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随着收入和生活水平的提高，车子成为各个家庭较为普遍的代步工具，停车成为一大难题。身边有朋友抱怨，小区内的车位已经饱和，车辆不能进入小区，只能停在路边，就算是停在路边冒着被贴罚单的风险，下班之后还得“抢”车位。在车位如此紧俏的情况下，仍然会看到这样的新闻：某楼盘的地下停车库被开发商卖给了业主以外的个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益……
住宅小区内车位究竟能否出售给业主以外的人？笔者认为不能一概而论，需要综合停车位的权属、便民效益等各个方面进行综合考量。
一、什么样的车位有产权
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
根据上述规定，车位在满足构造上独立能够区分、利用上独立可以排他使用、可登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为建筑物的专有部分。也就是说，平日里我们在小区内见到的“划线式车位”并不是建筑物的专有部分，不能登记为特定业主所有，业主购买的仅仅是“车位使用权”，而非所有权。
二、有产权的车位对外出售应当首先满足业主需要
《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
根据上述规定，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人的，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。这种情况下，开发商是可以向小区以外的人出售停车位的，但应当首先满足业主需要。那么，怎样才算是满足业主的需要？参考案例如下：
案例：孔目江1号小区业主委员会、新余市新王龙房地产开发有限公司确认合同无效纠纷二审民事裁定书【（2017）赣05民终288号】
一审法院认为：对本案中建筑物地下车位，未纳入公摊面积，不属于占用业主共有的道路或者其他场地，该区域车位不属于业主共有，且新余市房产交易中心在对孔目江业委会《关于孔目江1号小区地下非人防停车位权属问题的回复》中也阐明新王龙公司可以对该停车位办理权属登记，故该地下车位权属归新王龙公司所有。对车位应当首先满足业主需要的问题，从2011年开始，新王龙公司就将车位面向小区业主公开认购出售，满足了业主的购买需要，亦有部分业主购买了车位，直至2016年新王龙公司才将涉案剩余车位出售给被告喻氏租赁中心，双方签订的转让协议，未违反上述规定，合法有效，故孔目江业委会主张新王龙公司、喻氏租赁中心签订使用权转让协议无效的意见，于法无据，一审法院不予支持。
根据上述案例，开发商在2011年至2016年，四年的时间里，将停车位面向小区业主公开认购出售。在此期间内，虽然并非每位业主都进行了认购，仅为部分业主购买了停车位，但根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，开发商首先满足了本小区业主的购买需要，因此，在面向小区业主公开认购出售结束之后，开发商将剩余停车位对外出售所签订的转让协议合法有效。
三、无产权的车位随土地使用权的转让归业主共有
结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定及《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定，没有产权的车位不属于建筑区划内的专有部分，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，无产权的车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。笔者参考案例如下：
案例：重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）最高法民申2817号】
豪运公司申请再审称：帝景豪苑小区建筑区划内规划的地上停车位应当归豪运公司所有，原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据。
帝景豪苑业委会提交意见称：1、豪运公司给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后业主共同享有小区全部土地使用权。2、车位不属于专有部分，产权应归全体业主共有。3、车位未计入容积率，且不参与规划建设用地面积分摊，产权应归业主共有。
最高人民法院认为：1、由于豪运公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第一百四十二条之规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。2、即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。
综上，笔者认为如果车位作为建筑物的专有部分，能够办理产权登记的，开发商出售给小区以外的人时应当首先满足业主需求。小区内划线式停车位实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记，将商品房向业主出售后，该部分车位的土地使用权归属全体业主，能否向小区以外的人出租，可参照物权法第七十六条第七款的规定，建筑区划内的重大事项由业主表决。
责编/孙亚超 微信号：elesun724
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