 引言 近期，学区政策的变动又带动了一波房价，老李前年买的期房正赶上地段优势，那价格是稳步攀升，老李对自己当年的英明决策十分满意。不过，地处闹市也有一个弊端，停车难。小区内部人车分流，地面不停车，出小区就是马路，附近根本没有地方停车。老李和老婆一人一部车，要是搬新家，停车可是个难题。新小区是有配套的车库，据说车位有独立产权可以办证，但一个车位小二十万，都快超过一辆车钱了。而在老小区用的车位，一个是和房子一起买的独立车库，就在底楼，三面墙拉个卷帘门，也有人家买来当储物间用，毕竟当年便宜才三四万；另一个是租的，老小区里车库不够了，就把一部分绿化改造成了车位，租给业主，物业收租。老李新旧一对比，产生了一些困惑 1、地下车库划的车位真的有产权吗？原来只有小屋子一样的独立车库才有产权的；2、老小区里面车位租金不高，说是业主们共有的，新小区的车位不也是共有的吗？怎么就不能出租？3、新小区配的车位够不够啊，已经挺贵了，要是有外面的人来炒车库怎么办呢？ 一、小区车位、车库归属在确定小区车位的归属之前，首先要解决一个问题，划线车位是否属于法律定义上的不动产，能否拥有独立产权。根据《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。车位具有封闭的划线，且与公共道路直接相接，可以不借用其他车位进入，每个车位都可以独立用于停放车辆。这就解答了老李的第一个困惑，老小区在建筑物内部，独立分间的车库属于房屋，具有独立产权，而新小区划线的车位虽然不是房屋，但符合不动产单元的定义，同样具有独立产权。 小区车位的归属涉及多方利益，包括开发商即建设单位、全体业主、个体业主和物业管理公司，同时法律法规、政策的发展变化也会影响认定，需要分类讨论： 1、人防车位 在私家车数量没有这么庞大的时候，小区配套的车位数量非常有限，很大一部分车库是人防工程的开发利用，也有一些开发商将人防工程车库出售，引发了所有权的争议。根据《人民防空法》第5条：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径， 投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”法律并没有明确人防车位的所有权，仅赋予了投资者管理和收益的权利，具体的操作与地方政策紧密相关。根据《江苏省物业管理条例》第66条：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。”从江苏省的规定不难看出，人防车位还是以公共属性为主，使用权由全体业主共享，可以出租，但不能出售附赠，即不能专有化。 2、共有车位 共有车位是在小区原有配置跟不上私家车增长数量的情况下诞生的，老李家老小区拿绿化改车位就是典型的操作方式，同时也包括在小区道路边划的停车位。这类车位的共有属性是与改造前地面的使用权相一致的，原本属于公摊面积、业主共有的，改造后也当如此。共有车位的租金使用秉承了“取之于民，用之于民”的理念，根据《江苏省物业管理条例》第65条的规定，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。 3、专有车位 专有车位与共有车位相对应，受让人可以享有独立产权，老李新房子要买的正是专有车位。为了避免开发商出售、出租本不属于其的车库车位牟利，损害全体业主的权利，专有车位是有严格限制的。《民法典》第二百七十五条，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。（原《物权法》74条） 根据上述法条，专有车位首先要是在建筑区划内，规划用于停放汽车；其次，开发商与业主有约定；最后不能占用业主共有的道路或其他场所。这是判断专有车位的基本要素，在实践案例中，很多纠纷来源于一开始开发商和业主没有清晰的约定，后续就要通过车位是否在规划内、是否计入公摊面积等方式来判断。 此处需要补充一点的是，不论车位是共有还是专有，不动产的首次登记都是由建设单位即开发商申请的，《民法典》第三百五十二条可以作为依据，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”，这也与上文提及的“当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定”中的当事人相呼应。 二、以案释法：专有车位和共有车位之争案例一：（2013）鼓民初字第1656号（全国首例小区车库权属纠纷案） 基本案情：1998年星汉公司经许可建设了星汉城市花园住宅小区，并依照核定以0.2车位／户的比例标准建设了半地下车库（36个标配车位，实际建造车位59个）。2000年，星汉公司以均价10万元／车库的价格向小区业主出售，现已出售35个；剩余24个出租，收益归全体业主。星汉业委会认为小区的土地使用权已全部转让给业主，地下车库应属全体业主所有，遂起诉星汉公司要求移交车库或支付出售价款。 争议焦点：小区59个车位哪些属于业主共有，哪些星汉公司可以出售？ 裁判观点： 1、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内，在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。故超规划建设的23个车库应属业主共有。 2、规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个。 案例二：（2016）渝民终7号、(2017)最高法民申2817号 基本案情：豪运公司是帝景豪苑小区的建设单位，经核准，小区地面停车位共393个，均未计入建筑面积，且均不能办理产权登记手续。因豪运公司拟将部分车位出租，业主委员会认为，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。双方协商未果。豪运公司起诉请求确认全部地上停车泊位的权属归豪运公司所有。另，在豪运公司和业主所签订的《商品房买卖合同补充协议》中，第九条第3点有两种不同表述，与备案版本核对后确定为“如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。” 争议焦点：1、小区地面停车位的归谁所有？2、开发商与业主是否对地面车位归属形成约定？ 裁判观点： 1、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。 2、本案所涉及地面停车位，无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。 3、根据合同条文“如果”的表述可知，豪运公司在和业主签订合同时双方对包括车位在内的相关配套设施是否归豪运公司所有并未形成一致的认识，权利归属为不确定表述。即应当理解为豪运公司享有出租、出售的处分权的前提是其取得所有权登记。 三、小区车位首先满足业主需求的实现方式回到老李的第三个困惑，他担心的其实就是业主无法享受到车位，或因为业主之外的人参与竞争而成本过高。对此，法律上明确对业主权利进行保护，《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但是，原则性的保护还需要操作细则和救济途径来保驾护航，这个条文的落地面临着许多问题，包括： 1、对业主需求的限定：业主需求应当是生活需求、合理需求，而非投资需求。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，建设单位按照配置比例（车位与房屋套数的比例）将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，符合“首先满足业主的需要”。若有业主明显超出合理需求，买了二三十个车位，那么应当认为损害了其他业主权利，合同无效。 2、“首先”如何定义？一种观点是优先购买/承租权，但对业主的保护不能等同于优先购买权，优先购买权以同等条件为基础，开发商很容易抬价等方式侵害业主权益。另一种观点是限定时间内仅业主有权购买，此后开放。这个观点听来较为合理，但是时间期限的确定在法律和实践上都有障碍。 3、业主该项权益如何保障不受侵害？无救济则无权利，在原则性条款外，救济还要看细化的规定。以《江苏省物业管理条例》第62条为例，在重申保护原则后，提出了程序性的要求和限制，如“建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。”若操作程序上有瑕疵或超过限额，可以成为主张权利的抓手。另外，62条还规定，“在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。”这里首先排除了业主之外使用人购买车位的权利，仅在一定条件下开放出租，期限也较短。可见向外出租只是临时性、补充性的灵活利用。 结语：物尽其用与利益平衡 在寸土寸金的城市，如何灵活的、低成本的利用空间，物尽其用已经成为一个重要的发展目标。由于小区车位配置比例和实际需求并不一定匹配，如果说相当一部分车位富余闲置，对于建设单位和社会而言都是资源的浪费。但是，从居住角度出发，业主们理应享有安全、稳定、成本合理的停车环境。要平衡好相关利益，我们还需求细化的法律法规、更明确的裁判指引和更多的实践尝试与经验。  作者：高玲南 北京大成（常州）律师事务所 实习律师 |
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