委员会可以委托物业公司进行出租和管理，所得收益也应归业主委员会所有。 除上述三种情形外，如开发商在出售房屋时承诺无偿提供地下停车位的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，开发商应在交付房屋时一并将地下停车位交付使用，产权也应属全体业主共有。 权属归开发商的停车位，开发商有权出售或出租根据上述对小区停车位的分类，开发商出售或出租停车位必须满足一定的条件 （1）开发商能够合法出售的停车位必须满足以下条件：停车位在立项时的建筑规划范围内、面积未分摊、能够核发独立的所有权证，且该部分停车位的建设成本未计入商品房销售价格中。 （2）开发商能够合法出租的停车位主要是开发商利用人防工程等其他空间改造的停车位，该部分停车位的建设成本由开发商自己负担，其有权向业主出租并收取租赁费用。但需注意的是，《合同法》第214条明确规定租赁期限不得超过20年，业主需谨防开发商采取以租代卖的方式开具“空头支票”。 开发商有权出售或出租的停车位应首先满足业主的需要 根据《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。如果开发商把停车位卖给业主以外的人或者违反规定出售或出租停车位，这将明显不符合“首先满足业主需要”的要求，有利害关系的业主可以根据《合同法》第52条的规定请求认定该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。 权属归全体业主的停车位，全体业主或业主委员会可以委托物业公司向业主收取停车费或者出租停车位
住宅小区停车位的收费住宅小区停车位如何收费？根据国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)、住房城乡建设部《关于加强城市停车设施管理的通知》（建城[2015]141号）的相关规定，国家已经放开住宅小区停车服务收费价格，政府不再直接进行干预，将住宅小区停车收费标准交由业主大会或者业主委员会选聘的物业服务公司提供停车服务，收费价格严格按照业主与接受委托的物业服务公司商定的服务合同的约定执行。 但在放开住宅小区停车收费的同时，价格主管部门也将严格按照《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》的要求，健全市场价格行为规则，加强市场价格监管，规范经营者价格行为，保护消费者合法权益。 住宅小区停车位的管理
“车位之争”涉及到广大业主的切身权益，要切实解决该类法律纠纷，不但需要搞清楚停车位的权属问题，还需要相关停车位权属法律法规的不断完善，望本文能为解决因小区停车位而引发的纠纷提供帮助。 |
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